Zasoby mieszkaniowe i możliwość lepszego ich wykorzystania

Konieczne jest więc zwiększenie podaży. Na ogół widzi się tę możliwość jedynie na drodze zwiększenia liczby oddawanych do użytku lokali. Jest to „oczywista oczywistość” (cytując klasyka), tyle tylko, że efekty można osiągnąć po minimum czterech latach, tyle bowiem wynosi „cykl produkcyjny” w budownictwie mieszkaniowym. Przy czym wzrost inwestycji będzie możliwy, jeśli inwestorzy będą mieli pewność, że warunki ekonomiczne po tych 4 latach nie ulegną istotnym zmianom. Jednak w obecnych warunkach można mieć niemal pewność, że warunki te po upływie tych czterech lat będą znacznie zmienione.

A czy jest możliwe uzyskanie tych efektów wcześniej? Tak, jest to możliwe.

Spis powszechny ludności i mieszkań przeprowadzony w 2021 r. wykazał, że zasoby mieszkaniowe w Polsce wynoszą 15 340 tys. mieszkań, z czego 12,1% stanowiły lokale niezamieszkane. Oznacza to, że wykorzystywanych do zamieszkania było 13 484 tys. mieszkań zajmowanych przez ok. 14 482 tys. gospodarstw domowych. Niedobór mieszkań wynosił więc ok. 1 000 tysięcy jednostek. Niektórzy, jak np. „Portal Samorządowy”, mówią o niedoborze w wysokości nawet 2 mln mieszkań, ale jak widać ze spisu, nie jest to prawdą.

Wskazane wyżej 12,1% lokali niezamieszkanych to 1 856 tysięcy mieszkań. Liczba większa niż niedobór lokali. Nasuwa się więc pytanie, czy te lokale mogłyby być wykorzystane, co przełożyłoby się na likwidację deficytu mieszkań?

Aby odpowiedzieć na to pytanie, należy w pierwszym rzędzie zdać sobie sprawę z tego, z jakiego powodu mieszkania są niezamieszkane, albowiem pustostan pustostanowi nie równy.

Mieszkania w spisie traktowane jako niezamieszkane, mogą być niezasiedlone z następujących przyczyn:

1. znajdują się w budynkach przeznaczonych do rozbiórki;
2. wymagają remontu;
3. są nowe, jeszcze nie zasiedlone;
4. są w okresie między zwolnieniem przez wcześniejszego, a zasiedleniem przez nowego mieszkańca (niekiedy do odnowienia);
5. nie są wykorzystywane lecz traktowane jako lokata itp.;
6. użytkownik mieszkania długotrwale przebywa w innej miejscowości – praca, urlop, pobyt w wojsku, długotrwały pobyt w szpitalu lub sanatorium, a także w więzieniu itp.;
7. mieszkania zwolnione, odziedziczone, a niekiedy nabyte, nie wynajmowane w obawie o kradzież mieszkania;
8. mieszkania komunalne o nieuregulowanej sytuacji prawnej.

O pierwszych czterech przyczynach nie ma co mówić – mieszkania albo nie mogą zostać zasiedlone (budynki do rozbiórki), albo zostaną zasiedlone „za chwilę” lub po dokonaniu remontu. Również przyczyna wymieniona jako piąta praktycznie uniemożliwia wykorzystanie mieszkań – właściciel zwykle nosi się z zamiarem sprzedaży, przy czym z jednej strony chce dysponować lokalem w dowolnym momencie, z drugiej zaś – nie chce ponosić ryzyka i nakładów na remont lub odnowienie lokalu. Niemniej jednak toczy się dyskusja nad przymuszeniem właścicieli do wynajmu takich lokali np. poprzez ich specjalne opodatkowanie.

Mieszkania niezamieszkane z powodu długotrwałej nieobecności właściciela są niekiedy wynajmowane krótkookresowo czy też (częściej) oddawane do dyspozycji nieodpłatnie lub „po kosztach” członkom rodziny albo osobom zaprzyjaźnionym. Właściciel chce mieć pewność, że w momencie powrotu (po zakończeniu urlopu, pracy za granicą lub służby wojskowej) będzie mógł bez przeszkód korzystać z udostępnionego lokalu. Nie stanowią one istotnej pozycji w bilansie mieszkań.

Choć brak szczegółowych badań nie pozwala na określenie liczby mieszkań nie wynajmowanych z obawy przed kradzieżą, to prawdopodobnie jest to liczba rzędu 300–400 tys. lokali w skali kraju. Właściciele „trzymają” te lokale zwykle dla dorastających dzieci lub wnuków (niekiedy w innym celu), przy czym decydują się na rezygnację z przychodów z wynajmu mieszkań z obawy o ich kradzież. Tu P.T. Czytelnik może zadać pytanie: jak można ukraść mieszkanie? Przecież nie da się go ani przenieść w inne miejsce, ani ukryć. To prawda. Ale jak nazwać sytuację w której właściciel nie ma możliwości dysponowania swoją własnością? Zaborem mienia? Czy może właśnie kradzieżą. A takie właśnie sytuacje występują w Polsce na porządku dziennym.

Brak równowagi między prawa­mi najemcy, a prawami właściciela

Do rażącej nierównowagi między prawami najemcy, a prawami właściciela doprowadziła ochrona praw lokatora (Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). W pierwszym okresie obowiązywania ustawy nie przewidywała ona nawet obowiązku płacenia czynszu, a procedura związana z dochodzeniem należności przewidywała, że do sądu można było wystąpić dopiero po okresie minimum 9 miesięcy bez opłat. Z drugiej zaś strony okres rozpatrywania spraw o należności z tytułu czynszu rzadko wynosił mniej niż 2 lata (autor, jako biegły sądowy, wydawał opinię m.in. w sprawie, która toczyła się już ponad 10 lat).

Bodajże na Pomorzu skazany na więzienie został sprawca, który ukradł batonik o wartości 2,50 zł, natomiast kradzież mieszkania wartości np. 500 tys. zł uchodzi bezkarnie.

Dla porównania, byłem obecny na rozprawie sądowej w sprawach mieszkaniowych (o zapłacenie czynszu) w 600-tysięcznym mieście Milwaukee w Stanie Wisconsin, USA. Tego typu sprawy wpływające do sądu rozpatrywane były raz w miesiącu, niezwłocznie po wpłynięciu pozwu. W dniu, w którym obserwowałem rozprawę, na wokandzie było 65 spraw i wszystkie zostały rozpatrzone (w kilku sprawach uznano argumenty najemców, którzy zostali zobowiązani do opłacenia czynszu w nieco późniejszym terminie, w pozostałych orzeczono nakaz zapłaty i/lub eksmisję). W takim systemie prawnym ryzyko wynajmującego jest znikome.

Warto zwrócić uwagę na to, że nadmierna ochrona praw lokatora zwraca się przeciw najemcom lub potencjalnym najemcom. Na rynek najmu nie trafiają bowiem setki tysięcy lokali. Któż zechce wynająć mieszkanie osobom w podeszłym wieku, rodzinom z małymi dziećmi, kobietom w ciąży czy młodemu małżeństwu (wysokie prawdopodobieństwo zajścia w ciążę). A ponadto mniejsza podaż i zwiększone ryzyko powodują wzrost wysokości czynszu.

A gdyby miasto wynajmowało mieszkania od właścicieli dla najemców komunalnych?

Czy można ten problem rozwiązać lub chociażby złagodzić, uwzględniając opisaną wyżej sytuację prawną? Tak, można! Miasta (lub powiaty) mogą bowiem w swoich strukturach powołać jednostki, które podpisywałyby z właścicielami umowy najmu niezamieszkanych lokali, celem dalszego podnajmu najemcom „komunalnym”. Jednostki samorządu terytorialnego są na tyle wiarygodnymi kontrahentami, że właściciele lokali ze znacznie większą łatwością i po niższej cenie (bez ekwiwalentu za ryzyko) wynajmowaliby im swoje lokale. Uzyskana w ten sposób dodatkowa pula lokali na wynajem wpłynęłaby też na obniżenie cen rynkowych (z korzyścią dla wszystkich najemców). Taki właśnie system stosowany jest w USA.

Tę funkcję mają spełnić promowane obecnie społeczne agencje najmu (SAN). Mając jednak niższą wiarygodność nie zastąpią one jednostek samorządu terytorialnego. Na dodatek, o ile w USA to miasto jest najemcą od którego najmują lokale podnajemcy, to zasady prawne działania SAN na ogół przewidują pośrednictwo (najbliższy amerykańskiemu jest system przyjęty w Poznaniu).

Przy okazji warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt. Miasta dysponujące lokalami mają w swoich strukturach jednostki zajmujące się ich wynajmem. Na wniosek tych jednostek radni uchwalają czynsze dla najemców tych lokali (w tym czynsze socjalne – obniżone). Ale „stawiam dolary przeciw orzechom”, idąc o zakład o to, że w całym kraju nie znajdzie się wielu (na pewno nie więcej niż palców u rąk) specjalistów, którzy mają świadomość tego, ile mieszkanie komunalne kosztuje. Przy czym nie chodzi mi o liczby wynikające z księgowości, lecz o koszt rzeczywisty. Wskazane wyżej rozwiązanie – najem lokali prywatnych i podnajem ich „własnym” najemcom, nie powodowałoby na ogół wzrostu kosztów, a niekiedy nawet umożliwiałoby ich spadek (ewentualnie zwiększenie liczby mieszkań „socjalnych”, do których czynszu samorząd dopłaca, spowodowałoby oczywiście globalne zwiększenie nakładów na ten cel).

Mieszkania komunalne o nieuregulowanej sytuacji prawnej

80 lat po wojnie i 36 lat po transformacji ustrojowej, istnieją tysiące mieszkań, co do których mają roszczenia przedwojenni właściciele lub ich spadkobiercy. W Warszawie, zgodnie z wynikiem niedawnej kontroli NIK, jest ich ponad 2 400. Miasta – dysponenci tych mieszkań – ponoszą jedynie koszty ich utrzymania, nie wykorzystując ich dla rozwiązania problemów mieszkaniowych na swoich terenach.

Te lokale też można czasowo wykorzystać. Można bowiem przyjąć zasadę podpisywania umowy najmu lokalu na czas oznaczony (np. na rok) z możliwością jej przedłużenia. Najprostszym sposobem byłoby podpisanie umowy ze szkołą wyższą, która takie lokale przeznaczyłaby na mieszkania dla studentów (forma domu akademickiego, gdzie lokale zwalniane są po zakończeniu roku akademickiego, a w następnym roku zasiedlane od nowa). Korzyść byłaby potrójna: miasto nie ponosiłoby kosztów utrzymania lokali (w Warszawie to kwota przekraczająca 20 mln zł rocznie), studenci uzyskaliby lokum na warunkach korzystniejszych niż najem na wolnym rynku, zaś zwiększona podaż mieszkań ułatwiłaby najem innym potrzebującym (nie mówiąc już o spadku cen).