Czy Polaków stać na nowe mieszkania?

Na sytuację na rynku deweloperskim wpływa całe spektrum czynników. Nagromadzenie negatywnych zdarzeń zachwiało rynkiem pierwotnym na długie kolejne lata. Prognozy dla rynku nieruchomości, nie tylko z powodu pandemii, ale i wojny w Ukrainie, lawinowego napływu uchodźców, wysokiej inflacji czy wzrostu cen i kosztów, są dziś zaglądaniem do szklanej kuli.

Jaki wpływ ma inflacja i ceny na klientów rynku pierwotnego?

Poziom inflacji jest wypadkową wielu procesów makroekonomicznych zachodzących w gospodarce w Polsce i na świecie. W grudniu 2021 roku inflacja cen dóbr konsumpcyjnych na świecie była na najwyższym poziomie od roku 2008.  Główne czynniki wpływające na krajową koniunkturę to wysokie ceny surowców energetycznych i wzrost cen energii, zakłócenia w globalnych łańcuchach dostaw wywołane między innymi pandemią, zmniejszona podaż surowców rolnych i rosnący na nie popyt i napięta sytuacja polityczna z powodu wojny w Ukrainie.

W marcu 2020 roku bank centralny zapowiadał inflację na kolejne lata, wskazując wartość 2,4 proc. r/r na 2022 r. Rok później prognozy wzrosły do 2,8 proc. r/r na 2022 r. i 3,2 proc. r/r na 2023 r. Opublikowana w połowie marca projekcja inflacji zakłada wartość 10,8 proc. r/r na rok 2022.

Wskaźniki makroekonomiczne GUS pokazują, że w lutym ceny produkcji budowlano-montażowej, silnie wpływającej na ceny nieruchomości deweloperskich, były wyższe o 9,3 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego. W pierwszym kwartale 2022 roku widać wzrosty cen miesiąc do miesiąca poprzedniego na poziomie 1,2 proc. (w analogicznym okresie 2021 r. ceny rosły o 0,2 – 0,5 proc. w skali miesiąca). Dynamiczne wzrosty cen dotyczą również użytkowania mieszkania lub domu (14,3 proc. w górę luty 2022 do luty 2021), wyposażenia mieszkania i prowadzenia gospodarstwa domowego (7,3 proc. w górę luty 2022 do luty 2021) czy materiałów budowlanych.

Może Cię zainteresuje: Nastroje na rynku nieruchomości i nastroje pośredników

Wskaźniki te wykorzystuje się między innymi do oceny kosztów inwestycji. Taniej nie będzie, należy spodziewać się kolejnych wzrostów. A to przełoży się na ceny nieruchomości z rynku pierwotnego. Wysokie koszty materiałów budowlanych i prac wykonawczych spowodują wyższą cenę ofertową i transakcyjną mieszkania, w porównaniu z podobnym okresem roku ubiegłego. Deweloperzy mogą chcieć obniżyć swoją marżę na rzecz niższego wzrostu cen lokali mieszkalnych, jednak mogą też czekać z zasobami, które już posiadają na klientów gotowych zapłacić wyższą cenę, ponieważ podaż na rynku pierwotnym spada. Nie zmienia to faktu, że nieruchomości wciąż są dobrą lokatą kapitału i ochroną przed wysoką inflacją, szczególnie w perspektywie długoterminowej.

Jak zawirowania na rynku finansów wpływają na deweloperów?

W najbliższym czasie (prognoza pesymistyczna) ceny nowych mieszkań i domów wzrosną przynajmniej o taki procent, który pozwoli zrównoważyć wzrost cen materiałów, usług budowlanych, transportu, gruntów i energii. Wielu klientów już dziś przestało akceptować drożyznę.

Popyt na rynku nieruchomości podlega negatywnemu wpływowi wzrostów stóp procentowych, całkowitego kosztu kredytu hipotecznego i miesięcznych rat, a w efekcie spadku zdolności kredytowej. W styczniu i lutym 2022, w porównaniu z analogicznymi miesiącami zeszłego roku, banki udzieliły mniej kredytów hipotecznych w ujęciu liczbowym. Po miesiącach wzrostów, początek roku przyniósł więc pierwsze regresje. W marcu bieżącego roku o kredyt mieszkaniowy zaś wnioskowało 53 tys. 450 osób, o 6 proc. mniej niż w marcu 2021, kiedy padł rekord ostatniego dziesięciolecia. Eksperci mówią o wyhamowaniu, ale też widzą pewną stabilizację.

Klienci kredytowi i gotówkowi

W marcu br. Komisja Nadzoru Finansowego wydała zaostrzoną Rekomendację S, do której, do początku kwietnia, banki miały dostosować swoją politykę kredytową. Ma ona wpływ na potencjalnych kredytobiorców, którym zdolność kredytowa w efekcie spadnie o około 20-25 proc. w stosunku do dotychczasowych wyliczeń. Oznacza to mniejszą dostępność kredytu, jak również banki będą udzielać kredytów mieszkaniowych z niższą średnią kwotą niż dotąd przyznawanymi. Klienci rynku nieruchomości będą musieli zatem zwiększać wkład własny, kupować taniej lub w ogóle odłożyć decyzję o zakupie.

Może Cię zainteresuje: Wątpliwości przy obliczaniu stawek WIBOR - czy kredytobiorcy złotowi pozwą banki?

Inaczej sytuacja wygląda w segmencie premium, gdzie klient kupuje za gotówkę. Popyt jest tutaj widoczny niezależnie od sytuacji na rynku. Klienci zdecydowani na zakup nieruchomości mają większe możliwości finansowe, ale też większe oczekiwania. W procesie sprzedażowym towarzyszą im doradcy, eksperci w dziedzinie prawa czy architektury. Ich ostrożność wynika z innych przyczyn i dbają o bezpieczeństwo w innych kwestiach.

Inwestycje pod wynajem

Lawinowy napływ uchodźców z Ukrainy przemeblował rynek nieruchomości, szczególnie najem. Trend inwestycji w mieszania na wynajem może się utrzymać w kolejnych latach, co wpłynie na liczbę lokali mieszkalnych na sprzedaż i na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych. Przy już obserwowanym zjawisku niedoboru nowych terenów inwestycyjnych, zwłaszcza w największych miastach, podaż w tym sektorze rynku będzie dalej spadać.

Dane GUS mówią o 33,7 tys. nowych mieszkań oddanych do użytkowania w okresie styczeń-luty 2022 roku, z czego deweloperzy przekazali 18,2 tys. – o 6,5 proc. mniej niż w 2021 roku. Nieznaczny spadek zauważono w przypadku liczby wydanych deweloperom na początku roku pozwoleń na budowę, jednak o ponad 16 proc. spadła liczba rozpoczętych przez deweloperów inwestycji budowlanych. Największy ruch budowlany obserwuje się w województwach: mazowieckim, małopolskim, wielkopolskim i pomorskim. Mazowsze dominuje w liczbie mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, następnie jest Dolny Śląsk z dużym potencjałem inwestycyjnym.

Krótkoterminowa prognoza

Według analityków rynku, w sytuacji dynamicznego wzrostu cen, między innymi materiałów i usług budowlanych, wykonawcy ani deweloperzy nie będą w stanie określić ostatecznego kosztu budowy metra kwadratowego mieszkania. Dodatkowo mają oni trudności z pozyskiwaniem nowych gruntów inwestycyjnych.  Popyt na mieszkania z kolei spadnie ze względu na trudności z uzyskaniem kredytu. Nie wiadomo, co zrobią deweloperzy i jak rozwinie się sytuacja na rynku pierwotnym. Mniejsze lokalne firmy mogą rezygnować z realizacji kolejnych inwestycji, może dochodzić do fuzji firm deweloperskich. Trend wzrostowy cen nowych mieszkań i domów będzie kontynuowany i wzmocni się sektor najmu nowych lokali kosztem rynku sprzedaży.

Źródło: morizon.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!