Czy Polaków stać na nowe mieszkania?

W najbliższym czasie (prognoza pesymistyczna) ceny nowych mieszkań i domów wzrosną przynajmniej o taki procent, który pozwoli zrównoważyć wzrost cen materiałów, usług budowlanych, transportu, gruntów i energii, fot. Pixabay
Wszystkiego nie da się przewidzieć, jak pokazują wydarzenia choćby ostatnich dwóch lat. Pandemia nieoczekiwanie zawładnęła rzeczywistością i pociągnęła za sobą skutki gospodarcze i społeczne. Rynek nieruchomości został również dotknięty.
Zobacz także
Anna Ruszczak news Miliardowe inwestycje w mieszkania na wynajem

Wartość transakcji na polskim rynku PRS przekroczyła 1,8 mld euro na koniec 2022 r., z czego większość stanowiły kontrakty dotyczące projektów w realizacji - wynika z raportu DLA Piper i Savills. Segment...
Wartość transakcji na polskim rynku PRS przekroczyła 1,8 mld euro na koniec 2022 r., z czego większość stanowiły kontrakty dotyczące projektów w realizacji - wynika z raportu DLA Piper i Savills. Segment ma potencjał rozwoju.
Anna Ruszczak news Dlaczego polskie miasta się wyludniają?

Migracja ludności do największych ośrodków miejskich jest trendem ogólnoświatowym. Dużo ludzi decyduje się na zamieszkanie w strefie podmiejskiej, która administracyjnie wchodzi jeszcze w skład miasta,...
Migracja ludności do największych ośrodków miejskich jest trendem ogólnoświatowym. Dużo ludzi decyduje się na zamieszkanie w strefie podmiejskiej, która administracyjnie wchodzi jeszcze w skład miasta, ale posiada inny rodzaj zabudowy. W Polsce coraz bardziej widoczny jest spadek liczby ludności w większych miastach.
Anna Ruszczak news Stabilizacja rynku mieszkaniowego

Biorąc pod uwagę dynamiczne zmiany notowane w poprzednich miesiącach, czwarty kwartał 2022 roku przyniósł pewne symptomy stabilizacji, zarówno w odniesieniu do rynku kredytów hipotecznych, jak i do rynku...
Biorąc pod uwagę dynamiczne zmiany notowane w poprzednich miesiącach, czwarty kwartał 2022 roku przyniósł pewne symptomy stabilizacji, zarówno w odniesieniu do rynku kredytów hipotecznych, jak i do rynku mieszkaniowego.
Na sytuację na rynku deweloperskim wpływa całe spektrum czynników. Nagromadzenie negatywnych zdarzeń zachwiało rynkiem pierwotnym na długie kolejne lata. Prognozy dla rynku nieruchomości, nie tylko z powodu pandemii, ale i wojny w Ukrainie, lawinowego napływu uchodźców, wysokiej inflacji czy wzrostu cen i kosztów, są dziś zaglądaniem do szklanej kuli.
Jaki wpływ ma inflacja i ceny na klientów rynku pierwotnego?
Poziom inflacji jest wypadkową wielu procesów makroekonomicznych zachodzących w gospodarce w Polsce i na świecie. W grudniu 2021 roku inflacja cen dóbr konsumpcyjnych na świecie była na najwyższym poziomie od roku 2008. Główne czynniki wpływające na krajową koniunkturę to wysokie ceny surowców energetycznych i wzrost cen energii, zakłócenia w globalnych łańcuchach dostaw wywołane między innymi pandemią, zmniejszona podaż surowców rolnych i rosnący na nie popyt i napięta sytuacja polityczna z powodu wojny w Ukrainie.
W marcu 2020 roku bank centralny zapowiadał inflację na kolejne lata, wskazując wartość 2,4 proc. r/r na 2022 r. Rok później prognozy wzrosły do 2,8 proc. r/r na 2022 r. i 3,2 proc. r/r na 2023 r. Opublikowana w połowie marca projekcja inflacji zakłada wartość 10,8 proc. r/r na rok 2022.
Wskaźniki makroekonomiczne GUS pokazują, że w lutym ceny produkcji budowlano-montażowej, silnie wpływającej na ceny nieruchomości deweloperskich, były wyższe o 9,3 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego. W pierwszym kwartale 2022 roku widać wzrosty cen miesiąc do miesiąca poprzedniego na poziomie 1,2 proc. (w analogicznym okresie 2021 r. ceny rosły o 0,2 – 0,5 proc. w skali miesiąca). Dynamiczne wzrosty cen dotyczą również użytkowania mieszkania lub domu (14,3 proc. w górę luty 2022 do luty 2021), wyposażenia mieszkania i prowadzenia gospodarstwa domowego (7,3 proc. w górę luty 2022 do luty 2021) czy materiałów budowlanych.
Może Cię zainteresuje: Nastroje na rynku nieruchomości i nastroje pośredników
Wskaźniki te wykorzystuje się między innymi do oceny kosztów inwestycji. Taniej nie będzie, należy spodziewać się kolejnych wzrostów. A to przełoży się na ceny nieruchomości z rynku pierwotnego. Wysokie koszty materiałów budowlanych i prac wykonawczych spowodują wyższą cenę ofertową i transakcyjną mieszkania, w porównaniu z podobnym okresem roku ubiegłego. Deweloperzy mogą chcieć obniżyć swoją marżę na rzecz niższego wzrostu cen lokali mieszkalnych, jednak mogą też czekać z zasobami, które już posiadają na klientów gotowych zapłacić wyższą cenę, ponieważ podaż na rynku pierwotnym spada. Nie zmienia to faktu, że nieruchomości wciąż są dobrą lokatą kapitału i ochroną przed wysoką inflacją, szczególnie w perspektywie długoterminowej.
Jak zawirowania na rynku finansów wpływają na deweloperów?
W najbliższym czasie (prognoza pesymistyczna) ceny nowych mieszkań i domów wzrosną przynajmniej o taki procent, który pozwoli zrównoważyć wzrost cen materiałów, usług budowlanych, transportu, gruntów i energii. Wielu klientów już dziś przestało akceptować drożyznę.
Popyt na rynku nieruchomości podlega negatywnemu wpływowi wzrostów stóp procentowych, całkowitego kosztu kredytu hipotecznego i miesięcznych rat, a w efekcie spadku zdolności kredytowej. W styczniu i lutym 2022, w porównaniu z analogicznymi miesiącami zeszłego roku, banki udzieliły mniej kredytów hipotecznych w ujęciu liczbowym. Po miesiącach wzrostów, początek roku przyniósł więc pierwsze regresje. W marcu bieżącego roku o kredyt mieszkaniowy zaś wnioskowało 53 tys. 450 osób, o 6 proc. mniej niż w marcu 2021, kiedy padł rekord ostatniego dziesięciolecia. Eksperci mówią o wyhamowaniu, ale też widzą pewną stabilizację.
Klienci kredytowi i gotówkowi
W marcu br. Komisja Nadzoru Finansowego wydała zaostrzoną Rekomendację S, do której, do początku kwietnia, banki miały dostosować swoją politykę kredytową. Ma ona wpływ na potencjalnych kredytobiorców, którym zdolność kredytowa w efekcie spadnie o około 20-25 proc. w stosunku do dotychczasowych wyliczeń. Oznacza to mniejszą dostępność kredytu, jak również banki będą udzielać kredytów mieszkaniowych z niższą średnią kwotą niż dotąd przyznawanymi. Klienci rynku nieruchomości będą musieli zatem zwiększać wkład własny, kupować taniej lub w ogóle odłożyć decyzję o zakupie.
Może Cię zainteresuje: Wątpliwości przy obliczaniu stawek WIBOR - czy kredytobiorcy złotowi pozwą banki?
Inaczej sytuacja wygląda w segmencie premium, gdzie klient kupuje za gotówkę. Popyt jest tutaj widoczny niezależnie od sytuacji na rynku. Klienci zdecydowani na zakup nieruchomości mają większe możliwości finansowe, ale też większe oczekiwania. W procesie sprzedażowym towarzyszą im doradcy, eksperci w dziedzinie prawa czy architektury. Ich ostrożność wynika z innych przyczyn i dbają o bezpieczeństwo w innych kwestiach.
Inwestycje pod wynajem
Lawinowy napływ uchodźców z Ukrainy przemeblował rynek nieruchomości, szczególnie najem. Trend inwestycji w mieszania na wynajem może się utrzymać w kolejnych latach, co wpłynie na liczbę lokali mieszkalnych na sprzedaż i na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych. Przy już obserwowanym zjawisku niedoboru nowych terenów inwestycyjnych, zwłaszcza w największych miastach, podaż w tym sektorze rynku będzie dalej spadać.
Dane GUS mówią o 33,7 tys. nowych mieszkań oddanych do użytkowania w okresie styczeń-luty 2022 roku, z czego deweloperzy przekazali 18,2 tys. – o 6,5 proc. mniej niż w 2021 roku. Nieznaczny spadek zauważono w przypadku liczby wydanych deweloperom na początku roku pozwoleń na budowę, jednak o ponad 16 proc. spadła liczba rozpoczętych przez deweloperów inwestycji budowlanych. Największy ruch budowlany obserwuje się w województwach: mazowieckim, małopolskim, wielkopolskim i pomorskim. Mazowsze dominuje w liczbie mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, następnie jest Dolny Śląsk z dużym potencjałem inwestycyjnym.
Krótkoterminowa prognoza
Według analityków rynku, w sytuacji dynamicznego wzrostu cen, między innymi materiałów i usług budowlanych, wykonawcy ani deweloperzy nie będą w stanie określić ostatecznego kosztu budowy metra kwadratowego mieszkania. Dodatkowo mają oni trudności z pozyskiwaniem nowych gruntów inwestycyjnych. Popyt na mieszkania z kolei spadnie ze względu na trudności z uzyskaniem kredytu. Nie wiadomo, co zrobią deweloperzy i jak rozwinie się sytuacja na rynku pierwotnym. Mniejsze lokalne firmy mogą rezygnować z realizacji kolejnych inwestycji, może dochodzić do fuzji firm deweloperskich. Trend wzrostowy cen nowych mieszkań i domów będzie kontynuowany i wzmocni się sektor najmu nowych lokali kosztem rynku sprzedaży.
Źródło: morizon.pl