Co nowego w Orzecznictwie? Reklama na elewacji budynku wspólnoty | Uchwała może dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej

Reklama na elewacji budynku wspólnoty

Umieszczenie reklamy na elewacji budynku nie można traktować jako normalnego z niej korzystania, a zatem wspólnota mieszkaniowa ma prawo podejmować uchwały dotyczące odpłatności za udostępnienie tej części budynku. Natomiast umieszczenie reklamy na oknach lokalu przez jego właściciela nie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie.

W przedmiotowej sprawie powodowie wnieśli o uchylenie uchwały w sprawie wyrażenia zgody na zajęcie części wspólnej nieruchomości z przeznaczeniem pod nośniki reklamowe oraz pobierania opłat.

Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił jednak powództwo. W jego ocenie brak jest podstaw do przyjęcia, że normalnym sposobem korzystania z elewacji budynku jest umieszczanie na niej reklam. Dotyczy to także sytuacji, w której dana reklama jest związana z lokalem użytkowym wchodzącym w skład wspólnoty mieszkaniowej i służy jedynie promowaniu działalności gospodarczej prowadzonej w lokalu. Takie korzystanie z nieruchomości wykracza poza ramy wyznaczone dyspozycją art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, gdyż nie jest zgodne z normalnym przeznaczeniem nieruchomości wspólnej.

Z tego względu uznał Sąd I instancji, że zajęcie części wspólnych budynku pod nośniki reklamowe stanowi zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej, co w myśl art. 22 ust. 3 pkt. 4 ustawy o własności lokali stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, na której dokonanie wymagana jest zgoda właścicieli lokali.

Zasadne było więc uregulowanie kwestii korzystania z części wspólnych nieruchomości z przeznaczeniem pod nośniki reklamowe, co oznacza, że zaskarżona uchwała nie narusza przepisu art. 22 ust. 3 pkt. 4 ustawy o własności lokali. Wprawdzie uznać trzeba, że wprowadzenie odpłatności za umieszczenie nośników reklamowych na nieruchomości wspólnej jest rozwiązaniem niekorzystnym dla powodów, którzy na fasadzie budynku umieścili baner reklamowy o znacznych rozmiarach, jednak wspólnota ma prawo pobierać pożytki z nieruchomości wspólnej, w tym również od członków wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli korzystanie przez nich z tej nieruchomości wykracza poza normalne przeznaczenie tej nieruchomości.

W niniejszej sprawie umieszczenie reklamy działalności gospodarczej prowadzonej przez powodów służy wyłącznie ich interesom, a nie interesom wspólnoty mieszkaniowej jako całości. Apelację od wyroku Sądu Okręgowego wywiedli powodowie, zaskarżając go w całości. Sąd Apelacyjny uznał jednak apelację za niezasadną.

Zdaniem Sądu nie ulega wątpliwości, że ściany zewnętrzne budynku zaliczają się do części wspólnych nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że część wspólna nieruchomości nie jest wyznaczona granicami stanowiącymi obrys poszczególnych lokali (czy to mieszkalnych, czy to użytkowych) z zewnętrznej ich strony. Dlatego fronty ściany w obrysie lokalu użytkowego należącego do powodów zalicza się do części wspólnych budynku.

Jednak w sytuacji gdy okna służą wyłącznie do użytku właściciela danego lokalu, należy uznać, że nie stanowią one nieruchomości wspólnej (wyrok WSA w Warszawie z 16 listopada 2009 r,, sygn. VII SA/Wa 672/09, LEX nr 589555, wyrok NSA z 7b czerwca 2011 roku, sygn. II OSK 486/10, LEX nr 992591).

Jednak banery reklamowe powódki ewidentnie oprócz okien przykrywają jeszcze część ścian zewnętrznych budynku pomiędzy i pod oknami. W ocenie Sądu Apelacyjnego Sąd I instancji w sposób wyczerpujący i przekonywający wyjaśnił, jak należy rozumieć korzystanie z nieruchomości wspólnej (elewacji budynku) zgodnie z jej przeznaczeniem, stosownie do art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali. Sąd odwoławczy akceptuje pogląd, że podstawowe funkcje ścian zewnętrznych budynku to funkcje konstrukcyjne, służące ociepleniu, ewentualnie estetyce budynku.

Baner reklamowy nie wiąże się z typowym korzystaniem z elewacji budynku, umieszczony został w celu czysto komercyjnym, tj. nastawiony jest na osiągnięcie zysku dla potrzeb działalności gospodarczej powódki. Działalność reklamowa członka wspólnoty, nawet jeśli wiąże się z posiadanym w niej lokalem użytkowym, nie może być uznana za normalne przeznaczenie nieruchomości wspólnej (elewacji budynku).

Korzystanie z elewacji w zakresie reklamy przekracza zakres współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Fakt, iż powodowie są członkami wspólnoty, nie oznacza, że nie powinni co do zasady uiszczać na jej rzecz opłat z tego tytułu. Reklama nie musi naruszać konstrukcję nośną ściany, a nawet ingerować w inny sposób w substancje budynku, aby dojść do wniosku, że już samo jej posadowienie w obrębię elewacji stanowić będzie zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie (sygn. akt I ACa 544/12)

Uchwała może dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej

Wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do podejmowania uchwał ingerujących w sferę wykonywania praw właścicielskich w odniesieniu do wyodrębnionego lokalu, w tym nie może na przykład podejmować uchwał zakazujących określonego sposobu korzystania z lokalu – uznał Sąd Apelacyjny w Gdańsku.

W przedmiotowej sprawie powódka podjęła prace przygotowawcze do przebudowy swojego lokalu. Przebudowa łączyła się ze zmianą funkcji poszczególnych pomieszczeń w lokalu ale wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, w której zobowiązała ją do niezmieniania funkcje poszczególnych pomieszczeń lokali bez zgody wszystkich współwłaścicieli. Powódka wniosła o uchylenie uchwały, a Sąd Okręgowy w Gdańsku uchylił ją jako niezgodną z prawem.

Sąd przypomniał, że właściciele lokali tworzący z mocy prawa wspólnotę mieszkaniową są uprawnieni do podejmowania uchwał jedynie w zakresie dotyczącym nieruchomości wspólnej. W szczególności w formie uchwały wyrażają zgodę na podjęcie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, których przykładowy katalog jest wymieniony w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Wspólnota nie jest jednak uprawniona do podejmowania uchwał ingerujących w sferę wykonywania praw właścicielskich w odniesieniu do wyodrębnionego lokalu, w tym nie może na przykład podejmować uchwał zakazujących określonego sposobu korzystania z lokalu.

Zaskarżona uchwała wykracza zatem poza kompetencje ogółu właścicieli, tworzących wspólnotę mieszkaniową. Wprowadzając nakaz zachowania funkcji poszczególnych izb w lokalu stanowiącym odrębną własność oraz uzależniając możliwość zmiany ich funkcji, pozwana przyznała sobie uprawnienie do decydowania w kwestii przekraczającej zakres nadany jej przez ustawę.

Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska wspólnoty, że podjęcie spornej uchwały było usprawiedliwione faktem, iż planowana przez powódkę przebudowa spowoduje konieczność ingerencji w instalacje, stanowiące części wspólne budynku oraz może naruszyć substancję samego budynku. Konsekwencje takie mają charakter pośredni, a ochrona substancji budynku i zasady dokonywania podłączeń do wspólnych instalacji są uregulowane odpowiednimi przepisami o charakterze administracyjnym.

Od wyroku wspólnota wniosła apelację jednak Sąd Apelacyjny w Gdańsku uznał, że apelacja nie zasługuje na uwzględnienie gdyż zaskarżona uchwała była sprzeczna z prawem. Jej przedmiotem nie było uregulowanie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej lecz ingerencja i to w gruncie rzeczy incydentalna bezpośrednio w przebudową lokalu wykonywaną przez powódkę, tj. w treść uprawnień właściciela odrębnego lokalu mieszkalnego.

Zdaniem sądu chybiony jest między innymi zarzut naruszenia art. 144 kodeksu cywilnego. Z przepisu tego wprawdzie wynika, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Nie oznacza to jednak, że na podstawie tego przepisu można podjąć uchwalę. O ile bowiem powódka korzysta z przysługującego jej prawa odrębnej własności lokalu sprzecznie z treścią art. 144 k.c., to właścicielom innych lokali lub wspólnocie mieszkaniowej przysługuje możliwość wystąpienia o odpowiednią ochronę na drogę sądową.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku (sygn. akt I ACa 543/12)

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!