Najemcy mogą walczyć o obniżki czynszu

Decyzją rządu od 14 marca br. obowiązują duże ograniczenia w działalności centrów i galerii handlowych, w których czynne pozostają wyłącznie apteki, sklepy spożywcze, drogerie i pralnie. Rozporządzenie Ministra Zdrowia wprowadziło też zakaz prowadzenia działalności usługowej, z wyłączeniem takich usług jak: medyczne, bankowe, ubezpieczeniowe, pocztowe, pralnicze lub gastronomiczne (tylko przygotowanie i dostarczanie żywności).

Handel to jedna z gałęzi gospodarki najbardziej dotkniętych obecnym kryzysem. Sprawę umów najmu w sklepach wielkopowierzchniowych reguluje art. 15ze ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych z dnia 2 marca 2020 roku, natomiast we wszystkich pozostałych przypadkach zastosowanie mają przepisy prawa ogólnego.

– Wielu przedsiębiorców nie może normalnie prowadzić działalności i nie osiąga z niej przychodów ze względu na obostrzenia i zakazy wprowadzone przez władze na czas walki z pandemią. Dla tej grupy firm wywiązanie się z umów najmu lokali i opłacanie czynszu w pełnej wysokości groziłoby rażącą stratą i wiązałoby się z dużymi trudnościami. Dlatego też przedsiębiorcy prowadzą negocjacje z wynajmującymi. W przypadku braku porozumienia najemca prowadzący działalność szczególnie podatną na obecny kryzys może wystąpić do sądu z powództwem przeciw wynajmującemu z tzw. klauzuli rebus sic stantibus, domagając się zmiany wysokości czynszu w okresie trwającej pandemii – wyjaśnia Łukasz Pogonowski, radca prawny i wykładowca Wyższej Szkoły Bankowej we Wrocławiu.

Art. 357 indeks 1 Kodeksu cywilnego, czyli właśnie tzw. klauzula rebus sic stantibus, to w polskim prawie po prostu klauzula nadzwyczajnej zmiany okoliczności. Oznacza, że w nadzwyczajnej sytuacji – której żadna ze stron nie była w stanie przewidzieć – umowę można sądownie zmienić lub rozwiązać na wniosek strony, dla której spełnienie świadczenia wiązałoby się z dużymi trudnościami i groziło rażącą stratą.

Inny przepis, który pozwala wystąpić z roszczeniami w przypadku długoterminowych umów najmu lokalu, w których najemcy nie mogą obecnie prowadzić działalności gospodarczej – to art. 495 Kodeksu cywilnego. Reguluje on sytuację, w której co najmniej jedna ze stron nie jest w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań umownych, przy czym obie nie ponoszą odpowiedzialności za zaistniałą sytuację.

– W tym drugim przypadku mamy do czynienia z niemożnością świadczenia, czyli z sytuacją, w której nie jesteśmy w stanie wywiązać się z naszego zobowiązania. Z kolei w pierwszym przypadku zasadniczo jesteśmy w stanie wywiązać się ze zobowiązania, ale to groziłoby dużymi trudnościami i rażącą stratą. W przypadku klauzuli rebus sic stantibus ważne jest też to, że w momencie zawierania umowy nie można było przewidzieć tej nadzwyczajnej zmiany okoliczności.

Wykładowca wrocławskiej WSB podkreśla, że niewiele umów najmu lokali zawartych przed wybuchem pandemii koronawirusa przewidywało obecnie trwającą sytuację.

– Obecnie w imieniu licznych klientów prowadzę negocjacje bądź doradzam przy zmianach warunków umowy najmu lokali. Jednak spodziewam się dużej liczby powództw skierowanych do sądów właśnie z art. 357 indeks 1. Dotyczy to w szczególności umów najmu lokali, w których znajdują się restauracje, zakłady kosmetyczne, salony fryzjerskie, żłobki, opiekunowie dzienni i inne tego typu podmioty – mówi.

Problemy mają zarówno najemcy, którzy borykają się z ograniczeniami w działalności, utratą przychodów i niemożnością opłacenia czynszów, jak i wynajmujący, którzy muszą liczyć się z roszczeniami najemców związanymi z faktem, że nie mogą oni korzystać z lokali w sposób przewidziany w umowach najmu. Stąd najlepszy byłby kompromis w drodze negocjacji bez wkraczania na ścieżkę sądową.

Porozumienie między stronami umowy na czas kryzysu może mieć kluczowe znaczenie dla zainteresowanych w przyszłości. Najemca, który będzie miał obniżony czynsz w okresie, kiedy nie świadczy usług, będzie mieć większą szansę na powrót do normalnej działalności po ustaniu pandemii. Dotyczy to nie tylko relacji przy wynajmie lokali. Przykładem mogą być prywatne żłobki czy przedszkola, z którymi rodzice mają podpisane umowy na sprawowanie opieki nad dziećmi.

Źródło: newseria.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!