RPO chce doprecyzowania przepisów o nabywaniu członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej

Rzecznik Praw Obywatelskich (RPO) skierował w tej sprawie pismo do ministerstwa rozwoju. Przed wejściem w życie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 20 lipca 2017 r. członkami spółdzielni mogli być oboje małżonkowie, choćby spółdzielcze prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu przysługiwało tylko jednemu z nich. Małżonkowi członka przysługiwało roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Zgodnie z zasadami sprzed wejścia nowelizacji w życie, każda osoba chcąca zostać członkiem spółdzielni, musiała złożyć deklarację członkowską. Decyzja w kwestii uzyskania członkostwa przybierała formę uchwały właściwego organu spółdzielni.

Po wejściu w życie nowelizacji powstał problem, na jakiej podstawie członkostwo może nabyć małżonek członka spółdzielni, któremu wspólnie z nim przysługuje prawo odrębnej własności lokalu, a który w poprzednim stanie prawnym nie był członkiem spółdzielni.

Zgodnie z ustawą, członkiem spółdzielni jest osoba fizyczna (choćby nie miała zdolności do czynności prawnych albo miała ją ograniczoną) której przysługuje:

• spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego;
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
• roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
• roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, tzw. ekspektatywa własności, która jest założycielem spółdzielni.

Członkami spółdzielni są oboje małżonkowie, jeżeli prawo do lokalu przysługuje im wspólnie, albo jeżeli wspólnie ubiegają się o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, albo prawa odrębnej własności lokalu.

W ustawie jest mowa o nabyciu członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej z mocy samej ustawy (bez konieczności składania deklaracji członkowskiej i podejmowania jakichkolwiek rozstrzygnięć przez organy spółdzielni) przez małżonków, którym „prawo do lokalu przysługuje wspólnie”. W przepisie tym mowa jest ogólnie o „prawie do lokalu”, bez rozróżnienia czy chodzi tu wyłącznie o prawa spółdzielcze, czy także o prawo własności lokalu.

Zatem można domniemywać, że małżonek członka spółdzielni, któremu wspólnie z nim przysługuje odrębna własność lokalu, stał się z dniem wejścia w życie nowelizacji członkiem spółdzielni z mocy samego prawa. Tym bardziej, że w myśl tego przepisu członkami z mocy prawa stają się oboje małżonkowie, ubiegający się o zawarcie umowy o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu. Jednak ust. 31 art. 3 mówi o sytuacji osób, które są właścicielami lokali. Zgodnie z tym unormowaniem członkiem spółdzielni może być osoba, która nabyła prawo odrębnej własności lokalu. Właścicielowi lokalu, który nie jest członkiem spółdzielni, przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

W praktyce przepis ten interpretowany jest w ten sposób, że małżonek członka, któremu wspólnie z nim służy odrębna własność lokalu, nie nabył członkostwa z mocy samego prawa z dniem wejścia w życie nowelizacji, lecz może zostać członkiem spółdzielni po złożeniu deklaracji członkowskiej.

W taki sposób przepis jest również interpretowany w orzeczeniach sądów. Z kolei Ministerstwo Rozwoju uważa, że osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, które nie były członkami spółdzielni, a także współmałżonkowie członków spółdzielni, jeżeli tytuł prawny do lokalu przysługiwał im wspólnie z dniem wejścia w życie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, tj. od 9 września 2017 r., uzyskują członkostwo z mocy prawa. Nie składają deklaracji, ani nie wnoszą udziałów i wpisowego. Sugeruje to, że w ocenie resortu, małżonek członka nabywa członkostwo z mocy prawa także wtedy, gdy służy mu wspólnie z członkiem spółdzielni odrębna własność lokalu.

Ze skarg napływających do Rzecznika Praw Obywatelskich wynika, że w spółdzielniach mieszkaniowych istnieje rozbieżna praktyka w tej sprawie. A jej rozstrzygnięcie ma istotne znaczenie. Wiąże się bowiem z możliwością zagwarantowania danej osobie realizacji praw, wynikających z członkostwa w spółdzielni, jak i praw, związanych z posiadaniem prawa odrębnej własności lokalu. Od bycia członkiem spółdzielni zależy np. podstawa prawna oraz zakres uprawnień do zaskarżania uchwał organów spółdzielni.

Zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich omawiana kwestia powinna być jednoznacznie rozstrzygnięta w przepisach.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!