Jak wykupić mieszkanie komunalne?
Najemcy czasem wykonują generalne remonty (np. wymianę instalacji), które zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów powinny obciążać właściciela mieszkania
fot. Pixabay
Nie tak dawno w mediach pojawił się reportaż o kobiecie, której matka wyremontowała mieszkanie komunalne i je oddłużyła (spłacając zobowiązania wcześniejszych lokatorów), jednak ze względu na nowotwór nie doczekała pozytywnej odpowiedzi na wniosek o wykup odnowionego lokalu. Teraz jej córka spiera się z urzędnikami o kwestię uprawnienia do wynajmu lokalu i ewentualny zwrot nakładów matki poniesionych na remont. Ta historia stanowi swego rodzaju przestrogę dla osób, które zamierzają wykupić mieszkanie komunalne i ponoszą pewne wydatki, w zamian za obietnicę dotyczącą możliwości wykupienia takiego lokum.
Zobacz także
Redakcja Ministerstwo Rozwoju zamierza poprawić sytuację mieszkaniową w Polsce
Ministerstwo Rozwoju wyszło z inicjatywą, która miałaby poprawić sytuację mieszkaniową Polaków. Wśród pomysłów resortu jest wprowadzenie społecznych agencji najmu, ulgi na urządzenie się i dopłaty do czynszu....
Ministerstwo Rozwoju wyszło z inicjatywą, która miałaby poprawić sytuację mieszkaniową Polaków. Wśród pomysłów resortu jest wprowadzenie społecznych agencji najmu, ulgi na urządzenie się i dopłaty do czynszu. Przyjrzyjmy się bliżej temu pierwszemu postulatowi – społecznym agencjom najmu.
Redakcja news Ogólnopolski konkurs otwarty „Inwestycja Roku”
Trwa kolejna odsłona konkursu „Inwestycja Roku” organizowanego przez Krajową Izbą Gospodarki Nieruchomościami. Jego celem jest wyłonienie i nagrodzenie najlepszych w kraju inwestycji.
Trwa kolejna odsłona konkursu „Inwestycja Roku” organizowanego przez Krajową Izbą Gospodarki Nieruchomościami. Jego celem jest wyłonienie i nagrodzenie najlepszych w kraju inwestycji.
Redakcja news Fundacja Polska bez Barier zaprasza na bezpłatne szkolenia
Fundacja Polska bez Barier oraz m.st. Warszawa zapraszają na bezpłatne szkolenia, dotyczące dostępności architektonicznej lokali usługowych dla osób z niepełnosprawnościami oraz osób ze szczególnymi potrzebami....
Fundacja Polska bez Barier oraz m.st. Warszawa zapraszają na bezpłatne szkolenia, dotyczące dostępności architektonicznej lokali usługowych dla osób z niepełnosprawnościami oraz osób ze szczególnymi potrzebami. Szkolenia, które odbędą się w maju, są skierowane do przedsiębiorców oraz zarządców nieruchomości usługowych.
Prawo do najmu nie zawsze „przejdzie” na krewnych
Warto zwrócić uwagę na pewną nieprecyzyjność artykułu 691 kodeksu cywilnego. Mówi on, że po śmierci najemcy w stosunek najmu mogą wstąpić:
- małżonkowie niebędący współnajemcami lokalu (jeżeli małżonek jest współnajemcą, to wstąpienie w stosunek najmu nie będzie konieczne);
- dzieci najemcy i jego współmałżonka;
- inne osoby, względem których pierwotny najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych;
- osoby pozostające faktycznie we wspólnym pożyciu ze zmarłym najemcą.
Dodatkowym warunkiem dotyczącym każdej z wymienionych powyżej osób jest stałe zamieszkiwanie ze zmarłym aż do jego śmierci polegające na posiadaniu w danym lokalu tzw. centrum spraw życiowych. Jeżeli żadna z wymienionych osób nie spełnia warunków określonych przez art. 691 KC, to stosunek najmu wygasa. W analizowanym przykładzie urzędnicy uznali, że mieszkanie nie było centrum spraw życiowych dla córki zmarłej kobiety.
Opisywana sytuacja wskazuje na problemy związane z niejednoznacznością przepisów. Pewną podpowiedzią może być Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2009 r. (sygn. akt. III CZP 99/09) – „Faktyczne wspólne pożycie, w rozumieniu art. 691 § 1 k.c., oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie”.
Należy podkreślić, że posiadanie prawa do innego lokalu nie przesądza o możliwości wstąpienia w stosunek najmu (zobacz uchwała Sądu Najwyższego z 5 lipca 2002 r., sygn. akt. III CZP 36/02). Istnieją natomiast pewne rozbieżności orzecznictwa dotyczące tego, w jakiej sytuacji sporne mieszkanie komunalne można uznać za centrum spraw życiowych.
– Jako przykład warto podać następujące wyroki sądowe: Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 19 września 2018 r. (sygn. akt III Ca 453/18) oraz Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 8 czerwca 2017 r. (sygn. akt. III Ca 221/17) –wymienia Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Praktyki samorządów budzą kontrowersje
Pozostaje jeszcze inna kwestia – politykę samorządów, które nierzadko obiecują możliwość wykupienia mieszkania w zamian za przeprowadzenie w nim remontów oraz ewentualną spłatę długów poprzedniego lokatora. Taka polityka urzędów gmin wzbudza pewne wątpliwości. Nie chodzi tylko o to, że skutkuje ona zmniejszeniem posiadanego zasobu mieszkaniowego.
Warto również zwrócić uwagę, że najemcy czasem wykonują generalne remonty (np. wymianę instalacji), które zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów powinny obciążać właściciela mieszkania.
– To ważne, bo zasady najmu nie powinny być mniej korzystne niż reguły określone przez ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – podkreśla Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Jeżeli zapoznamy się z doniesieniami mediów, to można również przeczytać o sytuacjach osób, którym urzędy miasta mimo wcześniejszej obietnicy odmówiły sprzedaży mieszkania na preferencyjnych warunkach. Problem dotyczy również obietnic wyrażonych na piśmie. Nie zostały one uregulowane przez przepisy i nie mają formy umowy przedwstępnej. Warto zdawać sobie sprawę, że w razie złamania obietnicy dotyczącej sprzedaży „M” przez miasto, mogą pojawić się spore kłopoty dla niedoszłego nabywcy. Mianowicie będzie on musiał dochodzić roszczeń od lokatorów, których dług wcześniej spłacił. Odzyskanie środków wydanych na ulepszenie (remont) mieszkania, często będzie możliwe dopiero po zakończeniu wynajmu (zgodnie z artykułem 6d oraz 6e ustawy o ochronie praw lokatorów).
Źródło: NieruchomosciSzybko.pl