Deweloper, wspólnota mieszkaniowa i wady techniczne budynku
Wspólnota mieszkaniowa może dochodzić roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej, jeśli nabyła roszczenia od właścicieli lokali na podstawie umowy cesji, fot. Pixabay
Dochodzenie roszczeń związanych z wystąpieniem wad technicznych budynku wielorodzinnego to skomplikowany proces. Zanim winny zostanie ukarany, przeprowadzone musi zostać postępowanie dotyczące odpowiedzialności za wady budynku. I tu rodzi się często pytanie, czy mieszkańcy nieruchomości muszą samodzielnie wystąpić przeciwko deweloperowi, czy jako wspólnota mieszkaniowa.
Zobacz także
Redakcja Administrator24.info news Bezpłatny webinar o zagrożeniach akustycznych już w czwartek, 15 października
Hałas i drgania przenoszone przez instalacje wentylacyjne, klimatyzacyjne i inne systemy techniczne mogą stać się poważnym problemem dopiero po oddaniu budynku do użytkowania. Dla zarządcy nieruchomości...
Hałas i drgania przenoszone przez instalacje wentylacyjne, klimatyzacyjne i inne systemy techniczne mogą stać się poważnym problemem dopiero po oddaniu budynku do użytkowania. Dla zarządcy nieruchomości oznaczają często skargi mieszkańców lub użytkowników, konieczność szukania przyczyn uciążliwości, dodatkowe wydatki na naprawy, a niekiedy także spory dotyczące odpowiedzialności za powstałe problemy
Redakcja Administrator24.info news Kontrole stanu technicznego budynków wielkopłytowych. Poradnik (ITB 509/2026)
Budynki wielkopłytowe wznoszone w latach 60.–80. XX wieku, podobnie jak inne obiekty powstałe w tym okresie, podlegają procesom starzenia i destrukcji. Stopień ich zużycia technicznego zależy od jakości...
Budynki wielkopłytowe wznoszone w latach 60.–80. XX wieku, podobnie jak inne obiekty powstałe w tym okresie, podlegają procesom starzenia i destrukcji. Stopień ich zużycia technicznego zależy od jakości zastosowanych wyrobów i materiałów, poziomu wykonawstwa, sposobu eksploatacji oraz staranności i częstotliwości prowadzonych napraw, remontów bieżących i kapitalnych.
Redakcja Administrator24.info news Odbiór lokali mieszkalnych i użytkowych. Poradnik (ITB 497/2026)
Samodzielny odbiór nieruchomości od dewelopera lub po przeprowadzonym remoncie wymaga rzetelnej wiedzy technicznej oraz znajomości obowiązujących norm. W naszej księgarni ukazała się właśnie najnowsza...
Samodzielny odbiór nieruchomości od dewelopera lub po przeprowadzonym remoncie wymaga rzetelnej wiedzy technicznej oraz znajomości obowiązujących norm. W naszej księgarni ukazała się właśnie najnowsza publikacja Instytutu Techniki Budowlanej, która krok po kroku prowadzi przez cały proces weryfikacji jakości wykonania lokalu.
Odwieczna dyskusja
Dialog odnośnie zakresu uprawnień wspólnoty mieszkaniowej i jej praw do roszczeń wobec deweloperów toczy się od lat i niejednokrotnie był rozstrzygany przez sąd. Wyroki nie były ze sobą spójne, jednak wysuwa się z nich ogólne sformułowanie: wspólnota mieszkaniowa nie posiada zdolności prawnej do roszczeń w związku z wystąpieniem wad technicznych budynku, ponieważ roszczenia te wynikają z indywidualnych umów mieszkańców nieruchomości o sprzedaży im mieszkania przez dewelopera. Czynność ta nie należy do zadań związanych z gospodarowaniem i zarządzaniem nieruchomością, które wykonuje wspólnota mieszkaniowa.
Wspólnota może jednak dochodzić roszczeń?
Wyroki sądów nie zamykają jednak dyskusji i nie pozostawiają jej bezradnej. Istnieje bowiem rozwiązanie nadające wspólnocie mieszkaniowej moc do wysuwania roszczeń wobec dewelopera, gdy udowodniona zostanie mu odpowiedzialność za wady techniczne budynku.
Zgodnie z uchwałą SN z dnia 9 stycznia 2014 r., III CZP 84/13, wspólnota mieszkaniowa może dochodzić roszczeń od dewelopera jako wspólnota, jeśli opcja ta zostanie wcześniej przeniesiona na nią przez właścicieli lokali.
Czego może wspólnota, dochodząc roszczeń?
Wspólnota mieszkaniowa może dochodzić roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej, jeśli nabyła roszczenia od właścicieli lokali na podstawie umowy cesji. W takim przypadku wspólnota mieszkaniowa może żądać od dewelopera usunięcia wad, odstąpienia od umowy, obniżenia ceny sprzedaży, odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy.
Roszczenia z tytułu rękojmi sprzedawcy – największy koszmar deweloperów
Najkorzystniejszym rozwiązaniem dla wspólnoty mieszkaniowej jest żądanie roszczeń z rękojmi sprzedawcy za wady sprzedanej nieruchomości. Może ona tutaj zarówno zażądać naprawy, jak i odstąpić od umowy czy chcieć obniżenia ceny. Na wybór tego rozwiązania wspólnota ma 5 lat.
Wspólnota mieszkaniowa nie będzie mogła odstąpić od umowy, jeśli deweloper niezwłocznie naprawi i usunie powstałe wady. Inaczej jest jednak w przypadku, gdy owa wada wystąpiła już wcześniej i dana rzecz była już naprawiana bądź usuwana. W tym przypadku wspólnota mieszkaniowa może zarówno odstąpić od umowy, jak i zażądać obniżenia ceny. Deweloperzy powinni mieć świadomość, że dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi przez wspólnoty mieszkaniowe wiąże się z dużymi korzyściami dla wspólnoty. Nie ma bowiem ona potrzeby dowodzenia wystąpienia wszystkich przesłanek odpowiedzialności dewelopera, ponieważ sam fakt wystąpienia wad rodzi po stronie dewelopera zobowiązanie do działania zgodnego z uzasadnionym żądaniem wspólnoty.
Zawsze zostaje odszkodowanie
Upłynięcie terminu skorzystania przez wspólnotę z żądania roszczeń z rękojmi nie pozostawia jej bez wyjścia. Zawsze pozostaje odszkodowanie, do którego żądania wspólnota ma prawo niezależnie od uprawnień rękojmi i przysługuje jej 6 lat na zgłoszenie takiego żądania od momentu wykrycia wad technicznych budynku. Jest to jednak rozwiązanie nieco trudniejsze dla wspólnoty mieszkaniowej, która musi już w tym przypadku udowodnić szereg rzeczy, większy niż w przypadku uprawnień z tytułu rękojmi.
Źródło: mojafirma.infor.pl
![Innowacyjne Spółdzielnie Mieszkaniowe – Wydanie Drugie [bezpłatny e-book]](https://www.administrator24.info/media/cache/full/data/202606/okladka-e-book-innowacyjne-spoldzielnie-mieszkaniowe-2.jpg)
