Wadliwe zwoływanie zebrania we wspólnocie mieszkaniowej – do czego może doprowadzić?
Wadliwe zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej zdarzają się stosunkowo często, fot. Pixabay
Błędy w zakresie zwołania lub przeprowadzenia zebrania wspólnoty mieszkaniowej mogą skutkować poważnymi konsekwencjami, szczególnie jeśli miało to wpływ na wynik głosowania czy przyjęte uchwały.
Zobacz także
Redakcja news Wytyczne w zakresie ewakuacji osób ze szczególnymi potrzebami w czasie pokoju i w razie wystąpienia zagrożeń militarnych
W obliczu dynamicznie zmieniających się wyzwań związanych z bezpieczeństwem ludności, na rynku ukazała się publikacja, która wypełnia istotną lukę w polskiej literaturze technicznej. „Wytyczne w zakresie...
W obliczu dynamicznie zmieniających się wyzwań związanych z bezpieczeństwem ludności, na rynku ukazała się publikacja, która wypełnia istotną lukę w polskiej literaturze technicznej. „Wytyczne w zakresie ewakuacji osób ze szczególnymi potrzebami w czasie pokoju i w razie wystąpienia zagrożeń militarnych” to kompleksowe opracowanie, które stawia w centrum uwagi bezpieczeństwo osób z niepełnosprawnościami oraz seniorów – zarówno w czasie pokoju, jak i w sytuacjach kryzysowych.
Redakcja news Przyjmujemy zgłoszenia do konkursu „Inwestycja Roku”
Trwa przyjmowanie zgłoszeń do prestiżowego konkursu „Inwestycja Roku”, którego celem jest wyróżnienie najbardziej innowacyjnych, funkcjonalnych i wartościowych projektów realizowanych na rynku nieruchomości....
Trwa przyjmowanie zgłoszeń do prestiżowego konkursu „Inwestycja Roku”, którego celem jest wyróżnienie najbardziej innowacyjnych, funkcjonalnych i wartościowych projektów realizowanych na rynku nieruchomości. To wyjątkowa okazja do zaprezentowania swoich osiągnięć, podkreślenia wysokich standardów oraz zdobycia uznania w branży.
Redakcja news Cykl webinarów dla zarządców nieruchomości
Szanowni Zarządcy, Rzetelna diagnoza energetyczna stanowi fundament każdej skutecznej modernizacji. W praktyce jednak dokumentacja audytowa często nie znajduje odzwierciedlenia w realizowanych inwestycjach,...
Szanowni Zarządcy, Rzetelna diagnoza energetyczna stanowi fundament każdej skutecznej modernizacji. W praktyce jednak dokumentacja audytowa często nie znajduje odzwierciedlenia w realizowanych inwestycjach, co prowadzi do nieoptymalnych decyzji budżetowych.
Proceduralne potknięcia takie jak np. wadliwe zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej zdarzają się stosunkowo często, więc Sąd Najwyższy miał już okazję do wypowiedzenia się na ten temat.
Błędne zwoływanie zebrań wspólnoty – stanowisko sądów
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 roku (sygn. akt II CSK 370/06) podkreśla, że konieczne jest łagodniejsze traktowanie wspólnot mieszkaniowych pod względem formalizmu niż przykładowo spółek prawa handlowego. W przeciwnym razie nadmierny formalizm mógłby skutkować utrudnieniem funkcjonowania wspólnot. W orzeczeniu tym wskazano, że decydujące znaczenie ma nie sposób zawiadomienia o głosowaniu, ale wola większości właścicieli mieszkań.
Z Wyroku Sądu Najwyższego wydanego 8 lipca 2004 r. (sygn. akt IV CK 543/03) również wynika, że zdolność zebrania właścicieli lokali do podjęcia skutecznych uchwał nie zależy od jego należytego zwołania. Orzeczenie wskazuje, że podjęcie uchwały właścicieli poprzez indywidualne zbieranie głosów, które przeprowadzały nieuprawnione osoby, będzie podstawą do uchylenia wspomnianej uchwały, jeśli uchybienia miały wpływ na jej treść. Sąd uznał, że niepowiadomienie każdego właściciela lokalu o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów nie miało wpływu na jej skuteczność, gdyż chwała zapadła wraz z chwilą uzyskania ostatniego głosu przesądzającego o większości.
Może Cię zainteresuje: Zakłócanie miru domowego
Formalne aspekty nadal pozostają ważne
Zaprezentowane wyżej wyroki Sądu Najwyższego nie powinny zachęcać do nadmiernej swobody i lekceważenia reguł prawnych. Niewłaściwe zwołanie zebrania wspólnoty może bowiem prowokować konflikty i skutecznie zepsuć atmosferę panującą w budynku. A niedopatrzenia wpływające na treść uchwały będą skutecznym argumentem dla niezadowolonych właścicieli mieszkań. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2020 r. (III CZP 59/19) mówi, że niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może doprowadzić do uchylenia przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.
Może Ci się spodoba: Zgoda na sprzedaż napojów alkoholowych we wspólnocie mieszkaniowej
Pozew o stwierdzenie nieważności uchwały to druga opcja
Nie można również zapominać o komplikacjach dla wspólnoty wynikających z zaskarżenia uchwały do sądu. Nie chodzi wyłącznie o artykuł 25 ustawy o własności lokali. Wspomniany przepis zapewnia właścicielowi lokalu termin sześciotygodniowy na złożenie pozwu o uchylenie uchwały (licząc od daty podjęcia tej uchwały na zebraniu albo od dnia zawiadomienia powoda o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów). Ponadto upływ podanego terminu nie przesądza o braku możliwości podważenia uchwały.
Podważenie uchwały jest możliwe również na podstawie artykułu 189 kodeksu postępowania cywilnego: "Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny”. Takie powództwo o ustalenie istnienia lub nieistnienia uchwały nie jest ograniczone sześciotygodniowym terminem. Może je wytoczyć osoba niebędąca właścicielem mieszkania.
Źródło: NieruchomosciSzybko.pl
