Dodatkowy podatek od kolejnego mieszkania

Pomysł wprowadzenia dodatkowego podatku od zakupu mieszkań po raz pierwszy pojawił się kwietniu 2023 roku. 26 maja odbyło się drugie czytanie rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Dodano poprawkę, która przewiduje opodatkowanie dodatkowym 6-procentowym podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) zakup szóstego i każdego następnego lokalu mieszkalnego na jednej nieruchomości gruntowej. Poprawka została przyjęta.

Dodatkowy podatek

Do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnym dodano art. 7a ust. 1. Wynika z niego, że gdy kupujący nabywa:

• co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,
• lub udziały w tych lokalach,
• albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich,

stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu w tym budynku lub budynkach, a także udziału w takim lokalu, wyniesie 6 procent.

Może Cię zainteresuje: Polacy pozywają dewleoperów za brakujące metry kwadratowe

Z ustępu drugiego z kolei wynika, że jeśli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na zasadzie współwłasności przez kilku kupujących, przepis ustępu pierwszego stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce. Projektowane jest także zniesienie 2-procentowego PCC w przypadku zakupu pierwszego mieszkania przez osoby fizyczne na rynku wtórnym. Wydaje się, że zrezygnowano także z zapowiadanych w ostatnich miesiącach pomysłach wprowadzenia podatku od pustostanów, czy też wprowadzenia ograniczenia w postaci możliwości nabycia tylko jednego mieszkania na rok (dla podmiotów posiadających co najmniej pięć lokali mieszkalnych).

Obowiązek zapłaty PCC

Kupujący nieruchomość obecnie płaci albo PCC albo VAT. Zależy to od tego, jaki charakter ma transakcja – czy sprzedającym jest firma czy osoba prywatna. Konieczność zapłaty VAT wyłącza jednak obowiązek rozliczenia PCC. Teraz posłowie PiS chcą, żeby nabywca płacił dwa podatki od tej samej transakcji.

Prawnicy zwracają uwagę, że proponowana zmiana wprowadza wyłom w wynikającej z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC zasady wyłączenia spod opodatkowania PCC czynności opodatkowanych VAT. Z projektu wynika, że także sprzedaż nieruchomości opodatkowanej VAT będzie podlegała PCC. Celem tego rozwiązania jest zapewne opodatkowanie nieruchomości nowo wybudowanych, kupowanych bezpośrednio od dewelopera, które z zasady są opodatkowane VAT. Zatem kupujący, którzy nie mają prawa do odliczenia VAT lub jest ono ograniczone, będą obciążeni ekonomicznie dwoma podatkami – VAT i PCC.

Wątpliwości budzi także sam tryb wprowadzenia proponowanej zmiany. Dodanie zmiany na etapie prac w komisji sejmowej w praktyce uniemożliwia przeprowadzenie konsultacji, co do treści nowych przepisów i wypowiedzenie się w tym zakresie przez zainteresowane podmioty. Jest to alarmujące, ponieważ zmiany te prowadzą do zwiększenia obciążeń podatkowych – nie mają więc charakteru technicznego czy doprecyzowującego.

Stracą fundusze PRS, ale nie tylko

Nowe przepisy są wymierzone głównie w fundusze PRS (kupujące często wiele mieszkań w jednym budynku), o czym świadczy ograniczenie opodatkowania do zakupu mieszkań w inwestycji zlokalizowanej na jednej nieruchomości gruntowej. Jednak rykoszetem uderzą też w mniejszych inwestorów.

Eksperci twierdzą, że w praktyce zmiana raczej nie zniechęci inwestorów do nabywania lokali mieszkalnych, jednak zamiast kupować większą liczbę mieszkań znajdujących się w budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, będą musieli dywersyfikować inwestycje pomiędzy różnymi lokalizacjami. Może to wpłynąć na zwiększenie atrakcyjności mniejszych inwestycji. Można się także spodziewać prób wyodrębniania nieruchomości.

Może Cię zainteresuje: Żółta kartka dla inwestora od nadzoru budowlanego

6-procentowy PCC od zakupu szóstego i kolejnych mieszkań to pierwsza tego typu konstrukcja, która spowoduje jednoczesne opodatkowanie tej samej transakcji VAT i PCC. Wysoki PCC podważy opłacalność „hurtowego” zakupu mieszkań w jednej lokalizacji. Jego działanie będzie miało jednak bardzo selektywny charakter – uderzy w inwestorów, którzy kupują mieszkania (w tym samym lub w sąsiednich budynkach) z zamiarem ich dalszej odsprzedaży. Przedsiębiorcy stosujący ten model biznesowy będą musieli przestawić się na zakup nieruchomości zlokalizowanych w różnych nieruchomościach. To może ograniczyć im możliwość wpływania na ceny nabywanych mieszkań.

Część doradców podatkowych uważa, że nowy podatek nie powinien w istotny sposób wpłynąć na fundusze PRS i szeroko rozumiany rynek najmu nieruchomości mieszkalnych. W dalszym ciągu posiadanie większej liczby nieruchomości mieszkalnych (przeznaczonych pod wynajem) nie będzie skutkowało dodatkowym opodatkowaniem.

Źródło: prawo.pl