Czy grozi nam bańka?

Czy to bańka czy przeszacowanie na rynku nieruchomości?

Ceny nieruchomości w Polsce nadal rosną. Średnia cena metra kwadratowego w Warszawie przekroczyła we wrześniu 16 tys. zł, a w Krakowie 15 tys. zł. Jednak, przykłady Chin, Niemiec i Wielkiej Brytanii pokazują, że wzrost po wieczne czasy nie jest możliwy. 

W Europie Zachodniej widać już spadki cen mieszkań (według Eurostatu w drugim kwartale o 1,7 proc. kwartał do kwartału po raz pierwszy od 2014 r.). 

Największe w Niemczech, Danii oraz w Szwecji. Niemiecki urząd statystyczny ogłosił spadek wskaźnika cen nieruchomości mieszkalnych w II kwartale 2023 roku o blisko 10 proc. Tamtejsi eksperci tłumaczą to powolnym pękaniem bańki na rynku nieruchomości, co wiążą z kolei ze wzrostami inflacji i dalszymi podwyżkami stóp procentowych, a tym samym drożeniem kredytów i spadkiem popytu.

Chiny doświadczają podobnych problemów z rynkiem nieruchomości, a największy deweloper Country Garden przestał wręcz płacić odsetki od obligacji dolarowych. Nieustannie natomiast rosną ceny mieszkań w Chorwacji, Bułgarii, na Litwie oraz w Polsce. Eksperci rynkowi twierdzą, że w naszym kraju przyczynił się do tego program „Bezpieczny kredyt 2%”. Dał on co prawda dogodne warunki kredytobiorcom i podkręcił popyt, ale zarazem spowodował, że deweloperzy windują ceny. Tłumaczą przy tym, że by mówić o bańce, musimy zaobserwować oderwanie cen od fundamentów wartości nieruchomości, czyli takich czynników, jak atrakcyjność lokalizacji nieruchomości, stopy procentowe, warunki na rynku wynajmu, przystępność cenowa (dyktowana chociażby inflacją), interwencje i programy rządowe czy trendy demograficzne. Powołując się na raport UBS Global Real Estate Bubble Index uważają, że tymi właśnie fundamentami można wytłumaczyć wysokie wzrosty cen w Warszawie. Ich zdaniem ceny te nie są nawet przeszacowane, a znajdują się w kategorii odpowiednio szacowanych, bo miasto jest atrakcyjne, rozwija się, zapewnia zatrudnienie, dobre wynagrodzenia za pracę itp. Faktem jest, że i w Warszawie inflacja i wysokie stopy procentowe doprowadziły do korekty cen mieszkań o ok. 10 proc. od połowy 2022 r., ale sytuację uratował Bezpieczny kredyt 2 proc., który znów podkręcił popyt. Czy to oznacza, że gdy zniknie ten kredyt, to ceny wrócą do spadków?

Analizy rynkowe, opinie ekspertów nie dają jednoznacznej odpowiedzi na pytanie o bańkę na rynku nieruchomości. Większość najchętniej mówi o wygórowanych cenach. Samo zjawisko bańki na rynku mieszkań jest bowiem wyjątkowo groźne dla całego systemu finansowego. Niewypłacalność kredytobiorców, których nie będzie stać na spłatę kredytu (patrz: casus frankowiczów) grozi upadkiem banku, który może pociągnąć za sobą kolejne. Za tym efektem domina zaś może iść kryzys i recesja. Bo bańki mieszkaniowe i kredytowe chodzą w parze. Nieruchomości kupowane są przeważnie z użyciem hipotek udzielanych przez banki, które udzielają pożyczek sobie nawzajem i są połączone z bankiem centralnym. Niewypłacalność kredytobiorców i upadek jednego banku – zwłaszcza systemowo ważnego – przyczynia się do problemów z płynnością nie tylko tego banku.

Czy grozi nam bańka?

O zagrożeniu bańką cenową na rynku nieruchomości mieszkaniowych pytam prof. Marka Bryxa – kierownika Katedry Miasta Innowacyjnego w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie. 

Sabina Augustynowicz: Panie Profesorze, czy grozi nam bańka cenowa na rynku nieruchomości mieszkaniowych?

Marek Bryx: Hm, nie lubię tego określenia, bo co właściwie ono znaczy? Jak Pani je rozumie, a wraz z Panią czytelnicy? 

SA: Rozumiem przez to wysoki wzrost cen na mieszkania, który nagle się załamuje. Niespłacone w bankach lub nie zakupione mieszkania wysypują się na rynek. Cena więc spada dalej, ludzie tracą zainwestowane pieniądze, a pracownicy sektora budowlanego pracę. Obserwowaliśmy to na rynku Stanów Zjednoczonych 15 lat temu, potem w Hiszpanii i innych krajach. Czy w związku z gwałtownym wzrostem cen w ostatnich miesiącach coś podobnego nas czeka?

M.B.: Nie sądzę. Skala, a zwłaszcza przyczyny tamtych zjawisk były odmienne. Nie można ich więc tak wprost odnosić do naszego rynku…

SA: A jednak ceny mieszkań wzrosły i nadal rosną.

M.B.: Tak, to prawda, ale przyczyny są inne. W Polsce, pomimo pandemii i wojny w Ukrainie, rosła produkcja i sprzedaż mieszkań. Inflacja nie tylko nie przeszkadzała, ale przy niskich stopach procentowych sprzyjała rozwojowi tego rynku. Dopiero gwałtowny wzrost stóp procentowych, będący efektem spóźnionej reakcji na inflację, spowodował zmniejszenie popytu na mieszkania, wywołane wysoką ceną kredytu oraz powstrzymanie się deweloperów od rozpoczynania budowy nowych mieszkań. Żeby nie być gołosłownym. Stopa referencyjna NBP, decydująca o cenie kredytu hipotecznego wynosiła od 29 maja 2020 do 

7 października 0,1%, a już od tego dnia rosła systematycznie co miesiąc osiągając 6,75% we wrześniu 2022. Dopiero po roku została obniżona do 6,0%, co jest także liczbą niezachęcającą do brania kredytów.

Liczba udzielonych kredytów w II półroczu 2021 wyniosła ponad 132 tysiące, ale w II półroczu 2022 zaledwie nieco ponad 40 tysięcy. W I półroczu bieżącego roku liczba ta zaczęła rosnąć i osiągnęła 52,7 tysiąca, ale jest daleko mniej niż w II półroczu 2021.

Liczba mieszkań, których budowę rozpoczynali deweloperzy wynosiła w II półroczu 2021 ponad 76 tysięcy, podobnie jak rok wcześniej, ale w II półroczu 2022 już tylko 43,7 tysiąca. W i półroczu 2023 rozpoczęto budować ok 48 tysięcy, a w ciągu następnych dwóch miesięcy, kolejne 20 tysięcy mieszkań. Deweloperzy, jak widać, działają racjonalnie i nadprodukcja zbudowanych mieszkań raczej nam nie grozi.

Przeciwnie – wyraźnie widać, że nie mamy nadwyżki niesprzedanych mieszkań. Tzw. kredyt 2%, który cieszy się ogromną popularnością wśród młodych ludzi, skłonił deweloperów do otwierania nowych budów, ale na efekty trzeba poczekać. Chwilowo więc równowagę na rynku pomiędzy podażą a popytem zapewnił wzrost cen.

SA: Czy to znaczy, że później ceny spadną?

M.B.: Nie, dlatego że systematyczne rosną koszty działek budowlanych oraz wszystkie ceny czynników wytwórczych.

SA: Zatem bańka nam nie grozi?

M.B.: Moim zdaniem – nie!

/Sabina Augustynowicz/