Nowa koncepcja TBS na tanie mieszkania

Obecny system finansowania mieszkań społecznych dotacjami jest kosztowny i nieefektywny. Gminy zwykle nie chcą podejmować ryzyka inwestycyjnego, biurokracja  paraliżuje działania, a efektywność wydatkowania środków jest niska.

Analiza obecnego stanu pokazuje, że mieszkania dostępne (społeczne czynszowe, komunalne, spółdzielcze, zakładowe) to tylko 2,6 proc. zasobu mieszkaniowego w Polsce. W dużych miastach dramatycznie brakuje lokali, które mogłyby wynajmować gospodarstwa domowe o przeciętnych dochodach bez ryzyka finansowego wykluczenia. Rynek zdominowany jest przez model komercyjny, a TBS-ów nie widać na mapach inwestycji. 

Eksperci alarmują, że coraz większa grupa ludzi wypada poza system. Istnieją kredyty i programy pomocowe, ale połowa społeczeństwa nie kwalifikuje się do nich. To luka, gdzie z jednej strony są zbyt biedni, by kupić, a z drugiej, zbyt bogaci, aby dostać lokal od gminy.

Brak realnego wsparcia

W Polsce aktywne TBS-y funkcjonują tylko w 3 proc. gmin. Między 2017 a 2021 rokiem zbudowały  7,5 tys. mieszkań, co jest marginesem w Europie. Przykładowo, w Wiedniu spółki non profit budują od pięciu do dziesięciu razy więcej mieszkań niż samorząd. Według Krajowego Zasobu Nieruchomości, łącznie z mieszkań społecznych korzysta dziś zaledwie 5 proc. gospodarstw domowych, z czego 4 pkt proc. (niecałe 600 tys.) użytkuje mieszkania komunalne a 1 pkt proc. (ponad 120 tys.) użytkuje mieszkania z zasobu TBS/SIM.

Problemem są finanse, przeregulowanie systemu i brak skoordynowanej polityki mieszkaniowej. Ale też precyzyjne określenie aktualnego stanu mieszkań w ramach TBS/SIM jest bardzo trudne. Raport pokazuje następującą diagnozę. “Identyfikujemy jako problem system dotacyjny via gminy – w poprzednim stanie prawnym TBS dostawały preferencyjny kredyt, w wyniku czego zbudowały 100 tys. mieszkań, z tego istotna część – 12,8 tys. mieszkań do końca 2015 r. przez TBS prywatne. Dziewięć lat temu poprzedni rząd postanowił usprawnić system i zwiększył finansowanie przez dotacje dla gmin. TBS nie mógł już sam budować, bo musiał uzyskać dotacje za pośrednictwem gminy. To, między innymi (obok generalnego trendu rozwoju rynku deweloperskiego i programów kredytowych), zdezaktywowało prywatne TBS i mieszkań zaczęło powstawać mniej”.

Może Cię zainteresuje: Ewakuacja ludności w czasie wojny

Eksperci zaznaczają istnienie ustawy o finansowym wsparciu przedsięwzięć mieszkaniowych. Posiada ona zapis dotyczący budowy mieszkań przez prywatnego inwestora, które gmina będzie wynajmować i wtedy sama nie musi nic inwestować. Gminy jednak nie chcą z tego korzystać, gdyż wymaga to decyzji i odwagi, a w polskich realiach różne formuły współpracy z podmiotami zewnętrznymi się nie sprawdzają.

Papierowa fikcja

Istnieją ustawy i programy, jednak nie ma woli politycznej i organizacyjnej. Stowarzyszenie TBS wskazuje, żeby mieszkania były tanie, trzeba uzyskać dotację. Ale żeby ją dostać, musi o nią dla wszystkich podmiotów występować gmina, z kolei biurokracja paraliżuje proces

Trzeba pamiętać też o kwestiach finansowych. Według ekspertów gminy potrafią budować bardzo drogo, nawet po 17-22 tys. zł za m kw. Gminne i prywatne duże TBS potrafią zmieścić się w kosztach budowy w przedziale 8,5-11,5 tys. zł za m kw. z wykończeniem. Wynika to w dużej  mierze z przetargów, biurokracji i braku odpowiedniej doświadczonej kadry. Projekt wybierany najtaniej, jest często najdroższy w realizacji. Do tego dochodzą inne koszty: drogi, przyłącza, uzbrojenie. Ostatecznie wszystko kosztuje więcej niż u zwykłego dewelopera. Wysokie dotacje (nawet ponad 80 proc.) także nie mobilizują do optymalizacji projektów pod względem kosztów i lokalizacji.

Zero procent kredytu na nowe mieszkania

Koncepcja opracowana przez Stowarzyszenie TBS zakłada rozwój budownictwa społecznego realizowanego przez TBS i SIM (tak publiczne, jak i prywatne), finansowanego długoterminowymi, 0-proc. kredytami. Czynsze w tych mieszkaniach miałyby być ograniczone do 5 proc. wartości odtworzeniowej. BGK ma pełnić rolę instytucji udzielającej kredytów lub gwarancji dla innych banków.

W pomyśle zawarto także możliwość odliczania VAT, co pozwoliłoby na szybkie uruchomienie wielu zamrożonych inwestycji oraz wykorzystanie funduszy unijnych, takich, jak Zielona Transformacja. Ułatwieniem miałoby być też przywrócenie użytkowania wieczystego wyłącznie na cele społeczne.

W założeniach raportu znalazło się stworzenie spójnego systemu zamian mieszkań oraz dopuszczenie do programu prywatnych podmiotów non profit pod warunkiem zachowania zasad dostępności. Kluczowa ma być rola BGK, jako instytucji nadzorującej i kontrolującej wykorzystanie środków przez cały okres spłaty kredytu. Według szacunków autorów raportu, za 2 mld zł rocznie – tyle, ile obecnie kosztują dotacje – można zbudować nawet 114 tys. mieszkań. Dla porównania, w obecnym systemie to tylko 3 tys. lokali. Kluczowa zmiana to odejście od środków przekazywanych przez gminy na rzecz bezpośredniego finansowania podmiotów non profit.

Może Cię zainteresuje: Nie zabraknie pieniędzy na budowę schronów

Wolne grunty i remonty pustostanów 

Raport wskazuje także modyfikację specustawy mieszkaniowej przez dodanie rozdziału poświęconego mieszkalnictwu społecznemu. Proponowane zmiany obejmują między innymi możliwość inwestowania mimo braku zgodności z planem ogólnym (za zgodą rady gminy), dostosowanie przepisów do potrzeb seniorów, zniesienie obowiązku realizacji inwestycji towarzyszących oraz uproszczenia w użytkowaniu wieczystym. Zakłada się niską opłatę początkową (5 proc. wartości gruntu) i obowiązek przeznaczania części gruntów publicznych na cele społeczne w drodze przetargu.

Jednym z filarów programu mają być masowe remonty pustostanów komunalnych. Dane gmin wskazują, że skala problemu sięga tysięcy lokali, ale brakuje pieniędzy i mechanizmów współpracy z sektorem prywatnym. TBS-y proponują, ab przez specjalny reżim specustawy mieszkaniowej umożliwić inwestorom prywatnym przejmowanie takich lokali w zamian za ich remont i udostępnienie w modelu najmu długoterminowego. Gminy nie musiałyby wnosić wkładu finansowego, a najemcy zyskiwaliby bezpieczne i tanie mieszkanie.

System od zaraz

Stowarzyszenie TBS twierdzi, że system może działać właściwie od zaraz. Wiele projektów ma już pozwolenia na budowę, jednak zostały wstrzymane przez brak możliwości finansowania. Koncepcja zakłada uruchomienie nowego instrumentu kredytowego w porozumieniu z EBI, a także stworzenie funduszu gwarancyjnego, który obniży koszt pieniądza nawet o połowę. Eksperci wskazuję na potrzebę trzech elementów: długoterminowego (40-50 lat) nawet 0 proc. kredytu dla TBS-ów,  udzielanego bezpośrednio TBS/SIM, bez zbędnego pośrednictwa samorządów, uproszczenie dostępu do wsparcia TBS na cele efektywności energetycznej i zwiększenia dostępu do działek poprzez przywrócenia użytkowania wieczystego na cele społeczne.

Źródło: xyz.pl