Zwiększanie zabudowy w gminach

Reforma planowania przestrzennego z 2023 roku zobowiązała gminy do uchwalenia do 30 czerwca 2026 roku planów ogólnych, czyli nowych dokumentów planistycznych zastępujących studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 13 b nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych z 7 lipca 2023 r., ustalenia planu ogólnego określa się, uwzględniając uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy, w szczególności politykę przestrzenną gminy określoną w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego.

Eksperci prawa tłumaczą, że od strony prawnej gmina może uchwalić pierwszy plan ogólny bez strategii rozwoju gminy, ale będzie to miało swoje konsekwencje. Jeżeli gmina przygotuje plan ogólny bez strategii, to w takiej sytuacji, jeżeli chodzi o tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową w planie ogólnym, gmina nie będzie miała możliwości odstąpienia od wzoru chłonności terenów niezabudowanych i zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową, który to wzór wynika z rozporządzenia. Natomiast, jeśli przed uchwaleniem planu ogólnego gmina opracuje strategię rozwoju gminy na podstawie nowych przepisów, to – jeżeli z tej strategii wynika, że uzasadnione byłoby odstąpienie od wyniku dotyczącego zapotrzebowania na nową zabudowę, który wyniknie ze wzoru z rozporządzenia – można to zrobić, uzasadniając tę decyzję.

Podkreślają oni, że określenie w strategii rozwoju gminy zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową nie jest ograniczone żadnym wskaźnikiem. Ze strategii musi wynikać, dlaczego gmina uważa, że zapotrzebowanie na zabudowę mieszkaniową będzie wyższe niż wynika to ze wzoru matematycznego. Gmina może więc określić w strategii, że będą na jej terenie realizowane inwestycje, które spowodują, że w sposób skokowy wzrośnie liczba mieszkańców, jak nowe mieszkania lub fabryka, oferująca nowe miejsca pracy.

Może Cię zainteresuje: Czy Konta Mieszkaniowe będą bardziej atrakcyjne?

Przedstawiciele Towarzystwa Urbanistów Polskich podkreślają, że obszar uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym jest kształtowany w sposób algorytmiczny, w związku z czym nie ma wiele możliwości rozszerzenia tego terenu. Jednak widełki, które zakłada się przy liczeniu chłodności terenów niezabudowanych, są tak duże, że przy tych wyliczeniach właściwie zawsze wyjdzie taki obszar, jaki jest oczekiwany w gminie.

Zaznaczają jednak, że na zwiększenie przez gminę obszaru pod zabudowę ma wpływ zapotrzebowanie na nową zabudowę, na przykład wskutek znaczącego napływu nowych mieszkańców. W związku z tym wystarczy zmienić strategię, określając, że skokowo wzrośnie liczba mieszkańców i z jakiego powodu, aby wskutek tego wyznaczyć w planie ogólnym taki obszar do zabudowy mieszkaniowej, jaki jest oczekiwany w gminie.

Pierwsza strategia

Strategia rozwoju to podstawa, nie tylko ze względu na tereny pod zabudowę, ale także pod kątem kwestii pozaprawnych. Pozwala ona ustalić, do jakiego punktu gmina zmierza i co chce osiągnąć, a później do tej strategii dopasować plan ogólny, który będzie pierwszym elementem realizacji tej strategii. Prawodawca zdawał sobie jednak sprawę z tego, że niewiele jest czasu na uchwalenie planów ogólnych, w związku z czym nie zobowiązał gmin do opracowania nowych strategii jeszcze przed uchwaleniem planów ogólnych.

Większość gmin pracuje w pierwszej kolejności nad planem ogólnym, ale są też takie, które pracują równolegle nad strategią rozwoju gminy i planem ogólnym. Zdarzają się takie miasta jak Warszawa czy Rzeszów, które pracują nawet nad dwiema strategiami, czyli nad planami rozwoju lokalnego i strategią rozwoju gminy. Na przygotowywanie równocześnie tak strategii, jak i planu ogólnego, mogą sobie jednak pozwolić tylko większe miasta, które mają wystarczający potencjał choćby kadrowy.

Część gmin już na początku wychodzi  z założenia, że zaktualizują plan ogólny w kolejnych latach. Zabezpieczyły one w planach ogólnych tylko wersję minimum po to, żeby potem móc w strategii faktycznie przemyśleć politykę przestrzenną i później dostosować regulacje planu ogólnego do nowej strategii. To mądre podejście merytoryczne, ale rodzi negatywne konsekwencje finansowe dla gminy, gdyż dwa razy w krótkim odstępie czasu trzeba sporządzić plan ogólny gminy.

Źródło: portalsamorzadowy.pl