Problemy wspólnot z zarządzaniem osiedlowymi drogami
Jedną z propozycji jest utworzenie tzw. wspólnot drogowych, które działałyby podobnie do wspólnot mieszkaniowych i mogłyby legalnie zarządzać drogami, pobierać składki oraz podejmować decyzje dotyczące remontów i utrzymania infrastruktury, fot. Pexels
Coraz więcej wspólnot mieszkaniowych zmaga się z problemem zarządzania drogami wewnętrznymi. Po odejściu dewelopera pojawiają się trudności z remontami, odśnieżaniem, oświetleniem lub podziałem kosztów, ponieważ drogi często mają wielu współwłaścicieli i nie podlegają formalnie wspólnotom. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiada prace nad zmianami prawa.
Zobacz także
Redakcja Administrator24.info news Bezpłatny webinar o zagrożeniach akustycznych już w czwartek, 15 października
Hałas i drgania przenoszone przez instalacje wentylacyjne, klimatyzacyjne i inne systemy techniczne mogą stać się poważnym problemem dopiero po oddaniu budynku do użytkowania. Dla zarządcy nieruchomości...
Hałas i drgania przenoszone przez instalacje wentylacyjne, klimatyzacyjne i inne systemy techniczne mogą stać się poważnym problemem dopiero po oddaniu budynku do użytkowania. Dla zarządcy nieruchomości oznaczają często skargi mieszkańców lub użytkowników, konieczność szukania przyczyn uciążliwości, dodatkowe wydatki na naprawy, a niekiedy także spory dotyczące odpowiedzialności za powstałe problemy
Redakcja Administrator24.info news Kontrole stanu technicznego budynków wielkopłytowych. Poradnik (ITB 509/2026)
Budynki wielkopłytowe wznoszone w latach 60.–80. XX wieku, podobnie jak inne obiekty powstałe w tym okresie, podlegają procesom starzenia i destrukcji. Stopień ich zużycia technicznego zależy od jakości...
Budynki wielkopłytowe wznoszone w latach 60.–80. XX wieku, podobnie jak inne obiekty powstałe w tym okresie, podlegają procesom starzenia i destrukcji. Stopień ich zużycia technicznego zależy od jakości zastosowanych wyrobów i materiałów, poziomu wykonawstwa, sposobu eksploatacji oraz staranności i częstotliwości prowadzonych napraw, remontów bieżących i kapitalnych.
Redakcja Administrator24.info news Odbiór lokali mieszkalnych i użytkowych. Poradnik (ITB 497/2026)
Samodzielny odbiór nieruchomości od dewelopera lub po przeprowadzonym remoncie wymaga rzetelnej wiedzy technicznej oraz znajomości obowiązujących norm. W naszej księgarni ukazała się właśnie najnowsza...
Samodzielny odbiór nieruchomości od dewelopera lub po przeprowadzonym remoncie wymaga rzetelnej wiedzy technicznej oraz znajomości obowiązujących norm. W naszej księgarni ukazała się właśnie najnowsza publikacja Instytutu Techniki Budowlanej, która krok po kroku prowadzi przez cały proces weryfikacji jakości wykonania lokalu.
Problemy z zarządzaniem drogami we wspólnotach mieszkaniowych od lat narastają. Po zakończeniu budowy i odejściu dewelopera mieszkańcy zostają sami z obowiązkiem utrzymania dróg dojazdowych, oświetlenia, odśnieżania i remontów. W praktyce często prowadzi to do chaosu organizacyjnego, sporów i braku odpowiedzialności za wspólną infrastrukturę.
Sposób organizacji własności
Eksperci wskazują, że źródłem problemu jest sposób organizacji własności. Drogi wewnętrzne często stanowią odrębne działki, w których właściciele mieszkań lub domów mają jedynie udziały. Nie są one częścią nieruchomości wspólnej, dlatego wspólnoty mieszkaniowe formalnie nie mogą nimi zarządzać. Wspólnota nie ma w takim przypadku odpowiednich kompetencji prawnych, nawet jeśli wszyscy mieszkańcy korzystają z drogi na co dzień.
Sytuację dodatkowo komplikują kwestie notarialne. Udział w drodze jest często sprzedawany oddzielnym aktem notarialnym niż mieszkanie. Po latach zdarza się, że właściciel sprzedaje lokal, ale zapomina o przeniesieniu udziału w drodze. W efekcie nadal pozostaje jej współwłaścicielem, mimo że już tam nie mieszka. Zdarzają się także przypadki celowego pozostawiania udziałów przez dłużników, którzy próbują wykazać, że nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, aby obniżyć jej wartość podczas licytacji komorniczej.
Może Cię zainteresuje: Nowe przepisy dla wspólnot mieszkaniowych w 2026 roku
Największe problemy pojawiają się tam, gdzie jedna droga obsługuje kilka wspólnot lub całe osiedla domów jednorodzinnych. W takich przypadkach współwłaścicieli mogą być dziesiątki, a nawet setki. Zgodnie z Kodeksem cywilnym decyzje przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody współwłaścicieli, co w praktyce bardzo utrudnia podejmowanie jakichkolwiek działań.
Jak radzą sobie mieszkańcy?
W praktyce mieszkańcy próbują radzić sobie na różne sposoby. Czasami jedna osoba finansuje remont drogi i później dochodzi zwrotu kosztów od pozostałych współwłaścicieli, często kończy się to jednak sporami sądowymi. Innym rozwiązaniem są stowarzyszenia lub dobrowolne umowy z zarządcą nieruchomości. Problem polega jednak na tym, że każdy właściciel może z takich ustaleń w dowolnym momencie zrezygnować.
Podobne trudności dotyczą także garaży podziemnych posiadających własne księgi wieczyste i wielu współwłaścicieli. Formalnie wspólnoty mieszkaniowe również nie mają prawa nimi zarządzać, choć w praktyce często robią to bez odpowiedniej podstawy prawnej.
Potrzeba zmiany przepisów
Eksperci od lat postulują zmiany przepisów. Jedną z propozycji jest utworzenie tzw. wspólnot drogowych, które działałyby podobnie do wspólnot mieszkaniowych i mogłyby legalnie zarządzać drogami, pobierać składki oraz podejmować decyzje dotyczące remontów i utrzymania infrastruktury. Prawnicy proponują również obowiązek dokładnego określania w aktach notarialnych sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej.
Potrzebę zmian dostrzega także Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Resort przyznaje, że problem zarządzania drogami wewnętrznymi jest poważny, jednak prace nad nowymi regulacjami są dopiero na wczesnym etapie koncepcyjnym. Rozważane są również zmiany dotyczące zawodu zarządcy nieruchomości, w tym utworzenie centralnego rejestru zarządców.
Na razie mieszkańcy wielu osiedli pozostają jednak w prawnej próżni. W efekcie drogi często pozostają bez odpowiedniego utrzymania aż do momentu poważnych uszkodzeń lub sporów o odpowiedzialność za szkody i wypadki.
Źródło: portalsamorzadowy.pl
![Innowacyjne Spółdzielnie Mieszkaniowe – Wydanie Drugie [bezpłatny e-book]](https://www.administrator24.info/media/cache/full/data/202606/okladka-e-book-innowacyjne-spoldzielnie-mieszkaniowe-2.jpg)
