Nowe przepisy dla wspólnot mieszkaniowych w 2026 roku

Ustawa o własności lokali w obecnym kształcie nie zawiera wystarczająco precyzyjnej definicji wspólnoty mieszkaniowej. Używany dziś termin „osoba ustawowa” jest pochodną art. 331 Kodeksu cywilnego, w świetle którego wspólnota jest jednostką organizacyjną i stosuje się tu odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych. Kwestia ta budzi wątpliwości doktryny, uznającej status wspólnoty za nierozstrzygnięty.

Nowa definicja wspólnoty

Nowelizacja ma zdefiniować wspólnotę mieszkaniową jako jednostkę organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej, ale wyposażoną w zdolność do czynności prawnych oraz prawo do posiadania własnego majątku (odrębnego od majątków właścicieli lokali), z zastrzeżeniem, iż majątek ten powinien być związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Zostanie tu uwzględnione stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale z 21 grudnia 2007 roku, III CZP 65/07, zgodnie z którym wspólnota mieszkaniowa działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Uchwała ta ma moc zasady prawnej. Minister Finansów i Gospodarki wyjaśnia, że w praktyce na majątek wspólnoty składają się środki pieniężne na rachunkach bankowych pochodzące z zaliczek uiszczonych przez właścicieli lokali i dochodów pochodzących z nieruchomości wspólnej oraz prawa wynikające z zawieranych przez nią umów; teoretycznie też własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli.

Które elementy balkonu stanowią nieruchomość wspólną?

Nowelizacja ma określić, że elementy konstrukcyjne balkonu (logii, tarasu) stanowią nieruchomość wspólną, za której utrzymanie odpowiada wspólnota, czyli dźwigary, płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada balkonu i inne elementy balkonu stanowiące fragmenty elewacji budynku.

Może Cię zainteresuje: Jak konflikt na Bliskim Wschodzie zmieni rynek nieruchomości?

Jednak resort wskazuje, że o tym czy balkon należy w całości zaliczyć do nieruchomości wspólnej (np. gdy służy on jako ciąg komunikacyjny), czy jedynie w części obejmującej elementy konstrukcyjne, decydować będzie w każdym konkretnym przypadku jego usytuowanie, w tym okoliczność, czy jest on przedmiotem użytkowania wspólnego albo wyłącznego przez właściciela lokalu. 

Dochodzenie przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami nieruchomości wspólnej

Kolejną zmianą jest wprowadzenie możliwości dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami nieruchomości wspólnej, poprzez wytoczenie powództwa na rzecz właścicieli lokali. Ma to ograniczyć sytuacje, gdy każdy z właścicieli lokali realizuje samodzielnie roszczenia z tytułu rękojmi, co w praktyce wpływa destrukcyjnie na stan techniczny budynku. W tym modelu możliwość dochodzenia roszczeń będzie mieć wspólnota, jak i sami właściciele indywidualnie.

Podwyższenie zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej

Nowe regulacje mają pozwolić na rozszerzenie możliwości podwyższenia zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej na wszystkie lokale we wspólnocie. Decydującym kryterium będzie generowanie po stronie wspólnoty dodatkowych kosztów wynikających ze sposobu użytkowania lokalu. Ciężar dowodu spoczywać będzie na wspólnocie, która każdorazowo winna wykazać dodatkowe koszty po jej stronie (przedstawić kalkulację kosztów) i stosownie do ich wysokości móc  na podstawie uchwały podnieść wysokość comiesięcznej zaliczki konkretnemu właścicielowi.

Udostępnienie lokalu przez właściciela w szczególnych sytuacjach

Nowelizacja ma wprowadzić obowiązek udostępnienia lokalu przez właściciela w związku z prowadzonymi przez wspólnotę kontrolami okresowymi i doraźnymi instalacji, o których mowa w przepisach prawa budowlanego, oraz obowiązek wykonywania zaleceń pokontrolnych. W przypadku uporczywego uchylania się od obowiązku zarząd lub zarządca może wystąpić do nadzoru budowlanego o ukaranie właściciela grzywną. W związku z tym w Prawie budowlanym należy uregulować możliwość zastosowania kary grzywny w takim przypadku.

Ponadto nowelizacja wprowadzi obowiązek udostępnienia lokalu w przypadku awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, lub, gdy sposób użytkowania lokalu zagraża bezpieczeństwu sanitarnemu oraz przeciwpożarowemu budynku, a w razie odmowy dostępu do lokalu, wejście do lokalu w asyście policji lub straży pożarnej.

Urządzenia pomiarowe elementem nieruchomości wspólnej

Nowe przepisy określą, że urządzenia pomiarowe (ciepłomierze, wodomierze i nagrzejnikowe podzielniki ciepła) stanowią część nieruchomości wspólnej, co oznacza, że ich utrzymanie oraz wszystkie związane z tym czynności spoczywają na wspólnocie. Obejmuje to montaż, wymianę, legalizację, konserwację i naprawy, wraz ze związanymi z tym kosztami. Zmiana ta ma zapewnić sprawną pracę tych urządzeń, a tym samym rzetelne i zgodne z rzeczywistym zużyciem w lokalach rozliczenie mediów w obrębie całego budynku.

Przeczytaj także: Nowe przepisy dotyczące eksmisji lokatorów

Nowelizacja przesądzi też, że właściciel lokalu nie jest uprawniony do dokonywania jakiejkolwiek ingerencji w urządzenia pomiarowe we wspólnocie, co powinno zapewnić rzetelność ich wskazań a tym samym też i prawidłowość systemu rozliczeń. Wyjątkiem od powyższego jest sytuacja, gdy użytkownik lokalu ma zawartą z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym indywidualną umowę na dostawę wody do lokalu, określającą zarazem właściciela wodomierzy.

Rozliczenie zaliczek na media do 10 każdego miesiąca

Nowelizacja wprowadzi zasadę (obowiązek) uiszczania w terminie do 10 każdego miesiąca zaliczek na media rozliczane za pośrednictwem wspólnoty (tj. ciepło, wodę i odprowadzenie ścieków) oraz opłatę za odbiór odpadów komunalnych.

Odpowiedzialność subsydiarna za zobowiązania wspólnoty

Nowe przepisy doprecyzują, że właściciele lokali ponoszą odpowiedzialność subsydiarną za zobowiązania wspólnoty. Jeżeli egzekucja przeciwko wspólnocie okaże się bezskuteczna, wtedy odpowiedzialność za jej zobowiązania ponosi każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej.

Alternatywne formy zarządzania wspólnotą mieszkaniową

Nowelizacja ma uprościć i ujednolicić zasady zarządu nieruchomością wspólną poprzez wskazanie, że właściciele w drodze uchwały decydują, czy ustanowią zarządcę czy dokonają wyboru zarządu składającego się z osób fizycznych. Z ustawy ma zostać usunięta nie tylko umowa o sposobie zarządu, ale też odejście od formy notarialnej przewidzianej także dla każdorazowej zmiany tej umowy, co jest zbędnym kosztem dla właścicieli, a także proceduralnym utrudnieniem dla zmiany tej umowy.

Definicja czynności zwykłego zarządu

Nowe regulacje wprowadzą definicję czynności zwykłego zarządu, które wykonywane są samodzielnie (tj. bez uchwały właścicieli lokali) przez zarząd albo zarządcę wspólnoty: mają to być jedynie bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia.

Określenie zasad pracy oraz trybu podejmowania decyzji przez zarząd

Nowelizacja wprowadzi zasadę współdziałania członków zarządu oraz kolegialnego podejmowania decyzji, co jest zgodne z ogólnymi regułami prawa prywatnego. Wprowadzi też, w przypadku zarządu wieloosobowego, obowiązek reprezentacji wspólnoty na zewnątrz poprzez większość (a nie jak obecnie dwóch) członków zarządu, tak by uniknąć sytuacji gdy skonfliktowani członkowie zarządu podejmują w imieniu wspólnoty zobowiązania, bez uzyskania zgody większości jego składu.

Może Cię zainteresuje: Złagodzenie wymogów w programie Czyste Powietrze

Pojęcie funduszu remontowego

Nowelizacja wprowadzi również pojęcie funduszu remontowego lub innego funduszu celowego powoływanego na podstawie uchwały właścicieli, umożliwiającego długookresowe gromadzenie środków na sfinansowanie wydatków remontowych/modernizacyjnych. Fundusz taki ma mieć charakter odrębny od środków gromadzonych na funduszu eksploatacyjnym, z którego regulowane są bieżące płatności wspólnoty.

Uchwała wspólnoty z wykorzystaniem indywidualnego zbierania głosów

Nowe przepisy wprowadzą wymóg uzyskania zwykłej większości głosów właścicieli lokali (liczonej wielkością udziałów) przy podejmowaniu uchwały z wykorzystaniem indywidualnego zbierania głosów, podejmowanej wyłącznie w tym trybie, jak i w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, częściowo obiegiem).

Termin głosowania uchwały każda wspólnota określi samodzielnie, z zachowaniem przewidzianego w ustawie minimalnego (dwutygodniowego) oraz maksymalnego terminu na oddanie głosu. Po jego upływie uchwała będzie podjęta jeśli uzyska poparcie większości głosów właścicieli (liczonej wielkością udziałów) uczestniczących w głosowaniu.

Elektroniczny obieg informacji we wspólnocie

Nowelizacja ma wprowadzić elektroniczny obieg informacji we wspólnotach, tj. informacji przekazywanych przez zarząd albo zarządcę o planowanym zebraniu, treści podjętych uchwał oraz możliwości oddawania głosów przez właścicieli drogą elektroniczną w głosowaniu obiegowym. Forma elektroniczna będzie traktowana równorzędnie z pisemną.

Uprawnienia zarządcy przymusowego

Doprecyzowane zostaną uprawnienia zarządcy przymusowego ustanawianego przez sąd poprzez wskazanie, iż samodzielnie wykonuje on czynności zwykłego zarządu (tj. z zakresu bieżącej eksploatacji nieruchomości); w pozostałym zakresie winien posiadać zgodę właścicieli wyrażoną w uchwale, a w razie jej braku zezwolenie sądu.

Uprawnienia kontrolne właścicieli lokali wobec zarządu wspólnoty

Nowelizacja doprecyzuje zakres kontroli działalności zarządu przez właścicieli poprzez wskazanie, iż obejmuje ono prawo wglądu w dokumenty wspólnoty, z czym skorelowany jest obowiązek zarządu udzielenia żądanych informacji.

Forma sprawozdania

Zdaniem resortu finansów konieczne jest określenie w przepisach, że sprawozdanie zarządu wspólnoty z jej działalności winno mieć formę pisemną i obejmować opis pracy zarządu w minionym roku oraz część finansową dotyczącą gospodarki wspólnoty.

Ponadto termin na przedstawienie właścicielom lokali sprawozdania z działalności zarządu wspólnoty (obecnie koniec marca każdego roku) wymaga wydłużenia o 1 miesiąc (czyli do końca kwietnia), gdyż zarządy lub zarządcy mają problem z jego terminowym sporządzeniem z przyczyn niezależnych od nich (zestawienia i faktury od dostawców usług spływają sukcesywnie na początku roku, trudności logistyczne ze znalezieniem miejsca i osób do przeprowadzenia zebrania).

Zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej przez właścicieli lokali

Zostanie wprowadzone prawo właścicieli lokali możliwości zwołania i przeprowadzenia zebrania we własnym zakresie w sytuacji, gdy zarząd nie zwołuje go na wniosek właścicieli reprezentujących minimum 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, do czego jest zobowiązany. Praktyka ta występuje, szczególnie gdy przedmiotem zebrania ma być głosowanie nad odwołaniem zarządu bądź zarządcy.

Zmiana wysokości udziałów na drodze sądowej

Sąd rozstrzygnie tę kwestię w postępowaniu nieprocesowym, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Rozszerzenie uprawnienia do skorzystania z drogi sądowej nie oznacza ograniczenia kompetencji zarządu w zakresie opracowania i poddania pod głosowanie uchwały o zmianie wysokości udziałów, lecz stanowi instrument ochrony praw właściciela tam, gdzie organy wspólnoty (tj. zarząd i zebranie właścicieli) są bierne lub działają sprzecznie z interesem indywidualnego właściciela.

Wyłączenie możliwości uznania pomieszczeń za samodzielne lokale

Ta zmiana wykluczy możliwość wznoszenia obiektów zakwalifikowanych jako budynki zamieszkania zbiorowego, które w rzeczywistości pełnią funkcję budynków mieszkalnych. Uniemożliwi to tym samym obchodzenie przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego przyjętych w planie miejscowym dla danego obszaru, jak również nadinterpretowanie przez inwestorów przepisów ustawy o własności lokali dotyczących wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu, zapewniając zarazem organom administracji podstawę prawną dla odrzucenia takiego wniosku.

Od kiedy będą obowiązywać nowe przepisy?

Przepisy zawarte w omawianej nowelizacji mają wejść w życie po upływie 30 dni od dnia jej ogłoszenia, z następującymi zastrzeżeniami:

1. aktualnie obowiązujące umowy o sposobie zarządu zawarte na podstawie art. 18 ust. 1 zachowują ważność na okres, na jaki zostały zawarte. Stosuje się do nich przepisy dotychczasowe, przy czym zmiana postanowień tych umów (zwłaszcza ich wypowiedzenie) nastąpi na podstawie nowoprzyjętych przepisów;
2. zasady wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego nie obejmują budynków wybudowanych przed 1 stycznia 2027 roku, oraz dla których wydano prawomocne pozwolenie na budowę przed tą datą;
3. możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej odnosi się także do stanów prawnych powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy; taka sama zasada dotyczy także odpowiedzialności właścicieli lokali za zobowiązania wspólnoty powstałe przed tą datą, w razie braku możliwości zaspokojenia przez nią wierzycieli.

Projekt tej nowelizacji ma zostać przyjęty przez Radę Ministrów w drugim kwartale 2026 roku, można więc przypuszczać, że nowe przepisy, po przejściu procedury legislacyjnej w Sejmie i Senacie (jeżeli zostaną podpisane przez Prezydenta RP), wejdą w życie w drugiej połowie 2026 roku.

Źródło: infor.pl