Co z użytkowaniem wieczystym w spółdzielniach?

Dotyczy on wprowadzenia ustawowego roszczenia spółdzielni o przeniesienie własności lub oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste; pierwszeństwa roszczeń spółdzielni wobec roszczeń reprywatyzacyjnych; terminu 12 miesięcy na wydanie decyzji przez właściwy organ – po jego bezskutecznym upływie kompetencja przechodzi na ministra właściwego ds. budownictwa albo ministra ds. administracji publicznej; nabycia własności albo użytkowania wieczystego przez spółdzielnię z mocy prawa, jeżeli stan prawny gruntu nie zostanie uregulowany w terminie 24 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy, a także zawieszenia i umorzenia postępowań o opłaty za bezumowne korzystanie z gruntu. Jest to projekt, który w całości realizuje postulaty zgłaszane przez samych członków spółdzielni mieszkaniowych oraz uwzględnia konstrukcję prawną projektu opracowanego przez Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP.

Projektowana ustawa ma na celu ostateczne i kompleksowe uregulowanie stanów prawnych gruntów, na których spółdzielnie mieszkaniowe wznosiły osiedla w okresie gospodarki planowej. Problem ten od dziesięcioleci nie doczekał się skutecznego rozwiązania legislacyjnego, mimo wielokrotnych nowelizacji ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Impuls legislacyjny

Bezpośrednim impulsem legislacyjnym jest uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r., sygn. III CZP 104/12, w której stwierdzono, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność ani użytkowanie wieczyste, stanowi jedynie ekspektatywę tego prawa, a założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia jest niedopuszczalne. Uchwała ta, choć w pełni zgodna z zasadą superficies solo cedit wyrażoną w art. 48 Kodeksu cywilnego, wywołuje poważne skutki społeczne: uniemożliwia zakładanie ksiąg wieczystych dla lokali objętych tymi prawami, a w konsekwencji uniemożliwia zaciąganie kredytów hipotecznych przez ich posiadaczy. Dotknięci są tym tysiące członków spółdzielni mieszkaniowych w całej Polsce.

Projektowana ustawa realizuje ponadto wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 października 2010 r. (sygn. P 34/08), z którego wynika obowiązek ustawodawcy przeprowadzenia postępowania zmierzającego do ustalenia stanu prawnego nieruchomości i ujawnienia jej właściciela. Ustawa wypełnia ten konstytucyjny nakaz poprzez wprowadzenie skonkretyzowanego trybu administracyjnego, wraz z terminami i mechanizmami subsydiarnymi na wypadek bezczynności właściwych organów.

Brak uporządkowania stanów prawnych gruntów

Spółdzielnie mieszkaniowe budowały osiedla w Polsce w warunkach gospodarki planowej, najczęściej jako jednostki wykonujące plany inwestycyjne Państwa. Grunty były im przydzielane w drodze decyzji administracyjnych, lecz bez przeniesienia prawa własności – wyłącznie w formie prawa zarządu lub posiadania. Stan ten był tolerowany przez dziesięciolecia, a spółdzielnie – działając w dobrej wierze i finansując budowę ze środków własnych, wkładów członków oraz kredytów bankowych – wznosiły budynki, nie mając tytułu prawnego do gruntu.

Transformacja ustrojowa z 1990 r. nie przyniosła automatycznego uregulowania tej kwestii. Art. 204 UGN przewiduje co prawda mechanizm porządkowania stanów prawnych gruntów, jednakże jego stosowanie napotyka w praktyce liczne przeszkody: przewlekłość postępowań, spory kompetencyjne między organami, a także zbieg roszczeń reprywatyzacyjnych byłych właścicieli gruntów. Efektem jest sytuacja, w której znaczna część spółdzielni mieszkaniowych w Polsce nadal nie posiada tytułu prawnego do gruntów, na których od kilkudziesięciu lat stoją budynki mieszkalne zamieszkałe przez tysiące rodzin.

Niezałatwienie tej kwestii obciąża w dominującym stopniu Państwo, które przez dziesięciolecia czerpało korzyści z budownictwa spółdzielczego, realizowanego de facto na jego gruntach...