Uwolnienie państwowych gruntów pod budowę mieszkań

Pod koniec stycznia 2025 roku do uzgodnień międzyresortowych trafił projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT). Proponowane zmiany mają na celu zwiększenie podaży na rynku nieruchomości, stąd potocznie mówi się o tzw. ustawie propodażowej.

Dziś można zaobserwować odwrotny trend, gdyż liczba mieszkań oddawanych do użytku w Polsce z roku na rok maleje. W załączniku z oceną skutków regulacji wskazano, że w 2025 r. deweloperzy dostarczą do użytku tylko około 115 tys. mieszkań. W poprzednich latach było ich więcej. Od stycznia do października 2024 roku do użytku przekazano 162,5 tys. mieszkań, czyli o 10,5 proc. mniej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.  Niewielka część tych lokali pochodzi spoza puli deweloperskiej. W całym 2023 roku do użytku oddano łącznie 221 tys. mieszkań, z czego 137,6 tys. (62,2 proc.) dostarczyli deweloperzy. Pozostałe to budownictwo społeczne.

Grunty od ministra dla starosty

Eksperci wskazują, że co do zasady proponowane przepisy zwiększą możliwość pozyskiwania gruntów i obniżą koszty budownictwa, jednak mają też szereg wątpliwości. Artykuł 3. i 10. opisywanego projektu ustawy w uproszczeniu mówią o tym, że państwowe grunty, o które poprosi starosta, będą mogły zostać mu przekazane nieodpłatnie decyzją administracyjną ministra. Następnie starosta będzie uprawniony do rozdysponowania tych gruntów na poziomie lokalnym. Dotyczy to gruntów spółek Skarbu Państwa oraz gruntów z Zasobu Własności Rolnej.

Może Cię zainteresuje: Nowy program rządowy "Klucz do mieszkania"

Z zasobów Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) do rozdysponowania pozostaje obecnie około 188 tys. hektarów gruntów, z czego potencjał pod budownictwo i usługi ma około 6,2 tys. ha. W przypadku gruntów należących do spółek sprawa jest bardziej skomplikowana. Szacuje się, że około 100 firm państwowych może posiadać działki z potencjałem zagospodarowania pod budownictwo mieszkaniowe.  

Jeśli projekt ustawy zostałby chwalony w obecnym kształcie, zobowiąże spółki SP do sporządzenia wykazów nieruchomości, z wyłączeniem tych, które spółka wykorzystuje do prowadzenia działalności przeważającej, a także do opublikowania ich w Biuletynach Informacji Publicznej. Dodatkowo spółki będą musiały przekazać te wykazy ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Mogłaby tu zaistnieć pokusa wyboru przez starostów najatrakcyjniejszych działek. Spółki Skarbu Państwa poniosą dodatkowe koszty, a ich konkurencyjność na rynku zostanie osłabiona w relacji do podmiotów prywatnych, które nie mają takiego obowiązku.

MRiT twierdzi, że wskazane wyżej podmioty nie wykorzystują potencjału posiadanych gruntów. Wiele z nich, co wskazano w uzasadnieniu do projektu, znajduje się w atrakcyjnych lokalizacjach i nadaje się pod zabudowę mieszkaniową. Podkreślono, że chodzi przede wszystkim o nieruchomości zlokalizowane blisko obszarów zurbanizowanych, w tym należących między innymi do spółek infrastrukturalnych (np. PKP, Poczta Polska).

Z kolei Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN) to podmiot państwowy powołany do życia mocą ustawy z 2017 roku. Jego statutowym obowiązkiem jest prowadzenie polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Do jego zadań priorytetowych należy m.in. gospodarowanie nieruchomościami wchodzącymi w skład Zasobu oraz tworzenie warunków do zwiększenia dostępności mieszkań. W KZN analizowane są grunty spółek Skarbu Państwa pod względem dostosowania pod budownictwo mieszkaniowe i we współpracy z samorządami wspiera on realizację inwestycji w mieszkania społeczne jak SIM. Projekt ustawy nie wskazuje, kto miałby pierwszeństwo w przypadku zainteresowania tą samą działką: minister i starosta czy wyspecjalizowana w tym zakresie organizacja państwowa.

Kto skorzysta na zniesieniu opłaty planistycznej?

Wątpliwości budzi także artykuł pierwszy projektu ustawy. Dotyczy on zniesienia tzw. opłaty planistycznej na dwa lata, począwszy od dnia wejścia w życie procedowanych obecnie regulacji.  Może to być działanie doraźne, które przyniesie korzyści wyłącznie deweloperom.

Zgodnie z obowiązującymi zasadami, gdy po zakupie danej działki jej wartość wzrośnie wskutek zmiany kwalifikacji przeznaczenia (np. z działki rolnej na budowlaną po uchwaleniu lub zmianie planu zagospodarowania przestrzennego), właściciel musi podzielić się nadwyżką z samorządem. Maksymalna stawka nie może przekroczyć 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z uchwalonych zmian. Jednak właściciel lub użytkownik wieczysty może uniknąć tej opłaty, sprzedając nieruchomość po upływie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.

Może Cię zainteresuje: Przyszłość budynków z wielkiej płyty w rękach zarządców

Deweloperzy często czekają ze sprzedażą mieszkań ponad pięć lat, by uniknąć opłaty planistycznej. Przedstawiciel Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) twierdzi, że "zawieszenie opłaty planistycznej na dwa lata eliminuje ekonomiczne bariery, które mogą opóźniać decyzje właścicieli ziemi o sprzedaży nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego". Dodaje jednak, że rozwiązanie uszczupli dochody gmin, dla których uchwalenie planów miejscowych to spory koszt w budżecie.

Eksperci proponują zniesienie zwolnienia z opłaty planistycznej lub duże oddalenie horyzontu czasowego, np. 25-letniego, kiedy nie można jej uniknąć. Jeśli zaś kogoś należałoby zwolnić z opłaty planistycznej, niech będą to Towarzystwa Budownictwa Społecznego (tzw. TBS) - państwowe lub prywatne spółki albo spółdzielnie działające na zasadzie non-profit, które funkcjonują na podstawie środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Mieszkania TBS mają zaspokoić mieszkaniowe potrzeby osób posiadających stałe i umiarkowane dochody.

Koniec z przewlekłością postępowań odwoławczych

MRiT chce również przyspieszyć postępowania odwoławcze. Tego typu postępowania dotyczą często skarg sąsiedzkich, które blokują wydawanie pozwoleń na budowę. Sprawy ciągną się przez lata, a powinny być rozstrzygane w ciągu miesiąca.

Proponowana zmiana w prawie dotyczy nakładania na urzędników obowiązku wezwania skarżących do uzupełnienia brakujących dokumentów w terminie 14 dni, co rozwiązałoby obecny problem przewlekłości. Prawnicy mają wątpliwości co do skuteczności tej propozycji i wskazują, że samo sformalizowanie odwołań nie rozwiąże problemu, ponieważ będzie to do obejścia. Druga kwestia to braki kadrowe w urzędach, które teraz przyczyniają się do przewlekłości postępowań. Na jednego inspektora przypada nawet kilkaset spraw.

Źródło: money.pl