Jak pandemiczny zakaz eksmisji wpływa na rynek nieruchomości?

Zakaz eksmisji wprowadzony w czasie pandemii oraz stanu zagrożenia epidemicznego wciąż obowiązuje (art. 15zzu ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r.). Ustawa z 12 marca 2022 r. uchyliła go tylko dla uchodźców z Ukrainy, którym Polak udostępnił mieszkanie czy dom. Przepisy te wpływają nie tylko na rynek najmu. Według pośredników nieruchomości nabywcy lokali mieszkalnych podchodzą nieufnie do osób, które po sprzedaży potrzebują więcej czasu na wyprowadzkę. Jak można ustrzec się zatem przed problemami z byłym właścicielem?

Dobra wola sprzedającego

Media lubią nakręcać atmosferę i nagłaśniać głównie afery, a to powoduje nieufność nabywców nieruchomości. Szczególnie w przypadkach,  gdy sprzedający potrzebuje kilku tygodni na wyprowadzkę, po podpisaniu umowy przenoszącej własność. Nie można zakładać tu złej woli sprzedającego. Transakcje są przeprowadzane równolegle, ktoś kupuje mieszkanie czy dom i chce przeprowadzić się już docelowo. Aczkolwiek dość długo obowiązujący pandemiczny zakaz eksmisji w połączeniu z innymi przepisami, ograniczył mocno zaufanie między sprzedającymi a kupującymi nieruchomości mieszkalne.

Trzy siódemki kpc

Nabywcy mieszkań próbują dodatkowo ochronić swoje interesy, dzięki innym rozwiązaniom niż jedynie artykuł 777 kodeksu postępowania cywilnego. Artykuł, potocznie nazywany „trzema siódemkami”, jest podstawą oświadczenia sprzedawcy o poddaniu się egzekucji komorniczej w związku z obowiązkiem opuszczenia lokalu lub domu.

Właściwa klauzula z aktu notarialnego wygląda następująco: „Małżonkowie Maria i Jan Nowak zobowiązują się wydać w posiadanie Grzegorzowi Malinowskiemu opisany w §1 lokal mieszkalny wraz z prawami związanymi z jego własnością w terminie do dnia 31.05.2022 (trzydziestego pierwszego maja dwa tysiące dwudziestego drugiego) roku i co do tego obowiązku poddają się egzekucji wprost z tego aktu notarialnego, stosownie do art. 777 §1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego”.

Samo uzyskanie klauzuli wykonalności do tytułu egzekucyjnego, którym jest akt notarialny sprzedaży z odpowiednią klauzulą to nie problem. Kupujący obawiają się długotrwałej eksmisji, co niestety ma pewne uzasadnienie w aktualnych warunkach. Dlatego chcą umieszczać w akcie notarialnym dodatkowe zabezpieczenia.

Może Cię zainteresuje: Stopy procentowe w górę, wyższe raty kredytów

Podział ceny sprzedaży to dobry sposób

Dodatkowe zabezpieczenia leżą po stronie nabywcy, który ma wpływ na ostateczny kształt aktu notarialnego. Muszą one być jednak akceptowalne dla sprzedawcy i nie mogą rodzić wątpliwości np. ze względu na zasady współżycia społecznego. Popularnym sposobem jest podział ceny sprzedaży w taki sposób, aby zapłata co najmniej części była uzależniona od wydania lokalu. Tutaj trzeba dojść do porozumienia ze sprzedawcą, w którego interesie leży zapłata całości ceny przed przekazaniem kluczy.

Inna metoda to umowne obciążenie byłego właściciela kosztami eksploatacji mieszkania lub domu w czasie pomiędzy sprzedażą i wydaniem lokalu. Należy pamiętać, że umowa sprzedaży nieruchomości przenosi własność na podstawie samego porozumienia stron (solo consensu). Kwestie związane z późniejszą zapłatą i wpisem własności do księgi wieczystej nie mają wpływu na zmianę właściciela.

Ochrona lokatorska rodziny sprzedającego

Poza obowiązującym pandemicznym zakazem eksmisji, duże znaczenie ma również fakt, że rodzina sprzedawcy nieruchomości, w przeciwieństwie do niego samego, zostanie objęta ochroną lokatorską. Oznacza to m.in. uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, na który zwykle czeka się długo.

Uchwała Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2010 r. (sygn. akt III CZP 109/10) potwierdza, że art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczący przydziału mieszkań socjalnych ma zastosowanie do małoletnich dzieci oraz żony właściciela lokalu mieszkalnego, który utracił tytuł własności. Trzeba pamiętać, że na mocy zmienionego art. 1046 kodeksu postępowania cywilnego, obowiązującego od 21 kwietnia 2019 r. po nowelizacji przepisów kpc, nie można już usunąć eksmitowanego do schroniska dla bezdomnych lub noclegowni po półrocznym i bezskutecznym oczekiwaniu na pomieszczenie tymczasowe od gminy.

Źródło: bankier.pl

 Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!