Planowane zmiany w prawie lokatorskim w 2026 roku

Planowane zmiany w prawie lokatorskim w 2026 roku budzą poważne zastrzeżenia Rzecznika Praw Obywatelskich. Nowe przepisy wprowadzają zasadę automatycznego wygaśnięcia najmu komunalnego z chwilą śmierci najemcy, co oznacza definitywny koniec dotychczasowych regulacji obowiązujących w polskim prawie przez dekady.

Osoby zamieszkujące lokal bez statusu współnajemcy będą miały 3 miesiące na złożenie wniosku o zawarcie nowej umowy najmu. Jeśli gmina odmówi lub wniosek nie zostanie złożony, mieszkańcy otrzymają 6 miesięcy na opuszczenie lokalu od momentu wygaśnięcia najmu lub doręczenia decyzji odmownej. Rzecznik Praw Obywatelskich wskazuje na ryzyko destabilizacji sytuacji mieszkaniowej osób, które ze względu na sytuację majątkową wymagają dalszej ochrony najmu komunalnego.

Jakie zmiany w projekcie prawa lokatorskiego?

Projekt likwiduje instytucję wstąpienia w stosunek najmu przez osoby bliskie, co jest powszechnie stosowane w innych państwach europejskich. W Polsce dotąd art. 691 Kodeksu cywilnego gwarantował, że po śmierci najemcy w stosunek najmu wstępowały automatycznie osoby bliskie stale z nim zamieszkałe: małżonek, dzieci, wnuki, rodzice. Projektowane przepisy wyłączają stosowanie tego artykułu w odniesieniu do lokali komunalnych, zastępując automatyczne przejście praw najmu procedurą wnioskową zależną od decyzji gminy.

Może Cię zainteresuje: Kary za nieuczciwe praktyki w branży fotowoltaiki

Zmiana ta dotknie szczególnie osoby starsze, niezaradne życiowo oraz beneficjentów pomocy społecznej, którzy dotychczas mogli liczyć na automatyczne przejęcie praw najmu. Zastępca Rzecznika Praw Obywatelskich skierował do Ministra Finansów i Gospodarki szczegółowe zastrzeżenia wobec projektowanych regulacji. Główny problem dotyczy przerzucenia na lokatorów obowiązku aktywnego dochodzenia praw do mieszkania, bez uwzględnienia osób niezdolnych do samodzielnych działań prawnych.

Grupy społeczne bez ochrony prawnej 

Projekt całkowicie pomija sytuację małoletnich pozbawionych władzy rodzicielskiej i opieki prawnej, osób całkowicie ubezwłasnowolnionych bez ustanowionego opiekuna oraz osób ubezwłasnowolnionych częściowo, którym nie wyznaczono kuratora. Najbardziej wrażliwe grupy społeczne stracą tym samym zabezpieczenie prawne w momencie śmierci najemcy.

Trzymiesięczny termin na złożenie wniosku o zawarcie nowej umowy najmu budzi ogromne wątpliwości. Mieszkańcy przekonani o automatycznym przejściu praw najmu mogą nie zdążyć z procedurami, co doprowadzi do masowej utraty mieszkań. Projekt przyznaje wynajmującemu nieograniczoną swobodę w ustalaniu terminu odpowiedzi na ofertę zawarcia umowy. RPO ocenia tę regulację jako pozbawioną merytorycznego uzasadnienia.

Weryfikacja prawa do lokalu komunalnego

Nowe regulacje wprowadzają weryfikację majątkową i dochodową jako kluczowy warunek kontynuacji najmu komunalnego po śmierci głównego najemcy. Osoby ubiegające się o zawarcie nowej umowy najmu muszą spełnić szereg warunków.  Wnioskodawca nie może posiadać innego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Gmina ustali wysokość czynszu proporcjonalnie do uzyskiwanych dochodów. Wymagane jest złożenie oświadczeń obejmujących deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego oraz oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu.

Wnioskodawcy, którzy nie spełnią wymogów finansowych lub majątkowych, otrzymają 6 miesięcy na opróżnienie mieszkania od momentu otrzymania decyzji odmownej. Najem komunalny przestaje być prawem dziedziczonym, staje się świadczeniem uzależnionym od weryfikacji ekonomicznej prowadzonej przez władze gminy.

RPO wskazuje na wątpliwości konstytucyjne

Zastępca RPO wskazał na potencjalną niezgodność projektowanych regulacji z art. 50 Konstytucji RP, który gwarantuje nienaruszalność mieszkania. Nowe przepisy umożliwiają właścicielowi lub zarządcy wejście do lokalu komunalnego bez zgody mieszkańca, gdy sposób użytkowania zagraża bezpieczeństwu sanitarnemu lub przeciwpożarowemu. Kontrola może zostać przeprowadzona nawet pod nieobecność lokatora, w obecności funkcjonariusza policji lub straży gminnej. Nienaruszalność mieszkania stanowi fundamentalne prawo wolnościowe, ściśle powiązane z prawem do prywatności oraz zasadą godności.

Może Cię zainteresuje: Coraz więcej samowolek budowlanych do rozbiórki

Projekt wprowadza także odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu komunalnego w wysokości 300 proc. czynszu obowiązującego dla danego mieszkania. Regulacja dotyczy lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, ale nie obejmuje najmu na wolnym rynku. Organizacje branżowe oceniają tę regulację negatywnie, argumentując, że może doprowadzić do pogłębienia trudnej sytuacji finansowej najemców. Dla porównania obecnie obowiązująca w Warszawie stawka 100 proc. czynszu była rezultatem wieloletniej batalii prawnej rozpoczętej w 2012 roku.

Według OPZZ osoby, które dotychczas nie regulowały podstawowego czynszu, prawdopodobnie nie będą w stanie uiszczać odszkodowania trzykrotnie wyższego. Rzecznik podkreślił, że tak znaczące podwyższenie stawki nie zostało właściwie uzasadnione w projekcie.

Projekt jest na etapie konsultacji i może jeszcze ulec zmianie, jednak skala proponowanych zmian uzasadnia przygotowanie się już teraz. Mieszkając w lokalu komunalnym jako osoba bliska najemcy, warto ustalić swój aktualny status prawny: współnajemcy, czy tylko osoby zamieszkałej.

Źródło: blog.ongeo.pl