Luki prawne w umowach odwróconej hipoteki

Ustawowego uregulowania i nadzoru wymagają kwestie związane z rentą dożywotnią lub odwróconą hipoteką. Chodzi o przekazywanie przez osoby starsze prawa własności do nieruchomości (najczęściej mieszkań) w zamian za dożywotnie świadczenia pieniężne. O takie rozwiązania prawne apelują między innymi organizacje zrzeszające seniorów, samorządy oraz podmioty działające na rynku finansowym, które alarmują w sprawie rosnącej liczbie przypadków wyłudzania mieszkań od seniorów.

Bezpieczeństwo seniorów

Eksperci podkreślają, że tzw. odwrócona hipoteka stwarza starszej osobie możliwość uzyskania dodatkowego zasilenia finansowego, co przy niskich świadczeniach emerytalnych może być ważnym elementem budowania bezpieczeństwa ekonomicznego seniorów i zwiększenia ich aktywności. Jednocześnie zwracają uwagę na brak regulacji prawnych zapewniających bezpieczeństwo osobom starszym zawierającym tzw. umowy dożywocia.

Mieszkanie jest często głównym i w wielu przypadkach jedynym majątkiem seniora, a ryzyko jego utraty wobec braku prawnych zabezpieczeń takich transakcji jest duże. Media często nagłaśniają sytuacje, gdy starszych ludzi pozbawiono dachu nad głową przez nieuczciwą osobę. Wraz ze wzrostem liczby takich umów, ogromnie rośnie też skala nadużyć, wyłudzeń oraz sporów sądowych, co potwierdzają najnowsze statystyki.

Może Cię zainteresuje: Nowe przepisy dla wspólnot mieszkaniowych w 2026 roku

W jednej z takich spraw o wyłudzenie zostały oskarżone aż 54 osoby, analizowanych jest prawie tysiąc aktów notarialnych. W całej Polsce toczy się obecnie co najmniej kilkadziesiąt podobnych postępowań, pokrzywdzone są setki osób i są to przede wszystkim seniorzy. W kwietniu 2026 roku odbyło się spotkanie przedstawicieli Związku Przedsiębiorstw Finansowych z Biurem Rzecznika Praw Obywatelskich, który w oficjalnym stanowisku wskazuje na konieczność uregulowania tej kwestii.

Proceder wyłudzania nieruchomości

Wprowadzenie bezpiecznych rozwiązań jest konieczne, ponieważ umowy dożywocia czy umowy renty określone w przepisach Kodeksu cywilnego, w praktyce mają się dziś nijak do idei, która przyświecała ustawodawcom. Zgodnie z danymi Ministerstwa Sprawiedliwości w 2025 roku, korzystając z tych instrumentów, zawarto w Polsce prawie 20 tys. kontraktów. Były to umowy o dożywocie oraz umowy pokrewne, czyli umowy renty, a także pożyczek zabezpieczonych nieruchomościami itp.

Wyniki wielu badań, w tym przeprowadzonych przez Uniwersytet Wrocławski wskazują, że ponad 90 proc. tego typu umów zawieranych jest z osobami niespokrewnionymi. Czyli nie ma mowy tu o przekazywaniu majątku w ramach rodziny, ale o niejako „zalegalizowanym” instrumencie wyłudzania nieruchomości w Polsce. Przez ostatnie 10 lat zawarto w Polsce około 150 tys. tego typu kontraktów poza jakimkolwiek nadzorem. Większość tych umów prowadziła do wyłudzeń.

Potrzebna ustawa o dożywotnym świadczeniu pieniężnym

Podmioty zrzeszone w ZPF, które działają profesjonalnie, rzetelnie wywiązują się z zawartych umów i edukują swoich klientów, niestety przegrywają z szarą strefą. Nie składają one seniorom obietnic bez pokrycia, które ekonomicznie są nieuzasadnione. Nie oferują opieki, zrobienia zakupów itd., ale zapewniają policzalne i korzystne dla beneficjentów świadczenia pieniężne. Aby zlikwidować nadużycia, nieprawidłowości i przestępstwa związane między innymi z umowami dożywocia, należy stworzyć bezpieczny, nadzorowany i regulowany rynek tego rodzaju usług czy świadczeń. Tak, jak regulowany jest sektor bankowy, gdzie nie każdy może przyjmować lokaty lub udzielać kredytów. Konieczne jest stworzenie ustawy o dożywotnym świadczeniu pieniężnym.

W 2025 roku obecny rząd zapowiedział, że takie przepisy zostaną wprowadzone. W Kancelarii Prezesa Rady Ministrów z inicjatywy ówczesnej minister ds. polityki senioralnej odbył się okrągły stół. Zgodnie z ustaleniami za uregulowanie renty dożywotniej, nazywanej też dożywotnim świadczeniem pieniężnym, miało odpowiadać Ministerstwo Finansów.

Przeczytaj także: Problemy wspólnot z zarządzaniem drogami osiedlowymi

Kluczowy jest powrót do procedowania projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym i dożywotniej rencie. Przepisy powinny jasno regulować między innymi takie kwestie jak:

• zapewnienie należytej rękojmi, w tym profesjonalnego doświadczenia zarządu instytucji finansowych zawierających z seniorami tego rodzaju umowy;
• wymogi kapitałowe (w tym minimalny kapitał zakładowy) konieczne do prowadzenia omawianej działalności;
• zapewnienie w kontrakcie określonych zabezpieczeń takich, jak dokonanie wpisu hipoteki oraz poddanie się egzekucji w ramach Kodeksu postępowania cywilnego, czyli w uproszczonej procedurze egzekwowania niewypłacanych świadczeń przez świadczeniobiorcę.

Samorządy tracą przez lukę prawną

Zmian przepisów regulujących zasady zawierania tzw. umów dożywocia i odwróconej hipoteki domagają się także samorządowcy. Stowarzyszenie Gmin i Powiatów Wielkopolski (SGiPW) w maju 2025 roku wydało stanowisko w sprawie kosztów ponoszonych przez gminy za pobyt w domu opieki społecznej (DPS) osób, względem których ustanowiono prawne zobowiązanie do zapewnienia opieki przez inny podmiot lub osoby fizyczne.

W Polsce trwa proceder przejmowania majątku seniorów i oddawania ich do domów pomocy społecznej. Za utrzymanie takich osób płacą potem gminy, a nieuczciwi wzbogacają się kosztem starszych osób. Samorządowcy wskazują, że w przepisach, co do zasady niewzbudzających kontrowersji, jest jedna istotna luka. Jednym z jej skutków są bulwersujące przypadki wyłudzenia nieruchomości od podopiecznych DPS-ów przez ich krewnych.

Źródło: portalsamorzadowy.pl