Jak fiskus tropi nielegalny wynajem mieszkań?

Wynajem mieszkania bez umowy to ryzyko finansowe z poważnymi konsekwencjami. Urząd skarbowy tropi nielegalny wynajem korzystając z zaawansowanych narzędziami takich, jak dane z portali ogłoszeniowych, zgłoszenia sąsiadów oraz informacje z mediów społecznościowych. Trzeba pamiętać, że nawet wynajem niewielkiego pokoju wymaga prawidłowego rozliczenia podatkowego. 

Jakie są mechanizmy kontrolne?

Organy skarbowe stosują zaawansowane mechanizmy kontrolne, które wykrywają niezgłoszone wynajmy z coraz większą skutecznością. Metody wykrywania obejmują analizę danych z różnych źródeł i weryfikację informacji przez automatyczne systemy. Urzędy skarbowe systematycznie monitorują portale ogłoszeniowe, porównując zamieszczone oferty z deklaracjami podatkowymi właścicieli. Automatyczne systemy analizują dane z różnych źródeł jednocześnie, a rozbieżności wykrywane są przez algorytmy.

Od 2023 roku obowiązuje też unijna dyrektywa DAC7, zobowiązująca platformy rezerwacyjne jak Airbnb i Booking do przekazywania szczegółowych danych użytkowników organom podatkowym. Skarbówka otrzymuje imiona i nazwiska wynajmujących, numery PESEL i adresy zamieszkania wszystkich osób wynajmujących przez te platformy. Dyrektywa DAC7 zobowiązuje operatorów platform cyfrowych do raportowania określonych danych o transakcjach i użytkownikach organom podatkowym, co zwiększa możliwości wykrywania nieujawnionych przychodów z najmu.

Może Cię zainteresuje: Cudzoziemcy kupują coraz więcej mieszkań w Polsce

Kolejnym sposobem są zgłoszenia, czyli tzw. donosy. Krajowy Telefon Interwencyjny funkcjonuje pod numerem 800 060 000, a zgłoszenia można kierować na adres powiadomKAS@mf.gov.pl.

Urzędnicy analizują także regularne przelewy bankowe, które mogą wskazywać na niezgłoszony najem. Aktywność w mediach społecznościowych, jak posty o poszukiwaniu lokatora, może również stać się sygnałem dla fiskusa.

Co grozi za wynajem bez umowy?

Konsekwencje nieujawnionego najmu mogą być bolesne i zależą od wysokości oszustwa podatkowego. W 2026 roku granica między wykroczeniem a przestępstwem skarbowym wynosi 24 030 zł, czyli pięciokrotność minimalnego wynagrodzenia, które od 1 stycznia 2026 roku wynosi 4806 zł brutto. Jeżeli kwota nie przekracza tego progu, sprawa może zostać zakwalifikowana jako wykroczenie skarbowe, za które grozi kara grzywny. Po przekroczeniu tego limitu organ może zakwalifikować czyn jako przestępstwo skarbowe.

Przy przestępstwie skarbowym grzywna wymierzana jest w systemie stawek dziennych. W 2026 roku jedna stawka dzienna wynosi od 160,20 zł do 64 080 zł, a sąd może orzec od 10 do 720 stawek dziennych. Oznacza to, że teoretycznie najwyższa możliwa kara może przekroczyć 46 mln zł, jednak w praktyce tak wysokie sankcje stosowane są wyłącznie w najpoważniejszych sprawach dotyczących dużych uszczupleń podatkowych.

Dodatkowo właściciel musi liczyć się z obowiązkiem zapłaty zaległego podatku, odsetek za zwłokę oraz (w szczególnych przypadkach) dodatkowymi sankcjami wynikającymi z przepisów podatkowych. Łączne kary mogą przekroczyć kilkadziesiąt tysięcy złotych. Przepisy nie wymagają zgłaszania zwykłej umowy najmu do urzędu skarbowego, obowiązek dotyczy wyłącznie najmu okazjonalnego.

Czytaj także: Obity narożnik w garażu? Mały element może oszczędzić administratorowi wielu kosztów

Jak uniknąć kary?

Właściciel nieruchomości może uchronić się przed odpowiedzialnością karną poprzez złożenie czynnego żalu zgodnie z art. 16 Kodeksu karnego skarbowego, ale musi to zrobić przed wszczęciem kontroli lub postępowania skarbowego. Należy złożyć pisemne oświadczenie zawierające informacje o osobie składającej, opis popełnionego czynu oraz okoliczności, które do niego doprowadziły. Kluczowe znaczenie ma zapłata zaległego podatku wraz z odsetkami za zwłokę przed złożeniem oświadczenia, które wynoszą 8,75 procent rocznie.

Właściciel powinien złożyć brakujące zeznania lub korekty deklaracji – PIT-28 dla ryczałtu lub PIT-36 dla opodatkowania na zasadach ogólnych. Zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności. W 2026 roku nieprzedawnione pozostają zobowiązania za 2020 rok i lata późniejsze.

Standardowy najem prywatny nie wymaga osobnego zgłoszenia do urzędu skarbowego, przychody z najmu należy rozliczać zgodnie z obowiązującymi terminami podatkowymi właściwymi dla wybranej formy opodatkowania. Najem okazjonalny wymaga zgłoszenia w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Źródło: blog.ongeo.pl