Uwolnienie nowych terenów pod inwestycje

Do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów trafiły założenia ustawy wprowadzającej do polskiego prawa odrębną własność obiektów budowlanych (OWOB). Projekt przygotowuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Resort pracuje nad rozwiązaniem, które pozwoli oddzielić własność gruntu od własności obiektu znajdującego się nad nim lub pod nim. W praktyce oznacza to możliwość wykorzystania przestrzeni, która dziś pozostaje niewykorzystana z powodu istniejącej infrastruktury albo skomplikowanego stanu prawnego.

Budynek nad torami, inwestycja pod ziemią

Obecnie prawo własności nieruchomości jest związane z gruntem. Projektowana OWOB ma pozwolić na odejście od tej zasady w odniesieniu do konkretnych, samodzielnych obiektów budowlanych.

Najbardziej spektakularne przykłady dotyczą dużych miast. Resort wskazuje możliwość zabudowy nad torami kolei średnicowej lub Trasą Łazienkowską w Warszawie. W takim miejscu inwestor mógłby wybudować obiekt, którego byłby właścicielem, mimo że nie posiadałby prawa własności do gruntu znajdującego się pod nim.

Może Cię zainteresuje: Czy w 2027 roku Polacy zapłacą więcej za prąd?

Podobna konstrukcja ma być możliwa pod powierzchnią ziemi. Oznacza to, że w jednej lokalizacji mogłyby funkcjonować różne prawa własności dotyczące różnych poziomów przestrzeni: infrastruktury podziemnej, powierzchni terenu i obiektu znajdującego się nad nią. W skali największych miast potencjalnie chodzi o dziesiątki, a nawet setki tysięcy metrów kwadratowych atrakcyjnych terenów inwestycyjnych. Ich szczególną wartością jest lokalizacja, często w ścisłych centrach miast.

Nie trzeba będzie kupować całego gruntu

Jednym z podstawowych celów reformy jest zwiększenie możliwości inwestowania bez konieczności zdobywania trwałego tytułu prawnego do całej nieruchomości. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje, że chodzi o uwolnienie potencjału gruntów położonych w atrakcyjnych lokalizacjach, które obecnie są trudne do wykorzystania inwestycyjnego.

To istotna zmiana także z punktu widzenia finansowania inwestycji. Inwestor uzyska w ten sposób prawo do konkretnego obiektu, którym będzie mógł samodzielnie dysponować. Projektowane przepisy mają umożliwić obciążanie takiego prawa ograniczonymi prawami rzeczowymi. Wcześniej rozważano wprowadzenie do polskiego prawa klasycznego prawa zabudowy. Resort zdecydował się jednak na koncepcję odrębnej własności obiektu budowlanego, uznając ją za rozwiązanie dające szersze możliwości.

Trzy sposoby ustanowienia nowego prawa

OWOB nie będzie powstawała automatycznie. Założenia projektu przewidują trzy sposoby jej ustanowienia. Pierwszym będzie porozumienie pomiędzy inwestorem a właścicielem albo użytkownikiem wieczystym gruntu. Drugim – jednostronna decyzja właściciela nieruchomości. Trzecia możliwość ma dotyczyć inwestycji celu publicznego. W takim przypadku odrębna własność obiektu będzie mogła zostać ustanowiona na podstawie decyzji administracyjnej. To właśnie ten trzeci wariant może mieć największe znaczenie przy dużych inwestycjach infrastrukturalnych. Jednocześnie przepisy mają określać zasady ochrony praw osób, których nieruchomości znajdują się w obszarze takiej inwestycji.

Najpierw promesa, później własność

Inwestor nie otrzyma od razu prawa własności do planowanego obiektu. Procedurę ma poprzedzać promesa wydawana w formie decyzji administracyjnej przez starostę. Będzie ona stanowiła gwarancję, że po spełnieniu określonych warunków możliwe stanie się ustanowienie OWOB. Kluczowe będą przede wszystkim samodzielność obiektu oraz uzyskanie pozwolenia na użytkowanie albo prawnej możliwości korzystania z obiektu.

Zaświadczenie dotyczące samodzielności obiektu ma wydawać starosta. Dopiero po oddaniu inwestycji do użytkowania właściciel będzie mógł wystąpić do sądu o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej. Rozwiązanie ma więc stworzyć inwestorowi stosunkowo czytelną ścieżkę: najpierw zabezpieczenie możliwości ustanowienia prawa, następnie realizacja obiektu, a po jego oddaniu do użytkowania, formalne ustanowienie i ujawnienie odrębnej własności.

Dostęp do budynku na cudzym gruncie

Sama własność obiektu nie wystarczy. Jeśli budynek znajdzie się nad cudzym gruntem, jego właściciel musi mieć możliwość dotarcia do niego, korzystania z niego, remontowania i wykonywania niezbędnych prac. Dlatego projekt przewiduje ustanowienie służebności zapewniającej właścicielowi obiektu swobodny dostęp do niego. Jednocześnie korzystanie z OWOB nie powinno naruszać praw pozostałych użytkowników nieruchomości.

Ma to szczególne znaczenie w przypadku inwestycji nad istniejącą infrastrukturą. Przykładowo zabudowa nad torami nie może utrudniać funkcjonowania kolei, a obiekt pod ziemią nie może uniemożliwiać operatorowi wykonywania prac związanych z infrastrukturą znajdującą się w sąsiedztwie.

Przeczytaj także: Co wybrać: fotowoltaikę czy kolektory słoneczne?

Projektowane przepisy przewidują szczególną procedurę dla gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste. Jeżeli użytkownik wieczysty będzie chciał ustanowić odrębną własność obiektu budowlanego, konieczna będzie zgoda właściciela nieruchomości. Jeżeli właściciel odmówi, użytkownik wieczysty będzie mógł dochodzić ustanowienia OWOB na drodze sądowej. To rozwiązanie ma znaczenie między innymi dla terenów należących do Skarbu Państwa lub samorządów, na których istnieją inwestycje infrastrukturalne.

Nie tylko w Polsce

Koncepcja rozdzielenia prawa do gruntu od prawa do znajdującego się nad nim lub pod nim obiektu nie jest nowością na świecie. W Stanach Zjednoczonych funkcjonują air rights, czyli prawa dotyczące wykorzystania przestrzeni nad nieruchomością. Podobne mechanizmy istnieją w Niemczech i Austrii, gdzie funkcjonuje prawo do zabudowy. Możliwość oddzielenia prawa do obiektu od prawa do gruntu występuje w Szwecji, Norwegii i Hiszpanii.

W Polsce o wprowadzeniu podobnych rozwiązań mówi się od dziesięcioleci. Dotychczas kolejne koncepcje nie doprowadziły jednak do uchwalenia przepisów. Projekt jest obecnie na etapie prac legislacyjnych. Założenia ustawy zostały wpisane do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów, a szczegóły proponowanych rozwiązań będą jeszcze przedmiotem dalszych prac i konsultacji.

Źródło: Rzeczpospolita; Ministerstwo Rozwoju i Technologii