Wynagrodzenie dla członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Zanim jednak zacznę komentować ten problem, proponuję najpierw zajrzeć do ustawy o własności lokali. W niej bowiem określone są kompetencje i obowiązki zarządu wspólnoty mieszkaniowej oraz zarządcy nieruchomości i zarządcy przymusowego. Znając je, łatwiej podejmować decyzje o wynagrodzeniach dla członków zarządu.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej

W skład zarządu mogą wchodzić osoby fizyczne wybrane spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (art. 20 ust. 1 uwl - duża wspólnota). Może być jedno- lub wieloosobowy.

 Zarząd wspólnoty mieszkaniowej kieruje jej sprawami, reprezentuje ją na zewnątrz, a także wobec właścicieli lokali. Pełnomocnictwa zaś udzielonego przez wspólnotę nie może nikomu przekazać. Może jednak zlecić wykonywanie części czynności zarządzania profesjonaliście, ale zachowując funkcję właściciela i kontrolera. Nadal bowiem - zgodnie z art. 30 ust. 2, pkt 2 i 3 uwl - odpowiada przed wspólnotą za zarządzanie nieruchomością i podpisuje wszystkie dokumenty, przygotowane przez profesjonalistę.

Zarząd zobowiązany jest do wykonywania uchwał właścicieli lokali (kontrolowania ich wykonania) i postępowania zgodnie z przepisami zawartymi w uwl i innymi dotyczącymi zarządzania nieruchomością wspólną.

Wynagrodzenie członków zarządu określa się w umowie na podstawie uchwały właścicieli lokali.

Zarządca nieruchomości

Może nim być osoba fizyczna lub firma mająca osobowość prawną, a tryb jej zatrudnienia określa art. 18 ust. 1 uwl. Właściciele lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej podejmują uchwałę większością głosów, liczonych udziałami, o wyborze zarządcy/firmy zarządzającej nieruchomością.

Powierzając zarząd nieruchomością wspólną, jednocześnie określają sposób jego sprawowania. Uchwała musi być podjęta na zebraniu właścicieli lokali w obecności notariusza, który sporządza odpowiedni akt notarialny.

 Zarządca zobowiązany jest do przestrzegania wszystkich przepisów zawartych w ugn i uwl. Wynagrodzenie zarządcy określane jest w umowie zawartej między nim a wspólnotą mieszkaniową. Zarządca lub firma zarządzająca nieruchomością odpowiada przed zarządem za wykonywanie czynności wymienionych w umowie o zarządzanie i przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej.

Również w takim samym trybie odwołuje się zarządcę nieruchomości/firmę, czyli na zebraniu właścicieli lokali w obecności notariusza. W umowie zaś powinien być podany sposób jej wypowiedzenia, tak żeby można było szybko zrezygnować z zatrudnienia nieuczciwego zarządcy/firmy zarządzającej. Zawsze można znaleźć lepszego zarządcę. Wystarczy zwrócić się o pomoc do najbliższego stowarzyszenia, którego członkami są zarządcy nieruchomości.

Zarządca przymusowy

To osoba fizyczna, która musi posiadać licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Ustanawia go sąd i przed nim zarządca odpowiada za swoją działalność. Sąd określa też jego wynagrodzenie - na ogół w wysokości wcześniej uzgodnionej przez wnoszącego żądanie ustanowienia zarządcy przymusowego (na podstawie art. 26 ust. 1 uwl) z zaproponowanym sądowi zarządcą nieruchomości.

Konieczne jest też oświadczenie proponowanego zarządcy nieruchomości, że wyraża on zgodę na ustanowienie go zarządcą przymusowym.

Zarządcy nieruchomości - zarówno powoływani przez wspólnotę, jak i przymusowi - mogą samodzielnie zatrudniać osoby do wykonywania za nich czynności zawartych w umowie lub określonych przez sąd, płacąc im ze swojego wynagrodzenia.

Powszechnie uważa się, że osoby fizyczne wybrane do zarządu wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 20 ust. 1 uwl, będące właścicielami lokali w tej wspólnocie i zarządzające nieruchomością wspólną na mocy art. 190 ugn są zwolnione z obowiązku posiadania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości.

Zwolnienie to nie dotyczy osób spoza grona właścicieli wybranych do zarządu, szczególnie wtedy, gdy pobierają wynagrodzenie.

Uważam inaczej. Zapis w art. 190 ugn nie stosuje się i dalej do zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli lub użytkowników wieczystych dotyczy właścicieli, a nie współwłaścicieli.

Po pierwsze, członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej są tylko właścicielami lokali, a nie właścicielami nieruchomości wspólnej, którą zarządzają.

Po drugie, są osobami fizycznymi, od których nic więcej uwl nie wymaga. Należy domniemywać, że chodzi o osoby zdrowe na ciele i umyśle w dniu wyboru ich do zarządu. To, że nie mają wiedzy z zakresu zarządzania nieruchomościami, że nawet w ręku nie mieli ustawy o własności lokali, nie jest ważne. Wiadomo jedynie, że chcą być w zarządzie, i obiecują, że jako sąsiedzi będą dbali o dom.

To stanowczo za mało. Nie można od nich żądać więcej, bo przecież mają swoje sprawy, a innych chętnych do zarządu brak. Gdy będą sami zarządzać i popełnią błędy lub będą to robić nieudolnie, cała wspólnota poniesie straty, oni też. Członkowie zarządu nie bardzo muszą się tym przejmować, ponieważ przypadające na nich straty pokryją z otrzymywanego od wspólnoty wynagrodzenia.

Gdy zaś zarząd zatrudni profesjonalistę i z jego winy wspólnota zostanie np. ukarana grzywną czy zostanie zalane mieszkanie, bo niedokładnie wykonał przegląd - to wówczas zarządca zapłaci z własnej kieszeni. Zarząd po prostu te straty pokryje z jego wynagrodzenia, a nie z pieniędzy właścicieli lokali.

Jeżeli członek zarządu byłby właścicielem domu i popełniłby błąd, którego skutkiem będą zniszczone ściany, to za naprawę zapłaciłby wyłącznie ze swojej kieszeni, ponieważ sam bezpośrednio zarządzał swoją własnością - domem.

Uważam, że członkom zarządu wspólnoty należy się wynagrodzenie, ale przyznanie go poszczególnym członkom zarządu powinno być przedmiotem uchwały właścicieli lokali. Na początku roku trzeba sporządzić dla każdego z nich i dla urzędu skarbowego PIT-8C uwzględniający ich zarobki w poprzednim roku.

Odradzam zawieranie umów pomiędzy wspólnotą a członkami zarządu, bo może stać się to podstawą do stwierdzenia, że osoba taka wykonuje swoje obowiązki zawodowo i powinna być licencjonowanym zarządcą.

Ponadto wspólnota, zawierając umowy o pracę z członkami zarządu, jako płatnik musi naliczać i odprowadzać składki na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne oraz pobierać zaliczki na podatek dochodowy - zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych - i wpłacać do urzędu skarbowego.

Niekiedy członkowie zarządu informują właścicieli lokali, że wprawdzie zarządca nieruchomości zatrudniony z zewnątrz wspólnoty będzie miał wiedzę i uprawnienia, ale nie będzie o wspólnotę tak dbał jak oni, a jedynie w sposób należyty, do czego zobowiązuje go ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Nie brakuje jednak właścicieli mieszkań bezgranicznie ufających takim członkom zarządu, którzy podejmują uchwałę o wysokości wynagrodzenia dla „kolesi", zamiast dwóch uchwał - jednej o wysokości wynagrodzenia członków zarządu, a drugiej o wynagrodzeniu zarządcy nieruchomości.

Zarządy wspólnot mieszkaniowych bardzo często straszą właścicieli lokali zarządcą przymusowym powoływanym przez sąd, twierdząc, że będzie on pobierał wysokie wynagrodzenie - jest to nieprawda. Jeżeli we wspólnocie są konflikty, zarządca przymusowy może być dobrym rozwiązaniem.

Uważam, że najlepszym rozwiązaniem dla wspólnot mieszkaniowych jest wybór zarządu, którego członkowie pobierają niewielkie wynagrodzenia (100-300 zł miesięcznie) i zatrudniają licencjonowanego zarządcę nieruchomości bez dostępu do środków finansowych na koncie bankowym wspólnoty. Prowadzi on ewidencję pozaksięgową i wszystkie rozliczenia, dokumentacje, a co miesiąc obowiązkowo rozlicza go zarząd.

We wspólnotach mieszkaniowych mamy właścicieli lokali, którzy:

• chcą rządzić, ale nie mają wiedzy,
• mają wiedzę i chcą sprawiedliwości,
• boją się własnego cienia,
• chcą być neutralni i nie chcą się wtrącać.  

Tych ostatnich jest najwięcej. Włączają się oni do współdecydowania dopiero wtedy, gdy wspólnota ma długi lub dzieje się coś złego, co ich bezpośrednio dotyczy. Bez ich udziału trudno jest jednak podjąć jakąkolwiek uchwałę.

Ponadto nieprecyzyjne przepisy prawne, ciągnące się latami procesy sądowe, nieuczciwi zarządcy nieruchomości wywodzący się przede wszystkim z ADM-ów powodują, że walka z patologicznymi zjawiskami we wspólnotach mieszkaniowych przypomina tę przysłowiową z wiatrakami. I to jest bardzo smutne.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!