Infrastruktura techniczna a prawo

Zgodnie z art. 143 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.), przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.

Urządzenia te, potocznie zwane mediami, stanowią ciągi drenażowe, przewody i urządzenia służące do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazu i energii elektrycznej wraz z wszelkiego rodzaju urządzeniami towarzyszącymi w postaci: stacji trafo, słupów, komór, studzienek, szafek, słupków itp.

Zaopatrzenie nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej ma na celu zaspokojenie bieżących potrzeb społeczeństwa. Każdy właściciel nieruchomości dąży do podłączenia projektowanych lub istniejących budynków do sieci infrastruktury technicznej przebiegającej w sąsiedztwie jego nieruchomości.

Nierzadko nieruchomości są obciążone cudzymi urządzeniami przesyłowymi, wybudowanymi niezgodnie z prawem przed 1989 r., a spory pomiędzy właścicielami nieruchomości a przedsiębiorstwami o ich usytuowanie znajdują najczęściej swój finał w sądzie.

Wybudować zgodnie z prawem

Przedsiębiorstwa przesyłowe wydają inwestorowi warunki przyłączeniowe, na podstawie których uprawniony projektant wykonuje projekt budowlany. Plan sytuacyjny inwestycji sporządzony na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej stanowi załącznik do wydanej przez Zespół Uzgodnienia Dokumentacji Projektowej Sieci Uzbrojenia Terenu opinii, uzgadniającej przebieg infrastruktury.

Urządzenia infrastruktury należy projektować w taki sposób, aby zapewnić jak najmniejszą ingerencję w nieruchomość, nie ograniczając jej przyszłych możliwości inwestycyjnych. Bardzo ważne jest przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli nie uchwalono planu dla terenu, na którym zaprojektowano urządzenia, wydawana jest decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w zależności od charakteru inwestycji.

Zgodnie z art. 2 pkt 5 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2003 r. nr 80, poz. 717 ze zm.), inwestycją celu publicznego są działania o znaczeniu lokalnym (gminnym) i ponadlokalnym (powiatowym, wojewódzkim, krajowym), a także krajowym, bez względu na status podmiotu podejmującego te działania oraz źródła ich finansowania, stanowiące realizacje celów, o których mowa w art. 6 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 7 marca 2007 r. (sygn. IV SA/Wa 2037/06) wskazał, że pojęcie celu publicznego oznacza cel służący ogółowi, przeznaczony (dostępny) dla wszystkich. Inwestycja celu publicznego może zostać zrealizowana bez zgody właściciela nieruchomości, przez które przebiega.

Budowa urządzeń infrastruktury technicznej wymaga uzgodnień z organem administracji budowlanej. Zgodnie z treścią art. 28 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (DzU z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.), roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 20 ustawy, nie wymaga pozwolenia na budowę budowa przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych, natomiast zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 11 ustawy pozwolenia na budowę nie wymaga wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie sieci elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych.

Należy zauważyć, iż w zakresie realizacji przyłączy decyzji inwestora pozostawia się wybór procedury - może skorzystać z przewidzianej w art. 29a ustawy Prawo budowlane, uprawniającym inwestora do wykonania przyłączy bez zgłoszenia, lub dokonanie zgłoszenia robót budowlanych właściwemu organowi zgodnie z art. 30 prawa budowlanego.

Natomiast przebudową w rozumieniu art. 3 pkt 7a ustawy jest wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.

Prawo budowlane nie podaje definicji sieci i przyłącza, w związku z tym należy sięgać do poszczególnych przepisów branżowych.

Przed uzyskaniem pozwolenia na budowę lub zgłoszenia robót budowlanych konieczna jest zgoda właścicieli nieruchomości na wybudowanie urządzeń infrastruktury technicznej na ich gruncie. Powyższa zgoda będzie podstawą do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane w postępowaniu przed organem administracji architektoniczno-budowlanej.

Z uwagi na fakt, że umieszczenie w gruncie urządzeń infrastruktury technicznej nie jest inwestycją tymczasową tylko trwałą, tytuł do zajmowanego gruntu powinien być uregulowany na czas nieokreślony, a nie np. krótkoterminową umową dzierżawy. Strony najczęściej zawierają umowę cywilnoprawną, w której określają odpłatność za zajęcie gruntu pod budowę urządzeń infrastruktury technicznej (zgoda może być także udzielona nieodpłatnie w formie oświadczenia właściciela gruntu).

W umowie o udostępnienie nieruchomości pod budowę urządzeń infrastruktury określa się warunki i termin zajęcia gruntu. Po zakończeniu robót budowlanych inwestor powinien przedstawić właścicielowi gruntu geodezyjną inwentaryzację powykonawczą tych urządzeń, zgodnie z art. 43 ust. 1 prawa budowlanego. Przejęcie gruntu od inwestora, podobnie jak wprowadzenie na grunt, powinno nastąpić w formie protokołu zdawczo-odbiorczego.

Umowa służebności przesyłu

Obecnie coraz częściej strony zawierają umowę mającą na celu obciążenie nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym poprzez ustanowienie służebności przesyłu w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 3051, nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości, obciążonej zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).

W treści aktu notarialnego należy dokładnie opisać sposób wykonywania służebności oraz określić jej granice. Właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Należy pamiętać, że wynagrodzenie to spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i na podstawie art. 5 ust. 1 tej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Brak zgody właściciela

Zgodnie z postanowieniami art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, starosta może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości poprzez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody.

Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Powyższy przepis stosuje się także do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Za udostępnienie nieruchomości oraz za powstałe szkody z tego tytułu przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a przedsiębiorstwem.

Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, starosta w terminie 30 dni wszczyna postępowanie w sprawie odszkodowania.

Korzyścią dla przedsiębiorstw realizujących statutowe oraz ustawowe obowiązki związane m.in. ze świadczeniem usług telekomunikacyjnych, w tym szerokopasmowego dostępu do internetu, jest podjęta w ubiegłym roku ustawa z 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (DzU z 2010 r. nr 106, poz. 675).

Postanowienia art. 33 tej ustawy zobowiązują właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości do umożliwienia operatorom, wymienionym w art. 4 pkt. 1, 2, 4, 5 i 8 ustawy z 16 lipca 2004 r. Prawo telekomunikacyjne, oraz jednostkom samorządu terytorialnego wykonującym działalność w tym zakresie, umieszczenia na nieruchomości obiektów i urządzeń infrastruktury telekomunikacyjnej.

Warunki korzystania z nieruchomości ustala się w umowie, która jest zawierana w terminie 30 dni od dnia wystąpienia przez operatora z wnioskiem o jej zawarcie.

Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy służebności przesyłu, zgodnie z art. 3052, przedsiębiorca może żądać ustanowienia służebności na drodze postępowania sądowego.

Właściciel zaś ma prawo domagać się wynagrodzenia za wykonywanie służebności, ustalonego przez biegłego sądowego rzeczoznawcę majątkowego sporządzającego operat szacunkowy określający wartość rzeczonej służebności przesyłu.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!