Zniesienie współwłasności a roszczenia współwłaścicieli

Zniesienie współwłasności każdej rzeczy, a więc również nieruchomości, może nastąpić na mocy umowy zawartej pomiędzy współwłaścicielami, bądź na drodze postępowania sądowego. Choć to właśnie w pierwszym przypadku współwłaściciele mają o wiele więcej autonomii przy kształtowaniu zasad, na jakich nastąpi zniesienie współwłasności, sądowy tryb zniesienia współwłasności nie należy do rzadkości. Dzieje się tak głównie z powodu braku porozumienia pomiędzy współwłaścicielami zarówno w kwestii wyboru samego sposobu zniesienia współwłasności, jak i w sprawie związanych z tym procesem rozliczeń.

Stosownie do treści art. 212 § 1 Kodeksu cywilnego (KC), jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może natomiast obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. Warto pamiętać, że również w toku sądowego trybu zniesienia współwłasności prymat ma fizyczny podział rzeczy. Wynika to zarówno z literalnego brzmienia art. 212 § 2 KC stanowiącego, iż rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (KPC), jak i z poglądów wyrażonych w orzecznictwie.

W postanowieniu z 30 października 1978 r. (sygn. akt III CRN 24/78), Sąd Najwyższy wyraźnie wskazał, iż w przypadku, gdy zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, sąd powinien przede wszystkim brać pod uwagę sposób wyjścia ze wspólności preferowany przez Kodeks cywilny, a więc fizyczny podział rzeczy. Odstępstwo od tej zasady jest jednak dopuszczalne, gdy sami współwłaściciele żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty, albo sprzedania stosownie do przepisów KPC. W razie braku takich żądań sąd powinien natomiast najpierw ustalić, czy istnieje fizyczna i prawna możliwość podziału a dopiero, gdy podział nie jest dopuszczalny, znieść współwłasność w inny sposób. Istotę zniesienia współwłasności doskonale natomiast ilustruje pogląd sformułowany przez Sąd Najwyższy w wyroku z 4 lutego 2004 roku, wydany w sprawie o sygn. akt III CK 220/02, gdzie wskazano, że współwłasność to stan przejściowy a jednym ze sposobów wyjścia z niego jest – jeśli wspólna nieruchomość nie daje się podzielić – przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Sąd nie może tego odmówić tylko z uzasadnieniem, że inny współwłaściciel po takim zniesieniu współwłasności nie będzie mógł korzystać ze wspólnej rzeczy.

Określenie wartości nieruchomości

W sytuacji więc gdy zniesienie współwłasności nieruchomości następuje poprzez przyznanie jej własności jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli pojawia się konieczność określenia jej wartości, aby możliwe było obliczenie należnych pozostałym współwłaścicielom spłat. Ten element postępowania działowego budzi w praktyce największe emocje albowiem z oczywistych względów każdej ze stron zależy na odmiennym wyniku takiego szacowania. O ile bowiem współwłaścicielowi, na rzecz którego ma nastąpić przysądzenie wyłącznej własności wspólnej nieruchomości i który w związku z tym będzie zmuszony do spłaty pozostałych współwłaścicieli, zależy na ustaleniu tej wartości na możliwie najniższym poziomie, o tyle współwłaścicielom, na rzecz których spłaty takie będą zasądzone zależy na ustaleniu jak najwyższej wartości rzeczy wspólnej, co bezpośrednio przełoży się na wysokość należnych im spłat. Wobec więc braku porozumienia współwłaścicieli co do wartości rzeczy konieczne staje się ustalenie tej wartości w oparciu o opinię powołanego w postępowaniu sądowym biegłego. Niewątpliwie informacja o wartości nieruchomości należy do wiadomości specjalnych, a więc jedynym dowodem, w oparciu o który można tę wartość ustalić będzie opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Zdarza się, iż strony postępowania przedkładają informacje uzyskane od pośredników obrotu nieruchomościami, aby w oparciu o nie ustalić przedmiotową wartość na potrzeby postępowania sądowego. Informacje takie nie mogą jednak stanowić dowodu na okoliczność ustalenia tej wartości w sytuacji, gdy strony nie dojdą w tej kwestii do porozumienia. Pamiętać bowiem należy o treści art. 174 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2010 r., nr 102, poz. 651 z późn. zm.), z której wyraźnie wynika, iż jedynym podmiotem uprawnionym do określenia wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale z nieruchomością związanych jest rzeczoznawca majątkowy. Kompetencji takich nie mają natomiast pośrednicy w obrocie nieruchomościami, których uprawnienia zawodowe określone są w treści art. 180 powołanej ustawy.

Wpływ hipoteki na wartość obciążanej nieruchomości

Istotnym zagadnieniem, z jakim można spotkać się w toku określania wartości nieruchomości jest wpływ na wartość nieruchomości obciążającej tę nieruchomość hipoteki. Przypomnijmy, iż – zgodnie z brzmieniem art. 65 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. (DzU z 2001 r., nr 124, poz. 1361 z późn. zm.), hipoteka polega na zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego, poprzez obciążenie nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

W efekcie, w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę, poprzez przyznanie jej wyłącznej własności jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli, wierzyciel hipoteczny będzie mógł domagać się zaspokojenia swojej wierzytelności z tej właśnie nieruchomości z pominięciem majątku pozostałych dłużników. Sytuacja taka musi więc zostać uwzględniona w toku postępowania działowego, a dokładnie na etapie szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 29 września 2004 roku, wskazał wprost, że przy szacowaniu składników majątku należy uwzględnić obciążenie zmieniające rzeczywistą wartość tych składników majątkowych, w szczególności obciążenie o charakterze prawnorzeczowym, za które ponosi odpowiedzialność każdorazowy właściciel nieruchomości, zwłaszcza obciążenie hipoteką i prawami dożywocia. Wartość takich obciążeń odlicza się zarówno przy ustalaniu składników majątku, jak i przy zaliczeniu wartości przyznanej jednemu ze współwłaścicieli nieruchomości na poczet przysługującego mu udziału w majątku wspólnym. Pogląd ten został następnie rozwinięty w wyroku SN z 20 kwietnia 2011 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt I CSK 661/200, gdzie sformułowano tezę, iż w sprawach działowych sąd – przydzielając jednemu z uczestników nieruchomość obciążoną hipoteką – powinien określić wartość tej nieruchomości z uwzględnieniem obciążenia hipotecznego. W praktyce oznacza to, że ustalona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości powinna zostać obniżona o wysokość aktualnego obciążenia hipotecznego, a więc wysokość długu hipotecznego powinna znaleźć odzwierciedlenie w sporządzonej przez biegłego opinii. Dodatkowo, w cytowanym orzeczeniu Sąd Najwyższy wskazał, iż orzeczenie działowe sądu przyznające nieruchomość jednemu z uczestników nie prowadzi do wygaśnięcia hipoteki. Nie oznacza to jednak, że po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności dopuszczalne są między uczestnikami tego postępowania wzajemne rozliczenia z tytułu spłaty kredytu zabezpieczonego hipoteką.

Powyższe wnioski wynikają z faktu, iż hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, a więc opisana zasada nie znajdzie zastosowania w sytuacji, gdy z własnością nieruchomości wiążą się zobowiązania nie posiadające takiego charakteru.

Pogląd taki również znajduje uzasadnienie w aktualnym orzecznictwie. W postanowieniu z dnia 2 grudnia 2009 r. (sygn. akt I CSK 134/09), Sąd Najwyższy zauważył, iż choć obciążenie z tytułu obowiązku spłaty reszty długu z tytułu wkładu budowlanego w spółdzielni mieszkaniowej nie ma charakteru rzeczowego, to ze względu na związanie prawa do lokalu z wkładem dzieli jego los. Jednocześnie w konkluzji Sąd uznał, iż nie oznacza to jednak, że wartość prawa do lokalu musi być zawsze obniżona o nominalną kwotę niespłaconego kredytu.

Rozliczenie nakładów dokonanych na przedmiot współwłasności

Z zagadnieniem ustalenia wartości nieruchomości w postępowaniu działowym nieodłącznie związany jest również problem rozliczenia nakładów dokonanych na przedmiot współwłasności przez poszczególnych współwłaścicieli. Pamiętać bowiem należy, iż aktualny stan techniczny i estetyczny nieruchomości – a tym samym jej wartość – często jest wynikiem wieloletnich nakładów współwłaścicieli w postaci wykonanych remontów i ulepszeń. Ponieważ nierzadko nakłady te były dokonywane indywidualnie przez poszczególnych współwłaścicieli, sądowe postępowanie działowe staje się okazją do ich wzajemnego rozliczenia. Rozliczenie nakładów następuje w ten sposób, że współwłaściciel powołujący się na dokonanie nakładów, które doprowadziły do wzrostu wartości nieruchomości, domaga się ich rozliczenia, bądź przez podwyższenie należnych mu spłat o określoną kwotę wykonanych nakładów, lub obniżenia o tę kwotę spłat należnych od niego pozostałym współwłaścicielom. Jak wynika z poglądu sformułowanego przez Sąd Najwyższy w wyroku z 16 grudnia 2002 r. (sygn. akt II CK 327/02), zgodnie z ogólnymi zasadami rozliczeń nakładów pomiędzy współwłaścicielami, współwłaściciel powinien ponieść koszty dokonanych nakładów na nieruchomość w wysokości odpowiadającej jego udziałowi. Poniesienie więc przez współwłaściciela rzeczonych kosztów w kwocie przekraczającej jego udział uprawnia go do zgłoszenia roszczeń o rozliczenie środków wydatkowych w kwocie większej aniżeli wynikająca z wielkości tego udziału.

Ustalenie wartości nieruchomości w postępowaniu działowym nie ogranicza się więc jedynie do określenia jej wartości rynkowej, ale musi uwzględniać szereg okoliczności, które wynikają z wzajemnych relacji, jakie panują pomiędzy współwłaścicielami. Dopiero po ustaleniu wartości nieruchomości z uwzględnieniem obciążeń rzeczowych oraz zakresu wzajemnych roszczeń współwłaścicieli możliwe będzie prawidłowe określenie wysokości należnych współwłaścicielom spłat i dopłat.

Stosownie do treści art. 212 § 3 KC, jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy również termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. Ze względu na fakt, iż wzajemne spłaty i dopłaty mogą zostać ustalone na bardzo wysokim poziomie, sąd ma możliwość rozłożenia ich na raty. Podkreślić jednak należy, iż w razie rozłożenia dopłat i spłat na raty, terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać 10 lat. Dopiero zaś w wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych. Z orzeczenia kończącego sądowe postępowanie o zniesienie współwłasności będzie więc wynikało nie tylko komu ostatecznie przypadnie własność rzeczy, ale również w jaki sposób jedyny właściciel będzie zmuszony spłacić dotychczasowych współwłaścicieli. Przedmiotowe postępowanie cechuje się więc wielowątkowością i nierzadko wymaga przeprowadzenia żmudnego i czasochłonnego postępowania dowodowego we wszystkich istotnych kwestiach. Z tego właśnie powodu postępowania działowe często trwają nawet wiele lat.

Podkreślić należy, iż rozstrzygnięcie w toku postępowania o zniesienie współwłasności w przedmiocie wzajemnych roszczeń współwłaścicieli jest nie tylko prawem, ale i swoistym obowiązkiem. Rozliczenie takie będzie bowiem niemożliwe po zakończeniu przedmiotowego postępowania. Jak stanowi art. 618 Kodeksu postępowania cywilnego, w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Z chwilą zaś wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności odrębne postępowanie w ww. sprawach jest niedopuszczalne a sprawy będące w toku przekazuje się do dalszego rozpoznania sądowi prowadzącemu postępowanie o zniesienie współwłasności. Postępowanie w sprawach, które nie zostały przekazane, sąd umarza z chwilą zakończenia postępowania o zniesienie współwłasności. Po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności uczestnik nie może już dochodzić roszczeń, o których mowa powyżej, chociażby nie były one zgłoszone w postępowaniu o zniesienie współwłasności. W efekcie, zaniechanie dochodzenia jakichkolwiek roszczeń związanych ze współwłasnością w toku postępowania znoszącego tę współwłasność spowoduje definitywną niemożliwość ich dochodzenia w przyszłości. Skutkiem takiego stanu rzeczy jest więc potrzeba precyzyjnego i wyczerpującego przedstawienia swoich racji przez strony opisywanego postępowania. Jakiekolwiek zaniechania w tej kwestii będą bowiem miały wyjątkowo negatywne konsekwencje w postaci utraty uprawnienia do ich zgłoszenia i rozliczenia.

*) zob. także: B. Żukowski, Administrator 9/2012, s. 13

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!