Zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej

Nieodłącznym elementem współwłasności jest zarówno wspólne korzystanie z przedmiotu własności, jak i współdecydowanie o sprawach dotyczących rzeczy wspólnej. Z tych względów, na tle współwłasności nierzadko dochodzi do większych lub mniejszych nieporozumień pomiędzy współwłaścicielami, które w niektórych przypadkach mogą znacznie utrudnić korzystanie ze wspólnej nieruchomości a nawet doprowadzić do wieloletnich konfliktów pomiędzy sąsiadami. Sytuacja staje się tym poważniejsza, gdy przedmiotem współwłasności są części wspólne nieruchomości, w której wyodrębniono własność lokali, a więc środowisko, w którym na co dzień muszą funkcjonować skłócone strony. Najlepszym rozwiązaniem takiej sytuacji wydaje się wówczas zniesienie współwłasności, jednak w przypadku rzeczonej nieruchomości wspólnej (współwłasności przymusowej) jest to znacznie utrudnione, a często wręcz niemożliwe.

Współwłasność jako stan tymczasowy

Traktując współwłasność jako stan tymczasowy ustawodawca wprowadził zasadę – wyrażoną w treści art. 210 Kodeksu cywilnego – iż każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, a uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną jedynie na okres nie dłuższy niż pięć lat. Choć dopuszczono możliwość przedłużania okresu, o którym mowa o kolejne lata, to znamienna jest niemożliwość definitywnego i nieograniczonego w czasie zrzeczenia się przez współwłaścicieli uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności. Tym samym, uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności należy traktować jako jedno z podstawowych i niezbywalnych praw współwłaścicieli. Jak wspomniano, cytowana regulacja wprowadza do systemu prawnego pewną zasadę, od której oczywiście istnieją wyjątki. Jednym z takich wyjątków jest ograniczenie wynikające z brzmienia art. 3 ust. 1 zdanie drugie Ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku (DzU z 2000 r., nr 80, poz. 903 z późn. zm.), który wprost stanowi, iż nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. W tym przypadku mamy więc do czynienia z tzw. współwłasnością przymusową. Wskazać w tym miejscu należy, iż przedmiotowe ograniczenie nie zostało wprowadzone dopiero wraz z wejściem w życie aktualnie obowiązującej Ustawy o własności lokali, albowiem do lat dziewięćdziesiątych XX wieku funkcjonowało ono już na gruncie Kodeksu cywilnego, a dokładnie wynikało z brzmienia art. 136 § 2 (a następnie § 3) tegoż Kodeksu.

Zakaz zniesienia współwłasności nieruchomości

Jak jednak wiadomo, nie sposób ująć w ramy prawne wszystkich możliwych sytuacji, z jakimi mamy do czynienia w życiu codziennym. Również wspomniany, definitywny zakaz znoszenia współwłasności jakiejkolwiek części nieruchomości wspólnej, nastręczał wiele problemów i nie zawsze przystawał do skomplikowanych relacji z jakimi mamy do czynienia w przypadku współwłasności wynikającej z istnienia odrębnej własności lokali. W dniu 10 marca 1971 r. Sąd Najwyższy podjął uchwałę (sygn. akt III CZP 2/71, opubl. [w:] OSNCP 1971/11, poz. 190 oraz LexPolonica nr 300966), z której wprost wynikało, iż przepis, według którego nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali mieszkalnych, nie wyłącza możliwości wydzielenia z tej nieruchomości odrębnej działki gruntu nie związanego z korzystaniem z domu i zniesienia współwłasności tak wydzielonej działki. Uzasadniając swoje orzeczenie Sąd Najwyższy oparł się na wykładni celowościowej obowiązującego wówczas art. 136 § 2 Kodeksu cywilnego, stwierdzając, iż prawidłowa i społecznie uzasadniona wykładnia tego przepisu nie zezwala na przyjęcie poglądu, że bez względu na wielkość nieruchomości, na której znajduje się dom cała ta nieruchomość jest związana z własnością lokali, w tym sensie mianowicie, że dopóki trwa odrębna własność lokali, nieruchomość ta jest współwłasnością swoistego rodzaju, tzn. taką, że niedopuszczalne jest roszczenie o wyjście z niepodzielności także co do tego obszaru, który ani faktycznie, ani gospodarczo nie jest związany z korzystaniem z domu i lokali i nie jest do tego konieczny. W ocenie Sądu Najwyższego, takie stanowisko nie zasługiwało więc na aprobatę ze społecznego punktu widzenia.

Przywołanie motywów podjęcia cytowanej uchwały, choć podjętej na długo przed wejściem w życie Ustawy o własności lokali, jest o tyle zasadne, iż może okazać się przydatne również obecnie, podczas wykładni aktualnie obowiązujących przepisów. Odzwierciedleniem cytowanego orzeczenia Sądu Najwyższego w istniejącym porządku prawnym jest bowiem obowiązująca treść art. 5 Ustawy o własności lokali, który wprost stanowi, iż jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości. Jeżeli natomiast na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych. Dokonując tych podziałów należy przy tym stosować odpowiednie przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (DzU z 2010 r., nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Z powyższego wynika więc, iż zakaz, o którym mowa w treści art. 3 ust. 1 Ustawy o własności lokali, nie ma charakteru bezwzględnego albowiem w sytuacjach wskazanych w treści art. 5 ust. 1 i 2 tejże ustawy, właściciele lokali mogą dokonać zniesienia współwłasności części nieruchomości wspólnej.

Choć na pierwszy rzut oka może się wydawać – wobec lakonicznego brzmienia cytowanych przepisów – że dokonanie rzeczonego podziału nieruchomości wspólnej nie powinno sprawiać większego problemu, stosowanie wspomnianych regulacji w praktyce nadal sprawia wiele trudności.

Częściowe zniesienie współwłasności przymusowej

Nieruchomość gruntowa a działka budowlana

Chcąc dokonać częściowego zniesienia współwłasności przymusowej – definitywne zniesienie takiej współwłasności nie będzie bowiem możliwe nigdy dopóki trwa odrębna własność lokali – w pierwszej kolejności należy ustalić, czy powierzchnia nieruchomości gruntowej, na której znajduje się budynek mieszczący odrębne lokale, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej. Legalną definicję działki budowlanej wskazuje treść art. 4 pkt 3a Ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, iż przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Tak sformułowana definicja sprawia, iż ustalenie, czy daną nieruchomość możemy nazwać działką budowlaną rzadko będzie jednoznaczne. Ustawodawca nie wskazał bowiem ani konkretnej powierzchni, w przypadku której możemy mówić o takiej działce, ani nie wymienił urządzeń infrastruktury, z których istnieniem na danej nieruchomości wiązałby się przymiot działki budowlanej. To z kolei sprawia, iż rozstrzygnięcie, jaka część nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym znajdują się odrębne lokale, może zostać wydzielona, zależy od interpretacji pojęć użytych w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Decyzja o tym, czy można dokonać podziału takiej nieruchomości zależy więc zarówno od jej położenia, jak i od wielkości oraz sposobu korzystania z niej przez współwłaścicieli.

Już więc samo ustalenie czy w wyniku planowanego podziału we współwłasności pozostanie działka budowlana – co stanowi warunek sine qua non dopuszczalności podziału – może wywołać wiele wątpliwości. Kontrowersje budzi choćby ustalenie, jaka część nieruchomości niezabudowanej – a więc znajdującej się poza obrębem budynku wielolokalowego – jest niezbędna dla prawidłowego i racjonalnego korzystania z tego budynku. W praktyce rozstrzygnięcie tych wątpliwości może sprowadzać się do odpowiedzi na pytanie, czy dla korzystania z budynku niezbędne jest zagwarantowanie wjazdu na część niezabudowaną i możliwości parkowania na tej części samochodów właścicieli lokali, a jeżeli tak, to czy przy planowanym podziale należy uwzględnić fakt posiadania kilku samochodów przez jednego z właścicieli. Z drugiej strony można postawić pytanie, czy niezbudowana część nieruchomości musi służyć właścicielom lokali na cele parkingowe, czy też – wobec możliwości parkowania samochodów w innym miejscu (np. w garażu) – może zostać podzielona pomiędzy poszczególnych właścicieli np. na cele rekreacyjne. Innymi słowy, czy aby mówić o działce budowlanej wystarczy aby do budynku położonego na takiej działce został zagwarantowany swobodny dostęp wszystkich właścicieli lokali, a pozostała część może zostać swobodnie podzielona, czy też – obok dostępu do nieruchomości – należy również zagwarantować wjazd na jej teren oraz wygospodarować miejsca do parkowania pojazdów właścicieli.

Wątpliwości jest oczywiście więcej i nie sposób wymienić ich wszystkich, a podanie ich przykładów ma na celu jedynie uzmysłowienie, iż ustalenie, czy współwłasność nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, a której powierzchnia jest większa aniżeli powierzchnia tego budynku, może zostać częściowo zniesiona, zawsze spotka się z trudnościami interpretacyjnymi. Już więc na tym etapie warto sięgnąć po wykładnię dokonaną w cytowanym wyżej orzeczeniu Sądu Najwyższego, w której odwołano się do faktycznego oraz gospodarczego związku terenu z korzystaniem z lokali. Każdorazowo więc należy ocenić tę przesłankę z uwzględnieniem wszystkich okoliczności konkretnego stanu faktycznego, a zwłaszcza w ścisłym związku ze sposobem korzystania z danej nieruchomości przez współwłaścicieli.

Stosownie do treści art. 5 ust. 3 Ustawy o własności lokali, przy dokonywaniu przedmiotowego podziału stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że dokonując wydzielenia działek z nieruchomości wspólnej – niezależnie od poczynionych dotychczas uwag – należy uwzględnić również przepisy art. 92–99 Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz dyspozycje zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 roku w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (DzU nr 268, poz. 2663).

Podziału nieruchomości można więc dokonać tylko wówczas, gdy jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, przy czym zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie. W przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można natomiast dokonać, jeżeli planowany podział nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Pamiętać jednocześnie należy, iż podział nieruchomości nie jest w ogóle dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu rzeczonych służebności, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Należy przy tym pamiętać o treści uchwały Sądu Najwyższego z 4 czerwca 2009 roku, wydanej w sprawie o sygn. akt III CZP 34/2009, gdzie wskazano, iż jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna. Wynika z tego, iż bardzo daleko idące konsekwencje podziału nieruchomości mogą ujawnić się nawet na długo po zakończeniu procedury działowej.

Zanim więc właściciele lokali podejmą decyzję o zniesieniu współwłasności części ich nieruchomości wspólnej należy przede wszystkim ustalić czy taki podział w ogóle jest możliwy do przeprowadzenia wobec brzmienia art. 3 oraz art. 5 UWL. Nawet zaś w przypadku ustalenia, że w konkretnym przypadku istnieje teoretyczna możliwość takiego podziału, należy jeszcze pamiętać o dalszych ograniczeniach wynikających z Ustawy o gospodarce nieruchomościami i zastanowić się czy – przy uwzględnieniu wszystkich przepisów regulujących podział nieruchomości – osiągniemy na pewno zamierzony efekt. Zbyt pochopna decyzja o zniesieniu współwłasności, a zwłaszcza podjęcie jej wyłącznie pod wpływem chęci oddzielenia się od pozostałych współwłaścicieli, bez uwzględnienia regulacji ustawowych w tym zakresie, może nie tylko nie doprowadzić do zamierzonego celu, ale dodatkowo może okazać się bardzo kosztowna. Pamiętać bowiem należy, iż w przypadku próby dokonania podziału nieruchomości wspólnej na drodze sądowej – co jest konieczne w przypadku różnic poglądów właścicieli na kwestię podziału – osoba wszczynająca takie postępowania będzie musiała ponieść znaczne koszty w postaci opłat sądowych czy wynagrodzenia biegłego. Stąd decyzja taka powinna zostać dogłębnie przemyślana i skonsultowana, nie tylko w gronie współwłaścicieli, ale również z osobami, które będą mogły ocenić racjonalność i dopuszczalność takiego działania. Nie można przy tym zapominać, że nabywca odrębnej własności lokalu godzi się już na tym etapie na funkcjonowanie w warunkach współwłasności przymusowej, której charakter nie zmieni się wraz z ze zmianą relacji sąsiedzkich.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!