Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali – prace na finiszu

Debatę wzięła pod swoje skrzydła Sabina Augustynowicz – redaktor naczelna miesięcznika „Administrator i Menedżer Nieruchomości” oraz portalu www.administrator24.info, a obecna na konferencji senator Joanna Sekuła podjęła inicjatywę stworzenia senackiego zespołu ds. rozwoju rynku nieruchomości. Zespół został powołany już we wrześniu 2024 r. i rzeczywiście stał się forum bardzo aktywnych działań na rzecz, m.in. nowelizacji ustawy o własności lokali.

Przedstawiam poniżej podsumowanie pracy grupy zarządców współpracujących z zespołem senackim. Jest to projekt nowelizacji ustawy o własności lokali wraz z uzasadnieniem.

Ograniczenia techniczne powodują, iż podsumowanie jest skrótowe i zawiera najważniejsze – moim zdaniem – wątki propozycji nowelizacji ustawy.

Definicja legalnej wspólnoty mieszkaniowej, czyli art. 6 UWL

Rozpocznę od art. 6 ustawy, czyli definicji legalnej wspólnoty mieszkaniowej. Propozycja zmiany tego przepisu jest gruntowna i zasadnicza, a wynika z trzech dekad doświadczeń funkcjonowania instytucji wspólnoty mieszkaniowej.

Proponowane nowe brzmienie przepisu:

1. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową.
2. Wspólnota mieszkaniowa posiada w granicach zarządu nieruchomością wspólną zdolność prawną oraz zdolność do czynności prawnych.
3. Wspólnota mieszkaniowa w ramach swej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku, może pozywać i być pozwana.
4. Wspólnota mieszkaniowa ma legitymację czynną do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu, solidarnie z właścicielem lokalu.
5. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu subsydiarnie, w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
6. Wspólnotę mieszkaniową mogą utworzyć, na zasadach niniejszej ustawy, także współwłaściciele nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę, której funkcjonalność jest nierozerwalnie związana z innymi nieruchomościami w sposób, który umożliwia racjonalne korzystanie z tych nieruchomości.

Wspólnota gruntowa powstaje na podstawie uchwały większości współwłaścicieli, zaprotokołowanej przez notariusza. Do wspólnoty mieszkaniowej gruntowej stosuje się odpowiednio przepisy niniejszej ustawy.

Proponowana nowelizacja realizuje następujące cele i założenia:

• Nadaje explicite zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych. Dotychczasowa redakcja przepisu „może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana” generowała spory w zakresie rozumianej zdolności prawnej i zdolności do czynności prawnej.
• Rozstrzyga, iż wspólnota mieszkaniowa posiada własny majątek, do którego nabywa prawa i zaciąga zobowiązania. Dotychczasowa redakcja art. 6 nie stanowi wprost, iż wspólnota mieszkaniowa może posiadać własny majątek.
• Wprost nadaje wspólnocie mieszkaniowej legitymację czynną do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od sprzedawcy, co jest jednym z najważniejszych, jeśli nie najważniejszym problemem powstających wspólnot mieszkaniowych.
• Precyzuje, iż wierzyciel wspólnoty mieszkaniowej może dochodzić roszczeń od właściciela lokalu dopiero po tym, jak dochodzenie od wspólnoty mieszkaniowej okaże się nieskuteczne.
• Tworzy instytucję wspólnoty mieszkaniowej gruntowej jako odpowiedź ustawodawcy na bardzo poważny problem braku instytucji prawnej, dzięki której możliwe byłoby sprawne zarządzanie majątkiem wspólnym jakim jest nieruchomość gruntowa funkcjonalnie związana z innymi nieruchomościami (zorganizowanymi jako wspólnota mieszkaniowa lub nie). Jest to od lat bardzo poważna uciążliwość, na którą polski ustawodawca dotychczas nie zareagował.

Proponowana redakcja art. 6 wywołuje, co oczywiste, wiele kontrowersji. Przebudowa przepisu jest bowiem zasadnicza i nie ogranicza się do zmian redakcyjnych. Należy jednak podkreślić, iż propozycja nowej konstrukcji definicji legalnej wspólnoty mieszkaniowej nie zmienia tej instytucji w sposób wykraczający poza dotychczasowe ramy ustawowe oraz praktyki orzeczniczej. Po prostu definiuje czy dopowiada pewne zasady, które dotychczas były dopowiadane w ramach orzeczeń sądowych czy praktyki zarządców.

Koszty zarządu i tworzenie funduszy celowych, czyli art. 14 UWL

Proponowane nowe brzmienie:

1. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
   1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, w tym wydatki z wyodrębnionego funduszu celowego wspólnoty mieszkaniowej;
   2. wydatki na opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
   3. wydatki na ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
   4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
   5. wydatki na wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy;
   6. wydatki na zakup lub wymianę urządzeń pomiarowych (liczniki wody, ciepła, podzielniki kosztów), z których korzysta wspólnota.
2. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo utworzyć fundusze celowe, w tym remontowo-inwestycyjne oraz dokonywać odpisu na te fundusze, obciążające koszty zarządu, o których mowa w ust. 1.

Proponowana zmiana wychodzi naprzeciw dwóm zasadniczym potrzebom praktyki:

• stworzenia podstawy prawnej dla tworzenia funduszy celowych (w tym remontowego lub inwestycyjnego),
• uznania, iż urządzenia pomiarowe (liczniki wody, ciepła) są urządzeniami należącymi do nieruchomości wspólnej.

Z uzasadnienia: Jest to bardzo istotny zapis w każdym przypadku, gdy wspólnota rozlicza koszty zakupu mediów do lokali na podstawie wskazań ww. urządzeń. Brak zalegalizowanych bądź wymienionych urządzeń prowadzi do nieprawidłowości w dokonywaniu rozliczeń mediów. Przeniesienie odpowiedzialności finansowej za zakup bądź wymianę ww. urządzeń z właściciela lokalu na wspólnotę przyczyni się do prowadzenia prawidłowej gospodarki mediami, a co się z tym wiąże odpowiedniej gospodarki finansami wspólnoty.

Odejście od powierzania zarządu w umowach kupna-sprzedaży lokali, czyli art. 18 UWL

Jednym z najważniejszych przepisów w ustawie jest art. 18 ustawy o własności lokali. W projekcie nowelizacji proponujemy zmianę tego przepisu w ten sposób, aby odejść od powierzania zarządu w umowach wyodrębnienia lokali (umowach kupna-sprzedaży lokali). Wspólnota mogłaby powierzyć zarząd wyłącznie w drodze uchwały. Proponowane nowe brzmienie przepisu art. 18 to:

Ust. 1. Właściciele lokali mogą w uchwale, zaprotokołowanej przez notariusza określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Ust. 3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w uchwale, o której mowa w ustępie pierwszym, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.

Z uzasadnienia proponowanej zmiany: „Celem odejścia od formuły łączenia tych decyzji jest nadanie odpowiedniej wagi decyzji o wyborze zarządcy oraz uświadomienie, iż grupa właścicieli lokali stanowiących wspólnotę mieszkaniową może samodzielnie (także bez udziału dewelopera) kształtować przyszłość tej wspólnoty mieszkaniowej”.

Inny bardzo istotny powód proponowanej zmiany, to eliminacja wątpliwości dotyczących faktu, czy wspólnota mieszkaniowa, której sposób zarządu zorganizowany jest na podstawie art. 20 UWL (zarząd ustawowy) może zmienić ten sposób na podstawie uchwały. Sądy poddają w wątpliwość taką możliwość, powołując się na zapis art. 2a art. 18, iż tylko zmiana sposobu zarządu ustalonego w drodze umowy właścicieli lokali (na podstawie art. 18. ust. 1) jest możliwa uchwałą, natomiast określenie sposobu zarządu jako zarządu powierzonego na podstawie art. 18 ust. 1 możliwe jest wyłącznie w drodze umowy wszystkich właścicieli lokali.

Chodzi o to, by był możliwy „powrót” do zarządu powierzonego w sytuacji, kiedy zarząd właścicielski nie może się zorganizować (np. brak chętnych do zarządu). Obecnie taki „powrót” na podstawie uchwały stwarza wątpliwości interpretacyjne.

Zmiany niewielkie, choć istotne

Propozycja zmiany art. 21 jest niewielka, ale bardzo istotna merytorycznie i brzmi:

„Art. 21 ust. 2 Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składa większość członków zarządu”.

Projektodawcom chodzi o wyeliminowanie sytuacji w których np. dwie pary dwóch członków zarządu mogą złożyć odmienne oświadczenie woli w imieniu wspólnoty mieszkaniowej. Zmiana jest zatem istotna a dotychczasowe brzmienie przepisu nie przewidywało bariery przed takimi możliwościami.

Równie niewielka redakcyjnie, jednak bardzo znacząca merytorycznie jest propozycja zmiany art. 23 ust. 3: O treści podjętej uchwały każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie lub elektronicznie.

Celem zmiany jest poddanie obowiązkowi pisemnego informowania o podjętych uchwałach wszystkich właścicieli lokali, zawsze, niezależnie od tego czy uchwała zostanie podjęta na zebraniu czy w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zdaniem projektodawców należy ujednolicić zasady informowania o podjętych uchwałach, a dobrym zwyczajem jest informowanie o każdej uchwale, która zmienia stan praw i obowiązków wśród właścicieli lokali. Poza tym praktyka sądowa często dopuszczała zaskarżanie uchwał dopiero w terminie sześciu tygodni od chwili faktycznego powzięcia informacji o podjętej uchwale niezależnie od sposobu w jaki uchwała była głosowana.

By właściciel lokalu nie był zakładnikiem zarządu...

Zespół proponuje także zmianę art. 24 poprzez dodanie jednego podmiotu – właściciela lokalu – do grona uprawnionych do wystąpienia z wnioskiem do sądu w przypadku braku rozstrzygnięcia przez właścicieli lokali. Celem zamiany jest unikniecie sytuacji, w których właściciel lokalu staje się zakładnikiem zarządu, jeśli ma interes prawny w rozstrzygnięciu przez sąd, w przypadku gdy wspólnota odmówiła podjęcia uchwały.

Propozycja nowego art. 24 brzmi: W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali, właściciel, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 3, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

Zebranie roczne do końca czerwca

Propozycja zmiany art. 30 ust. 1 pkt 3 sprowadza się do przesunięcia terminu zebrania rocznego o trzy miesiące – do końca drugiego kwartału każdego roku. Ilość zebrań oraz konieczność przygotowania dokumentów dla każdego właściciela lokalu uzasadnia wprowadzenie rozwiązania, które funkcjonuje obecnie w spółdzielniach mieszkaniowych. Tym bardziej, że pierwszy miesiąc – styczeń – jest praktycznie „martwy”, jeśli chodzi o możliwość organizacji zebrań, gdyż zarządcy nie dysponują jeszcze wszystkimi koniecznymi dokumentami do sporządzenia sprawozdania finansowego.

Proponowana treść nowego przepisu brzmi: Zwołać i przeprowadzić zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż do końca drugiego kwartału każdego roku.

W niniejszym artykule nie wyczerpałem tematu i nie opisałem wszystkich proponowanych zmian. Dlatego też w kolejnym wydaniu „Administratora” opiszę pozostałe, w tym – jedną z najważniejszych propozycji – ograniczenie prawa egzekucji kwot z licytacji lokalu tak, by zagwarantować pewną kwotę zawsze dla wspólnoty mieszkaniowej jako instytucji, utrzymującej lokal do czasu jego licytacji, a która w obecnym systemie prawa nie ma praktycznie szans na odzyskanie choćby ułamka kwoty długu od dłużnika.