Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali – propozycje zmian (cz. II)
Projekt nowelizacji został złożony w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. Obecnie zespół senacki oczekuje opinii ministerstwa na temat przedłożonych propozycji, fot. Freepik
Na XIV Forum Zarządców w czerwcu 2024 odbył się panel dyskusyjny na temat trzydziestu lat funkcjonowania ustawy o własności lokali. Uczestnicy panelu zgodzili się, że ustawa wymaga gruntownej nowelizacji, która uwzględni potrzeby praktyki oraz praktykę orzeczniczą wykształconą przez trzy dekady rozstrzygania spraw sądowych na gruncie ustawy o własności lokali.
Zobacz także
Joanna Gabriela Król Mieszkanie czy hotel?
Najem krótkoterminowy stał się jednym z najtrudniejszych obszarów zarządzania budynkami mieszkalnymi. Właściciel lokalu powołuje się na prawo własności i swobodę korzystania z mieszkania, pozostali mieszkańcy...
Najem krótkoterminowy stał się jednym z najtrudniejszych obszarów zarządzania budynkami mieszkalnymi. Właściciel lokalu powołuje się na prawo własności i swobodę korzystania z mieszkania, pozostali mieszkańcy oczekują ciszy, bezpieczeństwa i ochrony części wspólnych, a zarządca znajduje się pomiędzy tymi interesami.
Redakcja Administrator24.info news Śmietniki trzeba będzie zabezpieczyć przed dzikimi zwierzętami?
Od 2027 r. właściciele nieruchomości mogą zapłacić grzywnę za niezabezpieczenie śmietników przed dzikimi zwierzętami.
Od 2027 r. właściciele nieruchomości mogą zapłacić grzywnę za niezabezpieczenie śmietników przed dzikimi zwierzętami.
Redakcja Administrator24.info news Brak nowych przepisów w sprawie warunków technicznych
Nowych warunków technicznych nie ma. Inwestorzy nie wiedzą, według jakich przepisów budować.
Nowych warunków technicznych nie ma. Inwestorzy nie wiedzą, według jakich przepisów budować.
W Forum uczestniczyła także pani senatorka Joanna Sekuła, dla której panel był inspiracją do podjęcia inicjatywy w tym zakresie. Już we wrześniu 2024 powstał senacki Zespół ds. Rozwoju Rynku Nieruchomości, z którym współpracę rozpoczęła grupa zarządców. Efektem pracy jest projekt nowelizacji ustawy o własności lokali. Przedstawiam drugą część opisu proponowanych zmian.
Lokal „na cele inne niż mieszkalne”
Jak wiadomo, ustawa o własności lokali, dopuszcza podniesienie wysokości zaliczek właścicielowi lokalu użytkowego, jeśli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3). Projekt zmiany zakłada wykreślenie z przepisu jednego słowa „użytkowych” i stworzenie nowego brzmienia przepisu o treści: Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Wykreślenie słowa „użytkowych” i pozostawienie po prostu właścicieli lokali, daje prawo do uchwalenia wyższych opłat dla wszystkich lokali, co jest istotne szczególnie przy lokalach, w których prowadzony jest najem krótkoterminowy.
Problem z przepisem art. 12 ust. 3 polega na tym, że formalne rozróżnienie lokalu mieszkalnego od lokalu użytkowego bardzo często nie idzie w parze z faktycznym wykorzystaniem i funkcjonalnością lokalu. Najem krótkoterminowy jest wręcz wzorcowym przykładem sytuacji, w której przepis art. 12 ust. 3 może stanowić tarczę dla właściciela lokalu, mimo iż faktycznie wykorzystuje on lokal jako użytkowy, prowadząc w nim działalność gospodarczą (najem krótkoterminowy nie podlega przepisom o najmie z kodeksu cywilnego).
Powstaje zatem pytanie, czy opisanie lokalu w księgach wieczystych, a przede wszystkim w zaświadczeniu o samodzielności lokalu, jako lokal mieszkalny ma charakter wyłącznie deklaratoryjny (czyli informacyjny jednakże stan faktyczny może być niezgody z informacją i wobec stanu faktycznego powinny mieć zastosowanie regulacje prawne) czy jest to charakter konstytutywny, a więc taki, na podstawie którego wyłącznie mogą być regulowane prawa i obowiązki właściciela lokalu.
Należy wspomnieć, iż ustawa o własności lokali nie jest konsekwentna w stosowanym nazewnictwie lokali. Art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali definiuje wyłącznie dwa rodzaje lokali: samodzielny lokal mieszkalny oraz samodzielny lokal wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Zatem termin „lokal użytkowy” jest terminem węższym niż samodzielny lokal „na cele inne niż mieszkalne”. Możemy mieć zatem do czynienia z lokalem nie-użytkowym (np. pracownią artystyczną), który wprawdzie generuje wyższe koszty dla nieruchomości wspólnej, ale z racji, iż nie przynależy do kategorii lokalu użytkowego, nie może być obciążony wyższymi opłatami na rzecz wspólnoty. Przepis niewątpliwie nie przetrwał próby czasu i konieczna jest jego zmiana...
![Innowacyjne Spółdzielnie Mieszkaniowe – Wydanie Drugie [bezpłatny e-book]](https://www.administrator24.info/media/cache/full/data/202606/okladka-e-book-innowacyjne-spoldzielnie-mieszkaniowe-2.jpg)
