Mała nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Zaczynamy. Ważną zmianą, która będzie obowiązywała już na najbliższych Walnych Zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowych jest doprecyzowanie kręgu osób, które mogą być pełnomocnikami członków spółdzielni na Walnych Zgromadzeniach. Moje uwagi do zapisów nowelizacji w tym zakresie są następujące:

• Istnieje niebezpieczeństwo, że umieszczenie na liście osób uprawnionych adwokatów i radców prawnych spowoduje, że walne zgromadzenia mogą przerodzić się w długie, skomplikowane i niezrozumiałe dla pozostałych uczestników dyskusje pomiędzy prawnikami – pełnomocnikami. Wykorzystywanie różnych proceduralnych kruczków może sprawić, że znacznie utrudnione stanie się podejmowanie nawet standardowych uchwał (np. zatwierdzenie sprawozdania finansowego, podział nadwyżki bilansowej, itp.) jeśli będzie to w partykularnym interesie jakiegoś członka spółdzielni (mocodawcy). Problem może być szczególnie uciążliwy w dużych spółdzielniach, w których na walnych zgromadzeniach takich pełnomocników będzie np. kilkunastu.
• Moje wątpliwości budzi również zapis dodanego nowelizacją ust. 15 w art. 83, cytuję fragment: „Członek spółdzielni lub pełnomocnik jest obowiązany do doręczenia spółdzielni pełnomocnictwa (…).”. Umożliwienie również pełnomocnikom składania pełnomocnictw znacznie osłabia możliwość weryfikacji przez spółdzielnie mieszkaniowe ich prawdziwości, a podobno zmiany do ustawy wprowadzono dlatego, że na walnych zgromadzeniach pojawiały się osoby z fikcyjnymi pełnomocnictwami. Wprowadzony zapis będzie z pewnością niebezpieczny dla pracowników spółdzielni, którzy takie pełnomocnictwa będą przyjmować. Teoretycznie, powinni oni skontaktować się każdorazowo z mocodawcą i potwierdzić prawdziwość wystawionego pełnomocnictwa – w przeciwnym razie, w przypadku stwierdzenia fałszerstw już ex post (po zakończeniu Walnego Zgromadzenia), właśnie tych pracowników wszyscy będą próbowali obciążać winą.
• Oburzające jest przyjęcie zapisów nowego ust. 12 w art. 83 ustawy (katalog osób uprawnionych do bycia pełnomocnikiem), cytuję: „osoba bliska członka z wyłączeniem osób pozostających faktycznie we wspólnym pożyciu”. Pojęcie osoby bliskiej czy osoby najbliższej nie jest w polskim prawodawstwie jednolicie zdefiniowane. Należy jednak pamiętać, że osoby pozostające faktycznie we wspólnym pożyciu (prowadzące wspólne gospodarstwo domowe) mają uprawnienia osób bliskich czy najbliższych w tak ważnych ustawach jak: ustawa o ochronie praw lokatorów (…), Kodeks karny czy ustawa o ochronie praw pacjenta (…). Spółdzielnie mieszkaniowe po wprowadzeniu ostatniej nowelizacji stały się chyba jednym z niewielu podmiotów dyskryminujących tę grupę osób. O ile pamiętam, w dyskusji na posiedzeniach komisji sejmowej orędownikiem wyłączenia tej grupy uprawnionych był jeden z posłów (z jakiej partii niech czytelnicy domyślą się sami), argumentując swoje stanowisko w ohydny sposób, z niesmacznymi aluzjami w stosunku do osób tej samej płci włącznie. Wstyd, że taki zapis „przeszedł”. Mam nadzieję, że środowiska walczące o równouprawnienie obywateli „ockną się” i doprowadzą do jego zmiany.

Kolejna sprawa. Nowa treść art. 49, ust. 1, cytuję: „Jeżeli przed upływem 24 miesięcy od dnia wejścia ustawy w życie spółdzielnia nie podejmie czynności, o których mowa w art. 41 i art. 42, a nie toczy się postępowanie sądowe w trybie art. 43 ust. 5, sąd na wniosek osoby, której zgodnie z przepisami ustawy przysługuje, z zastrzeżeniem art. 36, prawo żądania przeniesienia na nią własności lokalu należącego przed tym dniem do spółdzielni, orzeka o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, na zasadach określonych w art. 39–43.” brzmi bardzo atrakcyjnie dla członków spółdzielni natomiast trzeba mieć świadomość tego jak w praktyce będzie wyglądać jego realizacja. Sąd, aby mógł wydać wyrok orzekający o ustanowieniu własności lokalu osoby składającej powództwo, musi przede wszystkim określić przedmiot tej własności. Aby mógł to zrobić niezbędne będzie przeprowadzenie procedury podziału nieruchomości, w wyniku której zostanie wydzielona z zasobów spółdzielni nieruchomość budynkowa (lub w szczególnych przypadkach wielobudynkowa, w ramach której z kolei zostanie określony przedmiot odrębnej własności lokali. W postępowaniu procesowym sąd będzie zatem musiał niejako za spółdzielnię wykonać czynności wskazane w art. 41 (przeprowadzenie procedury podziału nieruchomości – na zlecenie sądu projekt podziału sporządza uprawniony geodeta) i 42 ustawy (podjęcie uchwały zarządu określającej przedmiot własności lokalu). Takie postępowanie sądowe będzie trwało wiele lat – nie wiem czy o to ustawodawcy chodziło. Należy pamiętać, że bez zmiany pozostaje ustęp 2 artykułu 49, który mówi o tym, że postępowanie sądowe wskazane w ust. 1 toczy się według przepisów Kodeksu cywilnego o zniesieniu współwłasności – problem polega na tym, że w omawianym przypadku nie możemy znieść od razu współwłasności, ponieważ nie jest określana nieruchomość, w ramach której taka procedura ma być przeprowadzona (taka nieruchomość może być dopiero wydzielona z zasobów spółdzielni po zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości w formie decyzji administracyjnej i po uzyskaniu przez nią klauzuli ostateczności albo, jeśli to sąd będzie prowadził procedury podziału nieruchomości, po wydaniu przez sąd wyroku stwierdzającego ten podział). Poza tym zastanówmy się co się stanie, gdy powództwa zostaną zgłoszone przez kilka osób z tej samej nieruchomości budynkowej i to w różnych terminach. W praktyce będzie to, moim zdaniem, wyglądało tak: spółdzielnia nie podejmuje czynności wskazanych w art. 41, członek idzie do sądu, sąd w pierwszej kolejności zleca geodecie wykonanie mapy podziałowej i wyrokiem podział zatwierdza (taki wyrok jest niezbędny do dokonania zmian w ewidencji gruntów, a co za tym idzie również w księgach wieczystych), mając już wyodrębnioną nieruchomość budynkową może wykonać czynności analogiczne do wskazanych w art. 42 (pomiary lokali też wykonana geodeta) oraz wydać wyrok w sprawie zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokalu powoda. Nielogiczny i niezrozumiały jest również zapis wskazanego wyżej ustępu we fragmencie: „a nie toczy się postępowanie sądowe w trybie art. 43 ust. 5 (…)” – przypominam, że postępowanie sądowe wskazane w art. 43, ust. 5 dotyczy zaskarżenia uchwały zarządu podjętej w trybie art. 42, a znowelizowane brzmienie art. 49, ust. 1 dotyczy przecież sytuacji, w której zarząd spółdzielni nie podejmuje czynności z art. 41 i 42 – ergo, sytuacja wskazana w ww. fragmencie nowego przepisu nigdy nie zaistnieje, ponieważ członek ma uprawnienie do złożenia powództwa właśnie dlatego, że zarząd czynności wskazanych w art. 42 nie podjął, zatem nikt nie mógł (ani powód ani inny członek) zaskarżyć nieistniejącej uchwały.

Zabrakło konsultacji ze środowiskiem

Przedstawione przeze mnie uwagi to nie tylko moja osobista (zatem emocjonalna) opinia w stosunku do niektórych zapisów ale również pokazanie, że przy tworzeniu przepisów nie konsultowano ich dostatecznie wnikliwie ze środowiskiem spółdzielczym. Zresztą, od początku obowiązywania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (to już 25 lat) mamy do czynienia z filozofią „władza wie lepiej”, co skutkuje coraz gorszymi zmianami przy kolejnych nowelizacjach. Grzech pierworodny jakim było wyłączenie spółdzielczości mieszkaniowej z przepisów Prawa spółdzielczego i stworzenie przepisu specjalnego odbija się czkawką od samego początku swego istnienia. Cel jaki wówczas przyświecał twórcom tej ustawy – nie mam wątpliwości, że była to pokusa przejęcia ogromnego majątku spółdzielni mieszkaniowych – nie został i nie zostanie, w mojej opinii zrealizowany, ale wszystkie kolejne ekipy rządzące nadal próbują. Pisałem już o tym, ale będę powtarzał do znudzenia: środowisko spółdzielni mieszkaniowych musi być zintegrowane oraz musi wykreować merytorycznie przygotowanych liderów, którzy w sposób efektywny (poprzez działania lobbingowe w sejmie, rządzie oraz mediach) będą w stanie wpływać na kształt prawodawstwa tego środowiska dotyczącego. Jednym z działań integracyjnych powinien być powrót do stacjonarnych szkoleń organizowanych obecnie, przez większość organizacji spółdzielczych, w trybie zdalnym – epidemię mamy dawno za sobą i nie ma powodu do kontynuowania tego trybu. Uczestniczenie w szkoleniach stacjonarnych to szansa na wymianę doświadczeń i budowanie relacji pomiędzy przedstawicielami środowisk spółdzielczych z różnych regionów kraju. Rozumiem, że pokusa na trwanie w obecnym systemie jest duża – koszty organizacji znikome, a odpłatność jak w okresie przed epidemicznym. Pytanie: czy koszt takiej filozofii nie odbije się naszemu środowisku czkawką; moja odpowiedź – już się odbija.

Z ostatniej chwili!

W Ministerstwie Rozwoju i Technologii trwają prace nad przywróceniem regulacji zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. Nie wiem jak będą wyglądały szczegóły, ale jedną z podstawowych regulacji ma być wprowadzenie zasady reprezentowania przez pośrednika tylko jednej ze stron transakcji i pobieranie wynagrodzenia tylko od tej strony – „ciekawy” pomysł; w ślad za tym proponuję zmianę nazewnictwa – przecież pośrednik to z definicji (AI): „osoba trzecia, która zawodowo łączy strony transakcji (np. kupującego ze sprzedającym), ułatwiając zawarcie umowy, oferując specjalistyczną wiedzę i dbając o bezpieczeństwo procesu”. Z pewnością jak poznamy szczegóły poświęcę temu tematowi osobny artykuł, ale jako wieloletni pośrednik w obrocie nieruchomościami, posiadający państwową licencję zawodową, mam złe przeczucia.