Prawo rękojmi dla Wspólnot Mieszkaniowych
– czy rzeczywiście będzie łatwiej dochodzić roszczeń od deweloperów?
Odpowiedzialność za wady z tytułu rękojmi i odpowiedzialność z tytułu szkody majątkowej (w postaci wad budynku) to dwa różne typy odpowiedzialności dewelopera, fot. Pexels
Trwają konsultacje nt. zmiany ustawy o własności lokali. Proponowany zakres zmian w ustawie regulującej działanie wspólnot mieszkaniowych jest największy od wielu lat. Jedną z kluczowych modyfikacji ma być łatwiejsze dochodzenie roszczeń przeciwko deweloperom. Czy jednak rzeczywiście proponowane brzmienie ułatwi procedowanie takich spraw?
Zobacz także
Ewelina Stańczyk-Malicka Sztuczna inteligencja w pracy zarządcy nieruchomości
Jeszcze dekadę temu sztuczna inteligencja była domeną science fiction i laboratoriów badawczych. Dziś AI stała się dostępnym narzędziem, które rewolucjonizuje sposób zarządzania nieruchomościami. Dla zarządcy...
Jeszcze dekadę temu sztuczna inteligencja była domeną science fiction i laboratoriów badawczych. Dziś AI stała się dostępnym narzędziem, które rewolucjonizuje sposób zarządzania nieruchomościami. Dla zarządcy wspólnoty mieszkaniowej, który każdego dnia żongluje dziesiątkami zadań, od obsługi mieszkańców po koordynację remontów, sztuczna inteligencja przestaje być futurystyczną ciekawostką, a staje się praktycznym asystentem, który może zaoszczędzać godziny pracy i tysiące złotych rocznie.
Redakcja Administrator24.info news Śmietniki trzeba będzie zabezpieczyć przed dzikimi zwierzętami?
Od 2027 r. właściciele nieruchomości mogą zapłacić grzywnę za niezabezpieczenie śmietników przed dzikimi zwierzętami.
Od 2027 r. właściciele nieruchomości mogą zapłacić grzywnę za niezabezpieczenie śmietników przed dzikimi zwierzętami.
Redakcja Administrator24.info news Brak nowych przepisów w sprawie warunków technicznych
Nowych warunków technicznych nie ma. Inwestorzy nie wiedzą, według jakich przepisów budować.
Nowych warunków technicznych nie ma. Inwestorzy nie wiedzą, według jakich przepisów budować.
Każdy, kto ma na sercu dobro wspólnot mieszkaniowych, zgodzi się, że obecne przepisy mocno utrudniają jej życie, jeżeli okaże się, że nieruchomość wspólna1) ma wady.
Obecnie, wspólnota sama z siebie nie ma prawa domagać się od dewelopera zapłaty za naprawę, czy też samej naprawy. W tym celu musi najpierw podpisać z właścicielami lokali umowy cesji. Jest to proces żmudny, wymagający i bywa, że kończy się niepowodzeniem. Poza tym w dużych wspólnotach mieszkaniowych liczących kilkaset lokali praktycznie niemożliwe jest, aby wspólnota zawarła cesję z każdym nabywcą lokalu.
Obecnie konsultowana nowelizacja ustawy o własności lokali autorstwa Ministerstwa Rozwoju i Technologii ma na celu to zmienić.
Uzasadnienie projektu
Zgodnie z uzasadnieniem projektu2) „przewiduje się wprowadzenie możliwości dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami nieruchomości wspólnej, ze wskazaniem, iż dotyczy to także przypadków, gdy wspólnota nie była stroną umowy. Związane jest to z faktem, iż uprawnienia z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej przysługują co do zasady właścicielom lokali, gdyż to oni są stroną umowy nabycia lokalu, a tym samym także udziału w nieruchomości wspólnej jako prawa pochodnego względem odrębnej własności lokalu. Aktualnie, w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego, uprawnionym do wytoczenia takiego powództwa jest właściciel lokalu jako nabywca lokalu, a wspólnocie uprawnienie takie przysługuje wyłącznie w razie dokonania przez właścicieli cesji tych uprawnień na rzecz wspólnoty. Wymaga to jednak uprzedniej zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale, w której zawarta powinna być też zgoda na poniesienie związanych z tym wydatków (koszty ekspertyzy technicznej i obsługi prawnej).
W praktyce, w sytuacji wystąpienia usterek i wad, w znikomej liczbie przypadków dochodzi do podpisania 100% umów cesji. W konsekwencji brak jest możliwości dochodzenia przez wspólnotę pełnego odszkodowania za stwierdzone wady i usterki nieruchomości wspólnej.
Dlatego proponuje się przyznanie wspólnocie legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej”.
Uzasadnienie to w większości trafnie diagnozuje problem3) – trudna, niepraktyczna procedura „zbierania” cesji, która i tak nie da szansy na pełne zaspokojenie. Szkopuł jednak w tym, że, aktualnie proponowane brzmienie przepisu niekoniecznie ten problem rozwiąże.
Proponowana treść przepisów
Zmiana bowiem ma polegać na dodaniu do Ustawy o własności lokali do art. 6 ust. 3 i 4 o następującym brzmieniu:
3. Wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do dochodzenia we własnym imieniu roszczeń związanych z nieruchomością wspólną z tytułu rękojmi.
4. W przypadku, gdy źródłem roszczeń, o których mowa w ust. 3, jest umowa, której wspólnota mieszkaniowa nie jest stroną, wspólnocie przysługuje roszczenie o usunięcie wady. Przepisy o rękojmi stosuje się odpowiednio.
Komentarz
A więc po pierwsze i najważniejsze, przepisy te mówią wyłącznie o rękojmi. Nie ma tutaj mowy o domaganiu się roszczeń odszkodowawczych, które pojawiają się w uzasadnieniu projektu.
Odpowiedzialność za wady z tytułu rękojmi i odpowiedzialność z tytułu szkody majątkowej (w postaci wad budynku) to dwa różne typy odpowiedzialności dewelopera. Co ważne, roszczenia odszkodowawcze mają w kilku aspektach istotne korzyści. Dwie podstawowe...
![Innowacyjne Spółdzielnie Mieszkaniowe – Wydanie Drugie [bezpłatny e-book]](https://www.administrator24.info/media/cache/full/data/202606/okladka-e-book-innowacyjne-spoldzielnie-mieszkaniowe-2.jpg)
