Ekspektatywa odrębnej własności lokalu w spółdzielni mieszkaniowej

Umowa o budowę lokalu  

Jak już wspominano na łamach poprzednich wydań „Administratora”, z członkiem spółdzielni mieszkaniowej, zainteresowanym ustanowieniem na jego rzecz odrębnej własności lokalu, spółdzielnia zawiera (w formie pisemnej pod rygorem nieważności) umowę o budowę lokalu. Wytyczne w zakresie wzajemnych zobowiązań stron tej umowy i koniecznych do uregulowania w jej treści kwestii zawiera przy tym art. 18 USM. Konieczność jej zawarcia bezpośrednio ze spółdzielnią nie dotyczy jedynie tych członków spółdzielni, którzy zawierają umowę o budowę lokalu bezpośrednio z wykonawcą robót budowlanych, co dotyczy jednak realizacji zadań nieobejmujących nieruchomości lub części wspólnych.

Chwila powstania roszczenia

Zgodnie z art. 19 ust. 1 USM, z chwilą zawarcia przez członka ze spółdzielnią umowy o budowę lokalu, powstaje po jego stronie roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, którego budowy umowa ta dotyczy, zwane właśnie ekspektatywą odrębnej własności lokalu. Ponieważ, jak wskazano wyżej, umowa o budowę lokalu może zostać zawarta również pomiędzy członkiem spółdzielni a wykonawcą robót budowlanych, z chwilą jej zawarcia ekspektatywa ta też powstanie.

W doktrynie prawniczej przyjmuje się zatem – na określenie sytuacji prawnej członka spółdzielni, który zawarł umowę o budowę lokalu – konstrukcję omawianej ekspektatywy, jako tzw. prawa podmiotowego tymczasowego.

Charakter ekspektatywy odrębnej własności lokalu

Jak wskazuje się w doktrynie, sytuacja prawna członka spółdzielni, który zawarł umowę o budowę lokalu, charakteryzowana jest w art. 19 USM konstrukcją roszczenia, będącego zarazem uprawnieniem (prawem podmiotowym) cywilnym, majątkowym i podwójnie (podmiotowo i przedmiotowo) skonkretyzowanym^[2]. Zastrzega się jednakże, iż użycie przez ustawodawcę pojęcia ekspektatywa w ramach komentowanego przepisu nie przesądza jeszcze szczegółów konstrukcji sytuacji prawnej członka spółdzielni po zawarciu przez niego umowy o budowę lokalu.

W odróżnieniu od ekspektatywy spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, powstającej również z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu, zawieranej jednakże pomiędzy spółdzielnią a członkiem ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest prawem zbywalnym, podlegającym dziedziczeniu i egzekucji. Wynika to z faktu, że samo prawo odrębnej własności lokalu – w odróżnieniu od spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – jest prawem zbywalnym, przechodzącym na spadkobierców uprawionego i mogącym stanowić majątek, z którego prowadzona może być egzekucja.

Rozporządzenie ekspektatywą

W związku ze zbywalnością ekspektatywy odrębnej własności lokalu, ustawodawca przesądził jednocześnie, że podlega ona zbyciu wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią. Powyższe zastrzeżenie odnosi się również do sytuacji, gdy ekspektatywę tę obejmuje spadkobierca, gdyż jest ona składnikiem spadku. Umowa zbycia ekspektatywy powinna zostać przy tym zawarta w formie aktu notarialnego.

Jak stanowi przy tym art. 19 ust. 2 USM, nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu, obejmujące również wniesiony wkład budowlany albo jego część, staje się skuteczne dopiero z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy. Jednakże w razie kolejnego zbycia ekspektatywy, przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków, staje się ono skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Przez nabycie ekspektatywy należy zatem rozumieć jej nabycie zarówno w drodze czynności prawnej zdziałanej pomiędzy osobami żyjącymi, jak i w wyniku dziedziczenia lub zapisu. W odniesieniu zaś do sytuacji wielokrotnego rozporządzania ekspektatywą, skuteczność jej nabycia zależy od przyjęcia w poczet członków spółdzielni ostatniego tylko nabywcy, bez konieczności zatem uzyskiwania członkostwa przez poprzedniego lub poprzednich nabywców.

Warto zwrócić przy tym uwagę, że – według komentowanego przepisu w pierwotnym jego brzmieniu – skuteczność zbycia ekspektatywy prawa odrębnej własności lokalu zależała od złożenia deklaracji członkowskiej przez nabywcę. Dopiero zmiana powyższej regulacji uzależniła skuteczność nabycia ekspektatywy bezpośrednio od przyjęcia w poczet członków spółdzielni nabywcy lub spadkobiercy zmarłego członka.

Wskazać w tym miejscu należy, że powyższy przepis był przedmiotem badania Trybunału Konstytucyjnego w zakresie oceny jego zgodności z ustawą zasadniczą. Wyrokiem z dnia 5 lutego 2015 r. (sygn. akt K 60/13), TK uznał, że w zakresie, w jakim uzależniał on skuteczne nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu od przyjęcia w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej, jest on niezgodny z art. 58 ust. 1 i art. 64 ust. 1 Konstytucji.

W ocenie Trybunału, powyższy warunek nie mógł bowiem dotyczyć podmiotu, który nabył ekspektatywę odrębnej własności lokalu od członka spółdzielni, a następnie dokonał jej zbycia bez przystąpienia do spółdzielni mieszkaniowej realizującej inwestycję budowlaną. Oznaczało to bowiem, że podmiot zbywający nabywał skutecznie ekspektatywę, chociaż nie miał statusu członka danej spółdzielni.

Zdaniem TK, ustawodawca dopuścił obrót takimi prawami bez konieczności przystępowania do spółdzielni mieszkaniowych. Jednakże nabycie ekspektatywy od takiego podmiotu stawało się skuteczne dopiero po przyjęciu nabywcy do spółdzielni.

Skoro zatem ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna zarówno przez członków spółdzielni, jak i przez podmioty, które dokonują obrotu tym prawem bez nabycia członkostwa, to warunek przyjęcia w poczet członków spółdzielni mógłby prowadzić w niektórych wypadkach do pozbawienia nabywców tego prawa roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Odmowa zaś przyjęcia nabywcy przez spółdzielnię w charakterze jej członka skutkowałaby nieważnością zawartej umowy. Nabywca, mimo zaangażowania znacznych środków finansowych w celu zakupienia prawa majątkowego – ekspektatywy odrębnej własności lokalu – nie mógłby bowiem dochodzić ustanowienia na jego rzecz ww. odrębnej własności lokalu.

Choć zatem, jak podkreślił to TK, ustawodawca ma znaczną swobodę w kształtowaniu treści praw podmiotowych, swoboda ta nie jest jednak bezwzględna i nieograniczona. Doznaje bowiem ograniczeń wynikających z konieczności ochrony gwarantowanych konstytucyjnie wolności i praw. Według Trybunału, w świetle konstytucyjnej zasady wolności zrzeszania się, niedopuszczalne było przy tym stanowienie takich konstrukcji prawnych, które w praktyce czyniłyby tę wolność iluzoryczną. Wprowadzenie zatem warunku przyjęcia w poczet członków spółdzielni jako przesłanki skutecznego nabycia ekspektatywy odrębnej własności zmuszało jej nabywców do przystępowania do spółdzielni mieszkaniowych.

Komentowany art. 19 ust. 2 in fine USM zawiera jednocześnie odesłanie do odpowiedniego stosowania w zakresie w nim regulowanym art. 23 USM, który w ust. 2 stanowi, że spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków niebędącego jej członkiem właściciela lokalu podlegającego przepisom USM, w tym także nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta. Zastrzec jednak należy, że – chociaż członkiem spółdzielni może być także osoba prawna – to nie przysługuje jej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Z powyższego wynika zatem, że nabywcy ekspektatywy odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiercy i licytantowi przysługuje skuteczne względem spółdzielni roszczenie o przyjęcie w poczet jej członków.

Wraz z uchyleniem ust. 1 omawianej regulacji, nie znajduje już zastosowania wyrażona w nim uprzednio zasada, że w sytuacji, gdy ekspektatywę odrębnej własności lokalu nabywają co najmniej dwie osoby niebędące małżonkami, członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich.

Obecnie wskazana wyżej zasada regulowana jest już bowiem w art. 3 ust. 5 USM, zgodnie z którym: „jeżeli prawo odrębnej własności lokalu albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy do kilku osób, członkiem spółdzielni jest tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu wyboru dokonuje spółdzielnia”.

Warto w tym miejscu wskazać również, że na tle zasady zbywalności, jak też przejściowego charakteru ekspektatywy odrębnej własności lokalu, powstała wątpliwość, czy jej zbycie w drodze darowizny stanowić może podstawę wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości jako właściciela nabywcy tej ekspektatywy, a jeżeli tak, to pod jakimi względami.

Powyższa wątpliwość została rozstrzygnięta postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2001 r. (sygn. akt I Ca 1/01), w którym to orzeczeniu SN stwierdził, że: „umowa darowizny ekspektatywy odrębnej własności lokalu stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej nabywcy jako właściciela, niezależnie od chwili złożenia wniosku o dokonanie tego wpisu”.

 W uzasadnieniu zajętego stanowiska, Sąd Najwyższy wskazał, że – stosownie do art. 7 ust. 2 UWL^[3] – do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Wpis ten ma przy tym charakter konstytutywny. Należy rozumieć, że dopiero jego dokonanie powoduje powstanie odrębnej własności lokalu.

Dopuszczalność natomiast zawierania umów zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu jest przyjęta w praktyce notarialnej, a także akceptowana w literaturze prawniczej. Koncepcja ta jest bowiem wyrazem wykorzystania wykształconej w doktrynie instytucji ekspektatywy (oczekiwania prawnego). Nie jest wprawdzie rozumiana jednolicie, ale jednak znajduje zastosowanie w obrocie cywilnym i w orzecznictwie sądowym.

Do koncepcji tej sięgnął właśnie ustawodawca w art. 19 USM, określając roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu przysługujące członkowi spółdzielni mieszkaniowej ubiegającemu się o ustanowienie takiej własności „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”. Jak dalej wskazał Sąd Najwyższy, oczywiste było przy tym, że sama umowa darowizny ekspektatywy odrębnej własności lokalu nie przenosiła na obdarowaną własności lokalu. Ponieważ jednak w rozpoznawanej przez SN sprawie, w wyniku umowy nabycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu i wpisania do księgi wieczystej tej własności na podstawie uprzednio złożonego wniosku, wnioskodawczyni stała się właścicielką lokalu, nie było podstaw do odmowy uwzględnienia wniosku o wpisanie jej w księdze wieczystej jako właścicielki lokalu.

Podsumowując, Sąd Najwyższy stwierdził, że nabywca ogółu praw związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokalu (ekspektatywy odrębnej własności lokalu) może po powstaniu tej własności – wobec wpisania jej do księgi wieczystej – zostać wpisany do księgi wieczystej jako właściciel lokalu, niezależnie od chwili złożenia wniosku o dokonanie tego wpisu. Będzie on miał przy tym moc wsteczną od dnia złożenia wniosku o jego dokonanie, chyba że wniosek został złożony przed powstaniem odrębnej własności lokalu, tzn. przed złożeniem wniosku o dokonanie w księdze wieczystej wpisu tej własności. W takim bowiem przypadku wpis będzie miał moc wsteczną od chwili powstania odrębnej własności lokalu.

Podzielenie przeciwnego zaś stanowiska, zgodnie z którym wnioskodawca, dla nabycia własności lokalu, której ekspektatywa została mu darowana, musiałby następnie zawrzeć nową umowę w formie aktu notarialnego ze zbywcą, skutkowałoby praktyczną nieprzydatnością zawierania umów zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu, czego konsekwencją byłoby niepożądane społecznie ograniczenie obrotu prawami dotyczącymi tej własności.

Tryb realizacji ekspektatywy

Jak wskazuje się w doktrynie prawniczej, roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu realizowane jest w trybie umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, regulowanej przepisami UWL, z uwagi na odesłanie w zakresie nieuregulowanym w przepisach USM do stosowania do prawa odrębnej własności lokalu odpowiednio przepisów właśnie UWL^[4].

Zgodnie zatem z art. 7 UWL, odrębną własność lokalu można ustanowić zarówno w drodze umowy zawieranej w formie aktu notarialnego, jak i jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Jak stanowi z kolei art. 8 ust. 3 UWL, umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może zostać zawarta bądź to pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości, bądź to pomiędzy właścicielem nieruchomości i nabywcą lokalu.

Członek spółdzielni zatem, który zawarł umowę o budowę lokalu, jako podmiot, któremu przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu (czyli omawiana ekspektatywa), może więc domagać się od adresata tego roszczenia, tzn. od drugiej strony umowy o budowę lokalu, oznaczonego zachowania się (złożenia do aktu notarialnego umowy oświadczenia woli o ustanowieniu na jego rzecz odrębnej własności oznaczonego lokalu).

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu stanowi zatem roszczenie o ustanowienie tego prawa na rzecz członka spółdzielni, wynikające z samej treści zobowiązującego charakteru umowy o budowę lokalu. Umowa ta musi bowiem uwzględniać zobowiązanie jej stron do zawarcia w określonej przyszłości (czyli po wybudowaniu lokalu) umowy o ustanowieniu odrębnej własności tegoż lokalu. Zawarcie umowy o budowę lokalu poprzedza zatem powstanie prawa własności lokalu mieszkalnego, które powstaje dopiero z chwilą zawarcia umowy o ustanowieniu tego prawa i jego wpisania do księgi wieczystej, stosownie do przepisów art. 7 i 8 UWL.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!

^[1] Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. DzU z 2013 r., poz. 1222) – dalej jako USM.
^[2] A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 1996.
^[3] Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) – w tekście też jako UWL.
^[4] Por. art. 27 ust. 1 USM.