Trudny rynek nieruchomości w 2024 roku

Jest wiele niewiadomych w związku z programem Bezpieczny Kredyt, przez co prognozowanie sytuacji na rynku nieruchomości w 2024 r. jest dość trudne. Z wyliczeń analityków wynika, że środki na program zarezerwowane na przyszły rok wyczerpią się jeszcze w tym roku. Z informacji podanych przez Związek Banków Polskich na początku grudnia 2023 roku wynika, że na dzień 30 listopada złożono łącznie 72 477 wniosków o Bezpieczny Kredyt i podpisano 44 430 umów. Wtedy wykorzystano już 745 mln zł, przy czym pula środków na rok 2023 i 2024 wynosi 941 mln zł.

Należy pamiętać o tym, że nabór wniosków o Bezpieczny Kredyt jest zamykany, gdy na dany rok zostanie wykorzystanych 90 proc. przewidzianych pieniędzy lub 75 proc. zabudżetowanych na kolejny rok. Tym samym nabór na rok 2024 r. zostanie wstrzymany po osiągnięciu progu niewielu ponad 830 mln zł (choć nie wcześniej niż 7 stycznia 2024 r., jak poinformował Bank Gospodarstwa Krajowego).

Niepewność Bezpiecznego Kredytu

Dodatkowo istnieje duże ryzyko, że Bezpieczny Kredyt zostanie całkowicie wycofany przez nowy rząd koalicyjny. Nie wiadomo natomiast, czy zostałby on wtedy zastąpiony innym, podobnym programem. Niepewność ta przekłada się na zachowanie kupujących, którzy usiłują w ostatnich tygodniach tego roku znaleźć wymarzoną nieruchomość z obawy, że w przyszłym roku stracą szansę na dopłaty. Podkreśla to Totalmoney.pl, na łamach raportu „Czas zmian na rynku hipotek? Sprawdzamy, co przyniosą nowe zasady, program Pierwsze mieszkanie i prognozy cenowe”.

Może Cię zainteresuje: Stop patodeweloperce

Rosnący popyt na mieszkania finansowane Bezpiecznym Kredytem 2 proc. wpływa na cały rynek mieszkaniowy. Klienci, którzy nie mogą skorzystać z programu Pierwsze Mieszkanie, obserwują z niepokojem wzrost cen nieruchomości i coraz mniejszą podaż. W rezultacie przyspieszają decyzje o zakupie nieruchomości na realizację potrzeb mieszkaniowych lub w celach inwestycyjnych.

Teoretycznie to dobra wiadomość dla deweloperów, prywatnych sprzedających i rynku hipotek. W praktyce jednak nie do końca. Świadomość potencjalnych zagrożeń w dłuższej perspektywie i tego, co wydarzy się po zakończeniu okresu dopłat, powinni mieć także sami kredytobiorcy, którym udało się zaciągnąć preferencyjny kredyt.

Klienci będą korzystać z dopłat do rat przez 10 lat spłaty kredytu. W tak długim czasie sytuacja typowego kredytobiorcy z dużym prawdopodobieństwem może się zmienić. Może na to wpłynąć wiele czynników, takich jak wzrost dochodów gospodarstw domowych, zmniejszenie zadłużenia z powodu regularnej i wcześniejszej spłaty kredytu, zmiana sytuacji życiowej kredytobiorcy np. powiększenie rodziny czy przeprowadzka do innego miasta, które powodują chęć sprzedaży nieruchomości i całkowitej spłaty kredytu. 

Scenariusze cenowe nieruchomości

Od początku 2023 roku ceny nieruchomości w największych miastach wzrosły o kilka-kilkanaście procent, co przekłada się na nominalny wzrost rzędu kilkunastu, kilkudziesięciu, a nawet i kilkuset tysięcy złotych. Dodatkowo na stosunkowo niskim poziomie utrzymuje się podaż mieszkań na rynku pierwotnym. Jeśli podobna sytuacja utrzyma się w kolejnych tygodniach i miesiącach, na rynku pierwotnym dojdzie do niebezpiecznego pogłębienia nierównowagi popytowo-podażowej, której główną konsekwencją będzie, poza załamaniem płynności rynkowej, dalszy drastyczny wzrost cen. Według ekspertów, już teraz niepokojąco rokuje on wykreowaniem bańki cenowej, która może wywołać kryzys na rynku nieruchomości.

Może Cię zainteresuje: Kontynuacja korekty cen materiałów budowlanych

Teoretycznie potencjalny, dalszy wzrost cen nieruchomości mogłoby wyhamować wyczerpanie się środków przewidzianych na Bezpieczny Kredyt w roku 2023 i 2024 (i niewprowadzanie zmian w limicie) lub całkowite wycofanie programu. To jednak potencjalnie też niebezpieczna sytuacja. Dziś rynek nieruchomości (i przy okazji hipotek) jest rozgrzany do czerwoności; najlepiej świadczy o tym liczba kredytów udzielanych w ostatnich miesiącach oraz ich łączne kwoty (a należy założyć, że w okresie październik-listopad, nieujętym na wykresach, wzrost ten byłby jeszcze bardziej uderzający).

Jeśli koalicyjny rząd nie poprze pomysłu zwiększenia limitu lub całkowicie zamknie program (nie zastępując go kredytem 0 proc.), rynek najprawdopodobniej gwałtownie się schłodzi, a popyt może obniżyć się nawet do poziomu z drugiej połowy 2022 r. Kolejne miesiące przestoju (nawet po rekordowych wynikach sprzedaży w drugiej połowie 2023 r.) mogą natomiast negatywnie przełożyć się na kondycję części deweloperów (zwłaszcza tych, którzy w ostatnich miesiącach nie mogli wprowadzić do oferty nowych mieszkań).

Malejąca liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów na rynkach największych miast oraz pobudzany Bezpiecznym Kredytem 2 proc. i obniżką stóp procentowych popyt tworzą środowisko, w którym bardziej prawdopodobny jest dalszy wzrost cen mieszkań niż ich spadek, czy choćby stabilizacja. Dotyczy to także rynku wtórnego. Dane GUS o liczbie mieszkań i domów, których budowy rozpoczęto w ciągu ośmiu miesięcy 2023 roku wskazują, że na szybki wzrost oferty mieszkań deweloperskich do końca 2023 roku nie można liczyć. Liczba niewykorzystanych przez firmy deweloperskie pozwoleń na budowę rośnie, co daje podstawy, by uznać za prawdopodobny scenariusz stabilizacji średnich cen w 2024 roku.

Mniejszy popyt na kredyty

Jeśli limit środków na Bezpieczny Kredyt nie zostanie zwiększony (lub sam program zostanie wycofany) można spodziewać się też wyhamowania akcji kredytowej. O ile jeszcze kilka miesięcy temu eksperci bankowi byli optymistami, o tyle teraz sytuacja jest mocno niepewna.

Eksperci przewidują, że w dłuższej perspektywie z pewnością wpływ będą miały takie czynniki, jak poziom stóp procentowych czy dostępność mieszkań na rynku przeznaczonych na sprzedaż. Tradycyjnie przyjmuje się, ze koniunktura na rynku kredytów jest odwrotnie skorelowana z poziomem stóp procentowych. Obniżki poziomu stóp procentowych motywują do przenoszenia oszczędności na rynek nieruchomości i wpływają pozytywnie na zdolność kredytową, zwiększając tym samym dostępność kredytów.

Może Cię zainteresuje: Budownictwo modułowe szansą na tańsze lokum

Analitycy raczej nie spodziewają się obniżek stóp procentowych przez najbliższych kilka miesięcy. Dodatkowo prognozuje się, że jeżeli w ogóle dojdzie do obniżki, to będzie ona symboliczna i wyniesie tylko 0,25 pkt proc. To może pogłębić wyhamowanie akcji kredytowej, bo z zakupem mieszkania mogą w pierwszej połowie przyszłego roku wstrzymać się także osoby, które planowały sfinansować kupno nieruchomości zwykłym kredytem hipotecznym. Do odroczenia decyzji o zakupie mogą przyczynić się także wspomniane już wyżej czynniki – czyli ograniczona podaż mieszkań oraz silny wzrost cen nieruchomości obserwowany w ostatnich miesiącach.

Obecnie najbardziej prawdopodobne są następujące scenariusze. Nie należy się spodziewać zwiększenia limitu środków na Bezpieczny Kredyt. Ceny nieruchomości nie powinny znacząco zmieniać się w kolejnych miesiącach – bardziej prawdopodobna jest stabilizacja cen (choć jednak chwiejna, gdyż sytuacja może się dynamicznie zmienić np. w razie wprowadzenia kredytu 0 proc.). Liczba udzielanych kredytów hipotecznych może znacznie spaść w kolejnych miesiącach, na co banki muszą być przygotowane już teraz. Perspektywy na najbliższe miesiące są więc znacznie gorsze niż jeszcze dwa czy trzy miesiące temu.

Źródło: bezprawnik.pl