Nowe przepisy dotyczące udostępniania lokalu przez właściciela

Jak wskazuje ustawodawca, w zakresie stosowania ustawy o własności lokali zauważone zostały problemy, które wpłynęły na decyzję dotyczącą konieczności zmian.

Ustawa o własności lokali nie określa, które elementy balkonów należą do nieruchomości wspólnych, a które stanowią przedmioty indywidualnych własności właścicieli lokali.

Jak wskazuje ustawodawca, w celu prawidłowego ustalenia tej kwestii należy odwoływać się każdorazowo do orzecznictw Sądu Najwyższego, które odnoszą się jednakże do konkretnych stanów faktycznych i rozwiązań technicznych występujących w danych budynkach.

Warto też zaznaczyć, że poglądy judykatury nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa w Polsce.

Definicja wspólnoty mieszkaniowej

Ustawa o własności lokali nie zawiera wystarczająco precyzyjnej definicji dotyczącej wspólnoty mieszkaniowej. Używany dotychczas termin „osoba ustawowa” jest pochodną art. 331 ustawy Kodeks cywilny, w świetle którego wspólnoty są jednostkami organizacyjnymi, do których powinno się stosować odpowiednie przepisy, które dotyczą osób prawnych.

Kwestie te budzą wątpliwości interpretacyjne, a tym samym uznają status wspólnoty za wciąż nierozstrzygnięty.

W ustawie o własności lokali ponadto jest zauważany brak możliwości dochodzenia przez wspólnoty roszczeń z tytułów wad budowlanych w częściach wspólnych.

Jest to wynikiem faktu, iż stronami umów nabycia lokali oraz związanych z tym udziałów w nieruchomości wspólnej są właściciele i to oni są wyłącznymi uprawnionymi z tegoż tytułu.

W praktyce, roszczenia są dochodzone przez wspólnotę na podstawie cesji, co jednakże wymaga uprzedniej zgody właściciela lokalu wyrażonej w uchwale, w której powinna zostać zawarta zgoda na poniesienie związanych z tym wydatków, czyli koszty ekspertyz technicznych i obsługi prawnej.

W sytuacji, w której dochodzi do wystąpienia usterek czy wad, w znikomych liczbach przypadków dochodzi też do podpisania 100 proc. umów cesji. W konsekwencji obecnie jest zauważalny brak możliwości dochodzenia przez wspólnoty mieszkaniowe pełnych odszkodowań za stwierdzane wady czy usterki w nieruchomościach wspólnych.

Również jest zauważalny brak możliwości podwyższenia zaliczek dla właścicieli lokali mieszkalnych, gdy sposób ich użytkowań powoduje dla wspólnot dodatkowe koszty.

Udostępnianie lokali w celach kontrolnych

W nowelizacji ustawy jak przekonuje do tego ustawodawca, znalazła się również potrzeba określenia obowiązku udostępnienia lokali przez właścicieli w związku z prowadzonymi przez wspólnoty kontrolami okresowymi czy doraźnymi wymianami instalacji i urządzeń, o których jest szerzej mowa w przepisach ustawy Prawo budowlane. Dotyczy to również obowiązku wykonywania zaleceń pokontrolnych.

Jak przekonuje ustawodawca konieczność bezpiecznej eksploatacji budynku wymaga wprowadzenia obowiązku udostępniania lokali czy wprowadzenia sankcji finansowej dla właścicieli lokali, którzy w sposób uporczywy uchylają się od obowiązku udostępniania lokali na potrzeby przeprowadzenia kontroli.

Jednocześnie ustawodawca wskazuje na potrzebę wprowadzenia obowiązku udostępniania lokali przez właścicieli w przypadkach awarii wywołujących szkody lub zagrażających bezpośrednio powstaniu szkód. Dotyczy to zarówno nieruchomości wspólnych jak i sąsiednich lokali, jak też sposobu użytkowania lokali zagrażających bezpieczeństwu sanitarnemu czy przeciwpożarowemu budynku...