Powierzchnia użytkowa mieszkania - obligatoryjna jedna norma

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (DzU z 2011 r. nr 232, poz. 1377), zwana potocznie ustawą deweloperską, weszła w życie z dniem 29 kwietnia 2012 r.

Powierzchnia użytkowa mieszkania - obligatoryjna jedna norma

Zasadniczym celem ustawy jest zapewnienie nabywcom lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych wzmożonej ochrony, w szczególności przed ryzykiem niewypłacalności dewelopera. Ustawa wprowadza szczegółowe regulacje dotyczące treści umowy deweloperskiej, przede wszystkim co do obowiązków dewelopera przed jej zawarciem, treści i skutków umowy oraz prawa odstąpienia od niej. Dotychczasowe analizy ustawy skupiały się przede wszystkim na wymienionych elementach, tymczasem ustawa zawiera również regulacje nowelizujące przepisy Prawa budowlanego.

Skutkiem wspomnianej nowelizacji jest wprowadzenie obowiązku dewelopera w zakresie umieszczania w oświadczeniu kierownika budowy, stanowiącego załącznik do wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego, dodatkowej informacji o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, zgodnie z Polską Normą PN ISO 9836:1997.

Norma ta została przyjęta jako miarodajna podstawa dokonania pomiaru powierzchni zgodnie z projektem rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Oznacza to powrót do obligatoryjnie stosowanych, jednolitych norm obliczania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych.

Wbrew obowiązującej w dzisiejszej rzeczywistości magii słowa deregulacja, taki odwrót od zasad „rynkowych”, niewątpliwie leży w najlepszym interesie kupujących.

Jedna miara

Przypomnieć należy, iż do 3 kwietnia 1999 r. obliczanie powierzchni użytkowej budynków obligatoryjnie dokonywane było według Polskiej Normy PN-70/B-02365 – „Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru". Norma ta utraciła status normy obowiązującej z dniem wejścia w życie Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 4 marca 1999 r. w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm DzU nr 22, poz. 209). Uzasadnieniem powyższego było przekonanie, iż „rynek” samodzielnie doprowadzi do wypracowania najlepszego rozwiązania w zakresie pomiaru powierzchni nowobudowanych lokali. Owszem, doprowadził, choć wynik tego był najlepszy dla strony silniejszej tj. deweloperów, z wyraźną szkodą dla strony słabszej tj. konsumentów.

Brak jednolitej definicji powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego

Zatem, począwszy od 4 marca 1999 roku brak było przepisów regulujących omawiane zagadnienie. Sytuację dodatkowo komplikowało ustawodawstwo, które zawierało i nadal zawiera kilka różnych definicji powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

Tytułem przykładu, ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (DzU z 2010 r. nr 95 poz. 613 ze zm.), definiuje powierzchnię użytkową budynku lub jego części jako powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Ustawa nie zawiera przy tym żadnych dalszych wskazówek, według których nale­ży dokonywać obmiaru powierzchni użytkowej. Przyjąć zatem należy, iż w pozostałym zakresie znajdzie zastosowanie Polska Norma PN-ISO 9836:1997.

Z kolei ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (DzU z 2005 r., nr 31 poz. 266 ze zm.) powierzchnię użytkową definiuje jako powierzchnię wszystkich pomieszczeń, znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. Art. 2 ust. 2 wymienionej ustawy wskazuje, iż obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Opisane reguły obliczania powierzchni zostały przejęte przez ustawę z nieobowiązującej już normy PN-70/B-02365.

Pomimo utraty przez nią statusu normy obowiązującej ustawodawca nie dokonał potrzebnych zmian w ustawie w zgodzie z obecnie obowiązującą Polską Normą PN-ISO 9836:1997. Jest to o tyle istotne, iż jak wskazuje analizowany przepis pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, tj. Polską Normą PN-ISO 9836:1997.

Oznacza to, iż na obmiar powierzchni na potrzeby wspomnianej ustawy dokonywany jest z wykorzystaniem reguł ustanowionych przez dwie różne normy obliczania powierzchni. Pozostałe zasady mające swoje źródło w Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997 dotyczą m.in. wysokości, na jakiej dokonuje się obmiaru powierzchni, wpływu wnęk i występów ściennych na ustalenie całkowitej powierzchni użytkowej oraz reguł obliczania powierzchni zewnętrznych niezamkniętych ze wszystkich stron tj. tarasów czy loggii.

De lege ferenda wskazać należy, iż sytuacja, w której definicje ustawowe powierzchni użytkowej różnią się na tyle, iż może to powodować nawet znaczące różnice w wynikach pomiaru powierzchni użytkowej jest niczym nieuzasadniona i wymaga interwencji ustawodawcy. Problem ten jest szczególnie aktualny wobec wejścia w życie z dniem 29 kwietnia 2012 r. rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego,o którym mowa powyżej. Proponowana nowelizacja mogła bowiem również dotyczyć określenia zasad pomiaru powierzchni użytkowej wskazanych w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, poprzez dostosowanie jej zapisów w całości do obecnie obowiązującej Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997.

Najistotniejsze jest jednak, iż żadna z tych norm nie jest obecnie wiążąca dla deweloperów, którzy stosują różne metody obmiaru powierzchni użytkowej. Różnice w wynikach pomiarów w skrajnych przypadkach sięgają nawet kilku metrów kwadratowych.

Umowa z deweloperem

W umowach zawieranych z deweloperami można znaleźć zapisy nakazujące obliczanie powierzchni lokali zgodnie z wycofaną w 1999 r. normą PN70 / B02365. Norma ta zakłada m.in., iż pomiar następuje na wysokości metra nad podłogą, w stanie surowym, tj. bez tynków i okładzin, wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m² wlicza się do powierzchni mieszkania, natomiast pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0,1 m² potrąca się z powierzchni pomieszczenia i dolicza się do powierzchni konstrukcji. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Dokładność pomiaru wynosiła przy tym 0,1 m².

Ponadto, przypomnieć należy, iż często stosowanym przez deweloperów wybiegiem jest umieszczanie klauzul umownych dopuszczających zmiany powierzchni lokalu z przyczyn architektoniczno-konstrukcyjnych lub wykonawczych, wiążąc takie zmiany z konsekwencjami finansowymi.

Klauzule takie należy ocenić jednoznacznie negatywnie, jako sprzeczne z prawem. Wybudowanie lokalu mieszkalnego o określonej z góry powierzchni użytkowej stanowi świadczenie główne ze strony dewelopera, z którym ściśle związany jest obowiązek zapłaty ceny przez kupującego.

Zastrzeżenie dopuszczalności jednostronnej zmiany treści świadczenia przez dewelopera stanowi rażące naruszenie interesów konsumenta.

W tym duchu wielokrotnie wypowiadał się także Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, zaliczając do niedozwolonych m.in. następujące postanowienia umowne: „strony dopuszczają możliwość nieznacznej zmiany powierzchni lokalu, tarasu, komórki przygarażowej, których dotyczy niniejsza umowa z przyczyn architektoniczno-konstrukcyjnych lub odchyłek wykonawczych” czy „strony uzgadniają, iż różnica wynosząca +/– 3% (trzy procent) pomiędzy rzeczywistą powierzchnią apartamentu ustaloną w sposób określony w niniejszym artykule, a powierzchnią apartamentu wskazaną w niniejszej umowie jest dopuszczalne i nie będzie stanowić podstawy do korekty ceny.”

Aby nie narazić się na zarzut naruszenia interesów kupującego, deweloper powinien indywidualnie negocjować zapisy dotyczące zmiany powierzchni użytkowej lokalu. W innym przypadku konsument ma pełne prawo żądać zbadania takiego postanowienia umownego przez sąd. Niestety, wspomniane „negocjacje” często mają charakter fikcyjny.

Ze względu na wprowadzenie jednolitej i powszechnie obowiązującej normy obmiaru powierzchni użytkowej nowelizację Prawa budowlanego należy ocenić pozytywnie. Zauważyć należy, iż obecna dowolność uzasadniona była dążeniem do zapewnienia stronom umów swobody umożliwiającej wybór najbardziej korzystnego rozwiązania – z obopólnego punktu widzenia. Swoboda ta okazuje się jednak przekleństwem dla konsumenta w sytuacji, gdy deweloper, korzystając z różnych argumentów, dowodzi, iż raz przyjętego rozwiązania nie można zmienić. Z tego punktu widzenia najważniejszą konsekwencją planowanej zmiany będzie umożliwienie kupującym porównania lokali oferowanych na rynku przez różnych deweloperów.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!