administrator24.info

Zarządzanie zamkniętymi osiedlami

Osiedle domów jednorodzinnych; Ograniczenia w zarządzaniu

Zarządzanie zamkniętymi osiedlami
sxc.hu

Zarządzanie zamkniętymi osiedlami


sxc.hu

Obecnie coraz powszechniejszym zjawiskiem są zamknięte osiedla budowane jako jeden ogrodzony kompleks mieszkaniowy ze wspólną infrastrukturą wewnętrzną. W związku z tym wśród zarządców rodzi się pytanie jak i czy w ogóle da się zarządzać takim zamkniętym osiedlem.

Zobacz także

Paweł Puch Kontynuacja działalności zarządcy po jego śmierci

Kontynuacja działalności zarządcy po jego śmierci Kontynuacja działalności zarządcy po jego śmierci

Działalność gospodarcza jest ściśle powiązana z osobą przedsiębiorcy, a w chwili śmierci spadkobiercy uzyskują w spadku majątek zmarłego również wykorzystywany w działalności. Przepisy obowiązujące jeszcze...

Działalność gospodarcza jest ściśle powiązana z osobą przedsiębiorcy, a w chwili śmierci spadkobiercy uzyskują w spadku majątek zmarłego również wykorzystywany w działalności. Przepisy obowiązujące jeszcze parę lat temu nie dawały jednak możliwości kontynuacji działalności zmarłego przedsiębiorcy. Sytuacja zmieniła się wraz z ustawą z dnia 5 lipca 2018 r. o zarządzie sukcesyjnym przedsiębiorstwem osoby fizycznej.

Małgorzata Pundyk-Glet Uchwały blankietowe

Uchwały blankietowe Uchwały blankietowe

Dość upowszechnionym zjawiskiem, występującym we wspólnotach mieszkaniowych, jest tworzenie uchwał blankietowych. Pod tym pojęciem rozumie się uchwały upoważniające zarząd wspólnoty do dokonania czynności...

Dość upowszechnionym zjawiskiem, występującym we wspólnotach mieszkaniowych, jest tworzenie uchwał blankietowych. Pod tym pojęciem rozumie się uchwały upoważniające zarząd wspólnoty do dokonania czynności prawnej bez bliżej określonego zakresu lub z zakresem określonym ogólnikowo.

Przemysław Gogojewicz Przebudowa drogi wewnętrznej osiedlowej z przebudową zjazdu

Przebudowa drogi wewnętrznej osiedlowej z przebudową zjazdu Przebudowa drogi wewnętrznej osiedlowej z przebudową zjazdu

Istnieje istotna różnica pomiędzy zakończeniem procesu inwestycyjnego poprzez uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, a zakończeniem tego procesu poprzez zawiadomienie o zakończeniu przebudowy.

Istnieje istotna różnica pomiędzy zakończeniem procesu inwestycyjnego poprzez uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, a zakończeniem tego procesu poprzez zawiadomienie o zakończeniu przebudowy.

Z reguły tworzy się wspólnoty mieszkaniowe jednobudynkowe. Generalnie jednak przepisy nie wykluczają budowania przez deweloperów i tworzenia wspólnot wielobudynkowych.

W przypadku zamkniętych osiedli mieszkaniowych ze wspólną infrastrukturą towarzyszącą (wspólne parkingi, drogi dojazdowe, place zabaw, ogrodzenie, monitoring itd.) właśnie ze względu na tę wspólną infrastrukturę najwłaściwsze byłoby tworzenie jednej wspólnoty mieszkaniowej wielobudynkowej, której nieruchomość wspólną tworzyłby cały teren osiedla i wszystkie budynki.

Przy takim rozwiązaniu prawnym osiedle ma jeden zarząd i jednego zarządcę. Taka wspólnota mieszkaniowa podejmuje też decyzje odnośnie całego terenu osiedla, także kosztów związanych z całą infrastrukturą. Przy zastosowaniu innego rozwiązania statusu prawnego osiedla, np. stworzeniu kilku wspólnot jednobudynkowych brak jest prawnych możliwości podejmowania przez te wspólnoty wspólnych decyzji.

Osiedle domów jednorodzinnych

Zamknięte osiedle może też przybrać formę skupionych na danym terenie domów jednorodzinnych. Wówczas pod względem prawnym są to pojedyncze działki zabudowane budynkami wolnostojącymi, stanowiące wyłączną własność pojedynczych osób oraz niezabudowane działki będące drogami dojazdowymi i terenami zielonymi na osiedlu, będące współwłasnością właścicieli domów.

Nie jest to jednak wspólnota mieszkaniowa bo podstawą do powstania wspólnoty jest wyodrębnienie lokali, a w takim osiedlu nie ma lokali.

Skoro poszczególne nieruchomości zabudowane domami stanowią wyłączną własność pojedynczych właścicieli to zarządzają nimi i wyłączne decyzje ich dotyczące podejmują właśnie ich właściciele.

Wszystkie media dostarczane są do budynków na podstawie indywidualnych umów z dostawcami i indywidualnie rozliczane między dostawcą, a właścicielem budynku. Każdy właściciel ponosi też indywidualnie koszty napraw i remontów swojego budynku.

Oprócz domów istnieją jednak tereny wspólne będące współwłasnością i tutaj istnieje konieczność współdziałania właścicieli.

Do niezabudowanych nieruchomości na takim osiedlu domów mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego (KC) dotyczące współwłasności. Zgodnie z KC współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z nieruchomością w stosunku do wielkości swoich udziałów. Współwłaściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Brak jest jakichkolwiek obostrzeń jak ta zgoda ma być podjęta.

Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda współwłaścicieli posiadających większość udziałów w nieruchomości. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W przypadku terenów wspólnych na osiedlu nie ma zarządu i co do zasady współwłaściciele zarządzają tymi terenami wspólnymi sami. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie aby współwłaściciele w drodze umowy zlecili zarządzanie terenami wspólnymi zarządcy. Jednak jako że jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. W celu ułatwienia zarządzania tymi terenami powołany może być też odrębny podmiot np. stowarzyszenie.

Należy jednak pamiętać, że aby odrębny podmiot mógł zarządzać terenami nie będącymi jego własnością musi mieć albo podpisaną umowę z właścicielami – i wówczas stowarzyszenie może podejmować decyzje w ramach tej umowy; albo właściciele muszą wyrazić zgodę na daną czynność. Jeżeli brak jest takiej umowy lub upoważnienia właścicieli do dokonania w ich imieniu danej czynności przez stowarzyszenie nie ma ono żadnej legitymacji do działania w imieniu współwłaścicieli tych terenów.

Ograniczenia w zarządzaniu

O ograniczeniach w możliwości zarządzania takimi terenami niech świadczy sprawa, która zakończyła się wyrokiem Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10.06.2009 roku (sygn. akt II SA/Wa 124/09).

W przedmiotowej sprawie mieszkańcy osiedla domów założyli stowarzyszenie, powierzając mu m.in. zarządzanie funduszem remontowo-odtworzeniowym. Z tych pieniędzy pokrywane były koszty konserwacji i remontów nieruchomości wspólnych, takich jak drogi, zieleń i oświetlenie ulic.

Co pewien czas sporządzana była i podawana mieszkańcom do wiadomości lista dłużników, która zawierała nazwiska zarówno członków stowarzyszenia, jak i tych, którzy do niego nie należeli. W związku z taką sytuacją GIODO nakazał stowarzyszeniu zaprzestanie przetwarzania bez podstawy prawnej danych osobowych właścicieli posesji niebędących członkami stowarzyszenia bowiem powinno mieć zgodę tych osób na przetwarzanie ich danych.

Nakazał też opracowanie polityki bezpieczeństwa zarządzania danymi i wyznaczyć ich administratora. Stowarzyszenie wniosło skargę do sądu, w której powołało się na art. 23 ust. 1 pkt 5 Ustawy o ochronie danych osobowych, który dopuszcza takie działanie, gdy jest niezbędne do osiągnięcia prawnie usprawiedliwionych celów realizowanych przez administratorów albo odbiorców danych. Stowarzyszeniu jest to niezbędne do utrzymania w należytym stanie i zarządzania nieruchomościami wspólnymi, a danych nie udostępnia osobom trzecim.

Sąd przyznał jednak rację GIODO. Stwierdził, że stowarzyszenie nie ma zgody mieszkańców osiedla na przetwarzanie ich danych. Wyrażenie zgody na przetwarzanie danych osobowych przez osobę, której te dane dotyczą, stanowiące przesłankę przetwarzania danych osobowych wymienioną w art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, nie może być dorozumiane, ani istnienia takiej zgody nie można też domniemywać. Zgoda na przetwarzanie danych osobowych stanowi oświadczenie woli osoby, której dane mają być przetwarzane. Nie jest wystarczające samo powiadomienie o zamiarze przetwarzania danych osobowych oraz brak sprzeciwu zainteresowanej osoby.

W sprawie chodziło tylko o możliwość przetwarzania danych osobowych ale ujawniła ona sytuację, że takie stowarzyszenie nie ma żadnej władzy nad właścicielami domów na osiedlu. Wystarczy, że jeden właściciel domu na osiedlu uzna takie rozwiązanie za niekorzystne dla niego i stowarzyszenie straci możliwość zarządzania terenem wspólnym. Wystarczy też, że jeden właściciel nie wstąpi do stowarzyszenia lub z niego wystąpi aby stowarzyszenie nie mogło zmusić go do wnoszenia jakichkolwiek zaliczek na koszty utrzymania.

Osiedle budynków wielolokalowych

W przypadku zamkniętych osiedli złożonych z budynków wielolokalowych, z reguły będą się one składać z kilku czy nawet kilkunastu wspólnot mieszkaniowych.

Oprócz wspólnot mieszkaniowych na terenie osiedla będą jeszcze występować tereny wspólne z infrastrukturą towarzyszącą (parkingi, drogi dojazdowe, place zabaw, ogrodzenie, monitoring i inne zabezpieczenia). Tereny te nie będą ani częścią ani współwłasnością żadnej ze wspólnot mieszkaniowych.

W takim przypadku każda ze wspólnot zarządzać może tylko własną nieruchomością wspólną, a wspólnoty nie mogą ani samodzielnie ani wspólnie podejmować żadnych decyzji odnośnie terenów wspólnych bo nie są one ich własnością tylko są oddzielnymi terenami będącymi współwłasnością określonych osób. Tylko te osoby mogą też podejmować decyzje dotyczące tych terenów.

Zarządzanie tymi terenami nie odbywa się na podstawie Ustawy o własności lokali tylko na podstawie przepisów dotyczących współwłasności zawartych w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z tymi przepisami współwłaściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda współwłaścicieli posiadających większość udziałów w nieruchomości. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zarządzanie osiedlem w takiej formie prawnej (która jest powszechnie stosowana) jako całością nie jest możliwe. Przy takim rozwiązaniu prawnym z biegiem czasu osiedle straci swój zamknięty charakter, a tereny wspólne ulegną stopniowej dewastacji.

W pierwszej kolejności z takiego terenu zniknie elektronika (monitoring, bramy wjazdowe na pilota itd.) oraz ochrona. Elementy te wymagają bowiem bieżącego zarządzania (konserwacji, napraw, przeglądów, wykonywania praw z umów) i comiesięcznego pokrywania kosztów z tym związanych.

Tymczasem z reguły te elementy osiedla znajdują się nie na terenie wspólnot mieszkaniowych, ale na terenie będącym współwłasnością określonych osób (nieraz kilkudziesięciu a przy większych osiedlach nawet kilkuset).

Sytuacja ta powoduje, że żadna ze wspólnot nie może zarządzać tym terenem bo nie jest to jej nieruchomość wspólna. Nie może np. pokryć kosztów konserwacji czy naprawy tych elementów bo nie jest ich właścicielem.

Uchwała którejkolwiek ze wspólnot mieszkaniowych, ustalająca zaliczki na koszty napraw np. bramy wjazdowej na teren osiedla, która znajduje się na innej nieruchomości, w przypadku zaskarżenia zostanie uchylona przez sąd.

Wspólnota mieszkaniowa może bowiem zarządzać tylko własną nieruchomością wspólną, a właściciele są zobowiązani tylko do ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Tymczasem osoby, które są współwłaścicielami tych terenów nie są w stanie podjąć żadnej decyzji bo na czynność przekraczającą zwykły zarząd potrzebna jest jednomyślność, a trudno ją uzyskać wśród kilkudziesięciu czy nawet kilkuset osób.

W takim przypadku, jeżeli właścicielom zależy na utrzymaniu zamkniętego charakteru osiedla powinni podjąć kroki w celu połączenia wspólnot mieszkaniowych i utworzenia jednej wspólnoty odpowiadającej całemu terenowi osiedla. Jest to zadanie bardzo trudne, a gdy osiedle jest spore takie zadanie będzie prawie niemożliwe do osiągnięcia. W związku z tym raczej powinno się apelować do deweloperów aby budując zamknięte osiedla myśleli o przyszłym zarzadzaniu nimi i gdy tylko jest to możliwe przy sprzedaży lokali tworzyli wspólnoty wielobudynkowe.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!

Komentarze

  • Odys Odys, 18.10.2013r., 10:51:44 dla mnie zamknięte osiedla to chore osiedla. Kiedyś nic nie było pozamykane, a dziś to osiedla zamknięte przypominają bardziej obozy koncentracyjne niż osiedla
  • Jules Jules, 31.10.2013r., 17:43:36 wszystko zależy od firmy która zarządza osiedlem - jeśli trafimy na dobrą to mieszkanie w zamkniętym osiedlu jest ok
  • Vince Vince, 18.11.2013r., 17:21:22 zamknięte osiedla nie są złe, oczywiscie wiele jest rękach zarzadców, ale równiez i w rekach samych mieszkańców
  • FrankWilliams FrankWilliams, 25.11.2013r., 16:58:47 zgodzę się z poprzednikami - w zamknietych osiedalach bardzo istotny jest zarządca (lub firam zajmujaca sie tym), u nas status robi kawał dobrej roboty
  • Sinister Sinister, 29.11.2013r., 11:38:25 @Odys - kiedyś było nie było pozamykanae, ale i mieszkańcy mieli mniej do powiedzenia, a teraz kiedy mogą decydować wolą chronić i dbac swoje
  • angewa angewa, 08.12.2013r., 13:29:34 Czy osiedle jest zamknięte czy nie - to jest pikuś. W artykule poruszona istotną kwesie: jak zarządzać w sytuacji gdy wymagana jest zgoda 100% włas=ścicieli. NIEWYKONALNE, co prowadzi do niemożności zorganizowania: odśnieżamnia, sprzątania, utrzymania placu zabaw, parkingu, płotu doodkoła osiedla itd - wszystkich terenów wspólnych. To czy jest brama wjazdowa na pilota czy jej nie ma - to tylko jeden z bardzo wielu tematów utrzymania terenu wspólnego. Czy ktoś wie co zrobić z terenem wspólnym abyza kilka lat nie mieszkać przy drodze z dziurami, bez ośiwetlnia, odśnieżania, ... ?
  • FrankWilliams FrankWilliams, 16.12.2013r., 15:23:32 przy wymaganych 100% może być ciężko i chyba łatwiej zmienic ten zapis niz dogadac się z niezdecydowanymi
  • angewa angewa, 17.12.2013r., 08:17:30 Ciężko zmienić zapis Kodeksu Cywilnego (próbowałam poprzez interpelację poselską), z którego wynika zarządzanie współwłasnością. Nie podlegamy pod ustawę o lokalach, więc nie ma wspólnoty i nie będzie :(.
  • Sinister Sinister, 19.12.2013r., 22:37:26 to rzeczywiscie sytuacja bez wyjscia
  • brano brano, 01.10.2014r., 15:24:40 U nas zarządza Status i wszystko jest ok. Dobry kontakt, nie unikają problemów, szybko rozpatrują wnioski i rzeczywiście na osiedlu ciągle się coś dzieje. Przez lata nie wykonano tylu prac co w ostatnim czasie i to mi się podoba.
  • kakus kakus, 13.11.2014r., 15:43:30 Zamknięte osiedla są ok pod względem bezpieczeństwa, chociaż ludzie mają różne zdanie na ten temat. Wiele zależy od tego, kto tego osiedla pilnuje, zarządcy też różnie od tego podchodzą, nie zawsze faktycznie pojawia się profesjonalna ochrona, a trochę nie tędy droga. U nas osiedle jest otwarte, ale raczej panuje porządek. Nie wiem czy to Status o tym decyduje, ale powstają nowe place zabaw, wiele bloków jest remontowanych - ogólnie to dobry kierunek.
  • bankos bankos, 10.12.2014r., 15:19:06 Wszystko kwestia ustanowienia zasad. Mieliśmy już przy jednym zarządcy, że problem był ze wszystkim, teraz przy Status jest ok. Generalnie wiele firm w Polsce ignoruje nawet swoje podstawowe obowiązki i z tego wynikają problemy... ale też ludzie powinni sami z siebie takie kwestia kontrolować.
  • alaman alaman, 13.02.2015r., 14:50:50 W zasadzie jedyne co mi przychodzi na myśl to wymiana całej ekipy w takiej sytuacji, ale wiem też że łatwo nie będzie. Dużo jest uzależnione od podpisanej umowy, na jakich warunkach to zostało zawarte. Ale generalnie jeśli da się uciekać to róbcie to - przecież lepiej nie będzie.
  • adam adam, 27.08.2019r., 09:23:48 Mamy takie osdiedle i nam się sprawdza, chodź duża tu własnie robota naszego zarządcy (integrum management). Nie wszędzie się sprawdzi, ale u nas działa bardzo dobrze.

Powiązane

Bartłomiej Żukowski Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej a zaliczki na koszty zarządu

Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej a zaliczki na koszty zarządu Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej a zaliczki na koszty zarządu

Ustalenie wysokości zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną stanowi nieodłączny element corocznych zebrań właścicieli lokali oraz jedną z fundamentalnych czynności zarządzania. Pomimo powtarzalności...

Ustalenie wysokości zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną stanowi nieodłączny element corocznych zebrań właścicieli lokali oraz jedną z fundamentalnych czynności zarządzania. Pomimo powtarzalności tej czynności oraz – wydawać by się mogło – jej banalności, nierzadko dochodzi do sytuacji, w której nie tylko poszczególni właściciele lokali mają odmienne zdanie na temat mechanizmu kształtowania tego kosztu, ale nawet wśród zarządców praktyka w tej kwestii nie jest jednolita.

Agnieszka Żelazna Zrzeczenie się służebności gruntowej na przykładzie orzeczenia Sądu Najwyższego

Zrzeczenie się służebności gruntowej na przykładzie orzeczenia Sądu Najwyższego Zrzeczenie się służebności gruntowej na przykładzie orzeczenia Sądu Najwyższego

Służebność gruntowa może wygasnąć na skutek zrzeczenia się tego prawa przez tego, komu ono przysługuje. O tym jednakże, czy służebność taka faktycznie wygaśnie ze wszelkimi wynikającymi z tego tytułu skutkami...

Służebność gruntowa może wygasnąć na skutek zrzeczenia się tego prawa przez tego, komu ono przysługuje. O tym jednakże, czy służebność taka faktycznie wygaśnie ze wszelkimi wynikającymi z tego tytułu skutkami prawnymi decyduje z kolei m.in. ważność złożonego przez uprawnionego oświadczenia woli o jej zrzeczeniu się.

Przemysław Gogojewicz Kiedy nadzór budowlany może żądać ekspertyzy?

Kiedy nadzór budowlany może żądać ekspertyzy? Kiedy nadzór budowlany może żądać ekspertyzy?

Nakazy określone w art. 66 Prawa budowlanego (PB) obligują do usunięcia nieprawidłowości dotyczących samego obiektu budowlanego. Jednakże w sytuacji, gdy zły stan techniczny lokalu oddziałuje na cały obiekt,...

Nakazy określone w art. 66 Prawa budowlanego (PB) obligują do usunięcia nieprawidłowości dotyczących samego obiektu budowlanego. Jednakże w sytuacji, gdy zły stan techniczny lokalu oddziałuje na cały obiekt, możliwe jest nałożenie obowiązku wykonania określonych robót budowlanych w lokalu. W takim przypadku chodzi o roboty, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości lub jego części.

Paweł Puch Korzystanie z miejsc parkingowych

Korzystanie z miejsc parkingowych Korzystanie z miejsc parkingowych

Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej poza tym, iż wymaga uchwały właścicieli lokali wymaga też, aby podział quoad usum uwzględniał interesy wszystkich właścicieli. O ile dla właściciela...

Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej poza tym, iż wymaga uchwały właścicieli lokali wymaga też, aby podział quoad usum uwzględniał interesy wszystkich właścicieli. O ile dla właściciela lokalu mieszkalnego przyznanie jednego miejsca postojowego można uznać za wystarczające, to duży lokal użytkowy, potrzebuje większej ilości miejsc postojowych dla klientów.

Eugenia Śleszyńska Ochrona nazwiska i wizerunku osoby fizycznej (cz.II)

Ochrona nazwiska i wizerunku osoby fizycznej (cz.II) Ochrona nazwiska i wizerunku osoby fizycznej (cz.II)

W artykule pt. „Ochrona dóbr osobistych w warunkach cywilnych”, opublikowanym w wydaniu „Administratora i Menadżera Nieruchomości” nr 9/2018, rozpoczęliśmy wyjaśnianie kwestii prawnych związanych z ochroną...

W artykule pt. „Ochrona dóbr osobistych w warunkach cywilnych”, opublikowanym w wydaniu „Administratora i Menadżera Nieruchomości” nr 9/2018, rozpoczęliśmy wyjaśnianie kwestii prawnych związanych z ochroną dóbr osób fizycznych, wynikających z przepisów art. 23 KC. Kontynuując temat, poniżej przedstawiona została problematyka ochrony nazwiska i wizerunku osoby fizycznej.

Paweł Puch „Zatrudnianie” pracowników i nabywanie usług przez wspólnotę

„Zatrudnianie” pracowników i nabywanie usług przez wspólnotę „Zatrudnianie” pracowników i nabywanie usług przez wspólnotę

Jedyną funkcją, jaką wspólnota mieszkaniowa pełni, jest zarządzanie nieruchomością wspólną, a cel ten ma być osiągnięty w jak najprostszy sposób, a zatem nie przez zatrudnianie osób fizycznych.

Jedyną funkcją, jaką wspólnota mieszkaniowa pełni, jest zarządzanie nieruchomością wspólną, a cel ten ma być osiągnięty w jak najprostszy sposób, a zatem nie przez zatrudnianie osób fizycznych.

Piotr Pałka Status prawny udziałów i wpisowego w spółdzielni mieszkaniowej

Status prawny udziałów i wpisowego w spółdzielni mieszkaniowej Status prawny udziałów i wpisowego w spółdzielni mieszkaniowej

Wraz z datą 9 września 2017 r. spółdzielnie mieszkaniowe nie muszą zwracać na żądanie obecnych członków udziałów i wpisowego.

Wraz z datą 9 września 2017 r. spółdzielnie mieszkaniowe nie muszą zwracać na żądanie obecnych członków udziałów i wpisowego.

Paweł Puch Obowiązek zarządcy dotyczący przekazania dokumentacji następcy

Obowiązek zarządcy dotyczący przekazania dokumentacji następcy Obowiązek zarządcy dotyczący przekazania dokumentacji następcy

Zmiana zarządu lub zarządcy powoduje konieczność przejęcia wspólnoty mieszkaniowej. Przejęcie wspólnoty mieszkaniowej następuje na podstawie protokołu i polega na formalnym wydaniu budynku. Przekazaniu...

Zmiana zarządu lub zarządcy powoduje konieczność przejęcia wspólnoty mieszkaniowej. Przejęcie wspólnoty mieszkaniowej następuje na podstawie protokołu i polega na formalnym wydaniu budynku. Przekazaniu protokołem podlega także dokumentacja wspólnoty mieszkaniowej.

Paweł Puch Brak zgody na remont w małej wspólnocie mieszkaniowej

Brak zgody na remont w małej wspólnocie mieszkaniowej Brak zgody na remont w małej wspólnocie mieszkaniowej

W małej wspólnocie mieszkaniowej stosuje się inne regulacje prawne niż w dużej – nie ma zarządu, uchwał i całej procedury ich podejmowania. Jak zatem przeprowadzić remont w małej wspólnocie mieszkaniowej...

W małej wspólnocie mieszkaniowej stosuje się inne regulacje prawne niż w dużej – nie ma zarządu, uchwał i całej procedury ich podejmowania. Jak zatem przeprowadzić remont w małej wspólnocie mieszkaniowej w przypadku braku zgody większości współwłaścicieli?

Paweł Puch Najemcy lokali komunalnych we wspólnocie mieszkaniowej

Najemcy lokali komunalnych we wspólnocie mieszkaniowej Najemcy lokali komunalnych we wspólnocie mieszkaniowej

Najemcy, w tym najemcy lokali komunalnych, nie są członkami wspólnoty mieszkaniowej i nie mają w niej żadnych praw ani obowiązków. Prawa te przysługują właścicielowi lokalu, czyli w przypadku lokali komunalnych...

Najemcy, w tym najemcy lokali komunalnych, nie są członkami wspólnoty mieszkaniowej i nie mają w niej żadnych praw ani obowiązków. Prawa te przysługują właścicielowi lokalu, czyli w przypadku lokali komunalnych – gminie.

Paweł Puch Ruchomości na klatce schodowej i rośliny na parapecie

Ruchomości na klatce schodowej i rośliny na parapecie Ruchomości na klatce schodowej i rośliny na parapecie

Parapet okienny jako element okna należy do lokalu, a zatem właściciel ma prawo – bez zgody wspólnoty mieszkaniowej – umieszczać na parapecie doniczki z kwiatami. Jednak klatka schodowa stanowi część nieruchomości...

Parapet okienny jako element okna należy do lokalu, a zatem właściciel ma prawo – bez zgody wspólnoty mieszkaniowej – umieszczać na parapecie doniczki z kwiatami. Jednak klatka schodowa stanowi część nieruchomości wspólnej, a więc żaden z właścicieli nie ma prawa w jakikolwiek sposób utrudniać pozostałym korzystania z ciągów komunikacyjnych stanowiących drogi ewakuacji, zaś składowanie w tych miejscach jakichkolwiek przedmiotów jest niedopuszczalne – wynika z wyroku Sadu Okręgowego w Łodzi.

Paweł Puch Plac zabaw przy budynku przede wszystkim dla mieszkańców

Plac zabaw przy budynku przede wszystkim dla mieszkańców Plac zabaw przy budynku przede wszystkim dla mieszkańców

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją, zabawą i spędzaniem czasu wolnego, a nie potrzebom przedszkola (mieszczącego...

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją, zabawą i spędzaniem czasu wolnego, a nie potrzebom przedszkola (mieszczącego się w jednym z lokali wspólnoty). Zatem wspólnota mieszkaniowa w celu zapewnienia powyższego ma prawo regulować zasady korzystania z tej części nieruchomości wspólnej – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie.

Przemysław Gogojewicz Normy hałasu podczas remontu

Normy hałasu podczas remontu Normy hałasu podczas remontu

Administrator jest zobowiązany przepisami prawa do zapewnienia ochrony przed zagrożeniami związanymi z hałaśliwym remontem, który może być uciążliwy lub szkodliwy dla zdrowia osób przebywających w budynku.

Administrator jest zobowiązany przepisami prawa do zapewnienia ochrony przed zagrożeniami związanymi z hałaśliwym remontem, który może być uciążliwy lub szkodliwy dla zdrowia osób przebywających w budynku.

Paweł Puch Wynagrodzenie członka zarządu

Wynagrodzenie członka zarządu Wynagrodzenie członka zarządu

Jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi we wspólnocie mieszkaniowej jest więcej niż siedem (duża wspólnota mieszkaniowa), właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze...

Jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi we wspólnocie mieszkaniowej jest więcej niż siedem (duża wspólnota mieszkaniowa), właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

mgr Jarosław Kowszuk Inicjatywa lokalna

Inicjatywa lokalna Inicjatywa lokalna

W ramach inicjatywy lokalnej mieszkańcy jednostki samorządu terytorialnego bezpośrednio, bądź za pośrednictwem organizacji pozarządowych, mogą złożyć wniosek o realizację zadania publicznego do jednostki...

W ramach inicjatywy lokalnej mieszkańcy jednostki samorządu terytorialnego bezpośrednio, bądź za pośrednictwem organizacji pozarządowych, mogą złożyć wniosek o realizację zadania publicznego do jednostki samorządu terytorialnego, na terenie której mają miejsce zamieszkania lub siedzibę.

Paweł Puch Protokół we wspólnocie mieszkaniowej

Protokół we wspólnocie mieszkaniowej Protokół we wspólnocie mieszkaniowej

Kiedy powinien być przygotowany protokół z zebrania? Czy jest prawny obowiązek sporządzania protokołów? – pyta Czytelnik.

Kiedy powinien być przygotowany protokół z zebrania? Czy jest prawny obowiązek sporządzania protokołów? – pyta Czytelnik.

Eugenia Śleszyńska Kompetencje zarządcy

Kompetencje zarządcy Kompetencje zarządcy

Na jakiej podstawie prawnej działa w imieniu wspólnoty taki zarządca, któremu powierzono zarząd według art. 18 ust. 1 UWL – pyta Czytelniczka.

Na jakiej podstawie prawnej działa w imieniu wspólnoty taki zarządca, któremu powierzono zarząd według art. 18 ust. 1 UWL – pyta Czytelniczka.

Eugenia Śleszyńska Nowelizacja Ustawy o własności lokali

Nowelizacja Ustawy o własności lokali Nowelizacja Ustawy o własności lokali

Ustawą nowelizującą z dnia 13 czerwca 2019 r. wprowadzono zmiany do przepisów UWL, dla części przepisów ze skutkiem od 15 sierpnia 2019 r. oraz dla części przepisów dotyczących zarządu w warunkach „małych”...

Ustawą nowelizującą z dnia 13 czerwca 2019 r. wprowadzono zmiany do przepisów UWL, dla części przepisów ze skutkiem od 15 sierpnia 2019 r. oraz dla części przepisów dotyczących zarządu w warunkach „małych” i „dużych” wspólnot mieszkaniowych po okresie vacatio legis ze skutkiem od 1 stycznia 2020 r.

mgr Jarosław Kowszuk Uczestnicy postępowania w sprawie pozwolenia na budowę

Uczestnicy postępowania w sprawie pozwolenia na budowę Uczestnicy postępowania w sprawie pozwolenia na budowę

Pomimo, iż postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę realizowane jest w postępowaniu administracyjnym, to jego krąg został ograniczony w stosunku do kręgu uczestników określanego na podstawie art. 28...

Pomimo, iż postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę realizowane jest w postępowaniu administracyjnym, to jego krąg został ograniczony w stosunku do kręgu uczestników określanego na podstawie art. 28 KPA.

Eugenia Śleszyńska Podatek śmieciowy to nie koszty zarządu

Podatek śmieciowy to nie koszty zarządu Podatek śmieciowy to nie koszty zarządu

Co należy rozumieć poprzez art. 2 Ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach? – pyta Czytelnik.

Co należy rozumieć poprzez art. 2 Ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach? – pyta Czytelnik.

Paweł Puch Zbywanie nieruchomości spółdzielni

Zbywanie nieruchomości spółdzielni Zbywanie nieruchomości spółdzielni

Zgodnie z ustawą Prawo spółdzielcze do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia należy podejmowanie uchwał w sprawie zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej....

Zgodnie z ustawą Prawo spółdzielcze do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia należy podejmowanie uchwał w sprawie zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej. Jednak zgodnie z art. 54² USM art. 38 § 1 pkt 5 ustawy Prawo spółdzielcze nie stosuje się do ustanawiania prawa odrębnej własności lokali i przeniesienia własności. Przepis ten, stanowiąc o „lokalach”, nie różnicuje ich charakteru, a więc dotyczy zarówno lokali mieszkalnych jak i niemieszkalnych.

mgr Jarosław Kowszuk Wadliwość określenia stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę

Wadliwość określenia stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę Wadliwość określenia stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę

Błędne określenie stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę może skutkować wznowieniem postępowania, a także wstrzymaniem wykonania decyzji, jeżeli okoliczności sprawy wskazują na prawdopodobieństwo...

Błędne określenie stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę może skutkować wznowieniem postępowania, a także wstrzymaniem wykonania decyzji, jeżeli okoliczności sprawy wskazują na prawdopodobieństwo uchylenia decyzji w wyniku wznowienia postępowania.

Marta Chmielewska Miejsca postojowe we wspólnocie mieszkaniowej

Miejsca postojowe we wspólnocie mieszkaniowej Miejsca postojowe we wspólnocie mieszkaniowej

Czy wspólnota mieszkaniowa ma zawsze rację w ustalaniu sposobu korzystania z miejsc postojowych? Czy członek wspólnoty może mieć zakaz korzystania z parkingu?

Czy wspólnota mieszkaniowa ma zawsze rację w ustalaniu sposobu korzystania z miejsc postojowych? Czy członek wspólnoty może mieć zakaz korzystania z parkingu?

Paweł Puch Rezygnacja członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej i jej skutki

Rezygnacja członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej i jej skutki Rezygnacja członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej i jej skutki

Nie tylko wspólnota mieszkaniowa ma prawo odwołać członka zarządu lub cały zarząd, gdy uzna to za stosowne, ale także członek zarządu lub cały zarząd mają prawo w każdej chwili zrezygnować ze sprawowania...

Nie tylko wspólnota mieszkaniowa ma prawo odwołać członka zarządu lub cały zarząd, gdy uzna to za stosowne, ale także członek zarządu lub cały zarząd mają prawo w każdej chwili zrezygnować ze sprawowania swojej funkcji.

Wybrane dla Ciebie

Jak zabezpieczyć nieruchomość na zimę?

Jak zabezpieczyć nieruchomość na zimę? Jak zabezpieczyć nieruchomość na zimę?

Poznaj narzędzia wspierające zarządzanie nieruchomościami »

Poznaj narzędzia wspierające zarządzanie nieruchomościami » Poznaj narzędzia wspierające zarządzanie nieruchomościami »

Dlaczego zachowanie higieny jest tak ważne w czasie pandemii koronawirusa?

Dlaczego zachowanie higieny jest tak ważne w czasie pandemii koronawirusa? Dlaczego zachowanie higieny jest tak ważne w czasie pandemii koronawirusa?

Nie mogę zastać mieszkańca w domu. Jak spisać liczniki?

Nie mogę zastać mieszkańca w domu. Jak spisać liczniki? Nie mogę zastać mieszkańca w domu. Jak spisać liczniki?

Czy można zabezpieczyć dach i przy okazji poprawić jakość powietrza?

Czy można zabezpieczyć dach i przy okazji poprawić jakość powietrza? Czy można zabezpieczyć dach i przy okazji poprawić jakość powietrza?

Jak dobrać kocioł grzewczy?

Jak dobrać kocioł grzewczy? Jak dobrać kocioł grzewczy?

Niewidzialne niebezpieczeństwo w garażach i parkingach zamkniętych »

Niewidzialne niebezpieczeństwo w garażach i parkingach zamkniętych » Niewidzialne niebezpieczeństwo w garażach i parkingach zamkniętych »

Jak zapewnić wysokie ciśnienie wody w mieszkaniach?

Jak zapewnić wysokie ciśnienie wody w mieszkaniach? Jak zapewnić wysokie ciśnienie wody w mieszkaniach?

Jaki materiał izolacyjny wybrać na docieplenie stropodachu?

Jaki materiał izolacyjny wybrać na docieplenie stropodachu? Jaki materiał izolacyjny wybrać na docieplenie stropodachu?

Jak zadbać o zdrową i czystą wodę w instalacji?

Jak zadbać o zdrową i czystą wodę w instalacji? Jak zadbać o zdrową i czystą wodę w instalacji?

Windy osobowe do budynków mieszkalnych »

Windy osobowe do budynków mieszkalnych » Windy osobowe do budynków mieszkalnych »

Prosty sposób na skuteczne uszczelnienie dachu »

Prosty sposób na skuteczne uszczelnienie dachu » Prosty sposób na skuteczne uszczelnienie dachu »

Mam zniszczoną posadzkę na klatce. Czy warto ją naprawiać czy taniej wymienić?

Mam zniszczoną posadzkę na klatce. Czy warto ją naprawiać czy taniej wymienić? Mam zniszczoną posadzkę na klatce. Czy warto ją naprawiać czy taniej wymienić?

Jak wykorzystać beton architektoniczny na osiedlu?

Jak wykorzystać beton architektoniczny na osiedlu? Jak wykorzystać beton architektoniczny na osiedlu?

Detektory gazu w kotłowniach i parkingach - jak zapewnić bezpieczeństwo »

Detektory gazu w kotłowniach i parkingach - jak zapewnić bezpieczeństwo » Detektory gazu w kotłowniach i parkingach - jak zapewnić bezpieczeństwo »

Jak zabzpieczyć mieszkania przed włamaniem »

Jak zabzpieczyć mieszkania przed włamaniem » Jak zabzpieczyć mieszkania przed włamaniem »

Niewystarczające ciśnienie wody w budynku – jak temu zaradzić?

Niewystarczające ciśnienie wody w budynku – jak temu zaradzić? Niewystarczające ciśnienie wody w budynku – jak temu zaradzić?

Dobór i projektowanie systemu detekcji w garażach »

Dobór i projektowanie systemu detekcji w garażach » Dobór i projektowanie systemu detekcji w garażach »

Czym czyścić części wspólne nieruchomości?

Czym czyścić części wspólne nieruchomości? Czym czyścić części wspólne nieruchomości?

Jak spisać liczniki bez wchodzenia do mieszkania?

Jak spisać liczniki bez wchodzenia do mieszkania? Jak spisać liczniki bez wchodzenia do mieszkania?

Masz problem z zaparowanymi oknami i pleśnią? Zobacz to rozwiązanie?

Masz problem z zaparowanymi oknami i pleśnią? Zobacz to rozwiązanie? Masz problem z zaparowanymi oknami i pleśnią? Zobacz to rozwiązanie?

Fotowoltaika na dachu wspólnoty i spółdzielni »

Fotowoltaika na dachu wspólnoty i spółdzielni » Fotowoltaika na dachu wspólnoty i spółdzielni »

Zadaszenia balkonów i tarasów w budynku - jak to rozwiązać?

Zadaszenia balkonów i tarasów w budynku - jak to rozwiązać? Zadaszenia balkonów i tarasów w budynku - jak to rozwiązać?

Czy można odczytac w tym samym czasie wodomierze, ciepłomierze i podzielniki pod nieobecność lokatora?

Czy można odczytac w tym samym czasie wodomierze, ciepłomierze i podzielniki pod nieobecność lokatora? Czy można odczytac w tym samym czasie wodomierze, ciepłomierze i podzielniki pod nieobecność lokatora?

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu » Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

Zobacz, jak proste powinno być zarządzanie nieruchomością?

Zobacz, jak proste powinno być zarządzanie nieruchomością? Zobacz, jak proste powinno być zarządzanie nieruchomością?

Zarządzanie nieruchomościami - zobacz kto robi to dobrze»

Zarządzanie nieruchomościami - zobacz kto robi to dobrze» Zarządzanie nieruchomościami - zobacz kto robi to dobrze»

Copyright © 2004-2019 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa, w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
Portal dla Administratorów i Zarządców Nieruchomości www.administrator24.info

Ta witryna wykorzystuje pliki cookies do przechowywania informacji na Twoim komputerze. Pliki cookies stosujemy w celu świadczenia usług na najwyższym poziomie, w tym w sposób dostosowany do indywidualnych potrzeb. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zamieszczane w Twoim urządzeniu końcowym. W każdym momencie możesz dokonać zmiany ustawień przeglądarki dotyczących cookies. Nim Państwo zaczną korzystać z naszego serwisu prosimy o zapoznanie się z naszą polityką prywatności oraz Informacją o Cookies. Więcej szczegółów w naszej Polityce Prywatności oraz Informacji o Cookies. Administratorem Państwa danych osobowych jest Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.K., nr KRS: 0000537655, z siedzibą w 04-112 Warszawa, ul. Karczewska 18, tel. +48 22 810-21-24, właściciel strony www.administrator24.info. Twoje Dane Osobowe będą chronione zgodnie z wytycznymi polityki prywatności www.administrator24.info oraz zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016r i z Ustawą o ochronie danych osobowych Dz.U. 2018 poz. 1000 z dnia 10 maja 2018r.