Zarządzanie zamkniętymi osiedlami

Z reguły tworzy się wspólnoty mieszkaniowe jednobudynkowe. Generalnie jednak przepisy nie wykluczają budowania przez deweloperów i tworzenia wspólnot wielobudynkowych.

W przypadku zamkniętych osiedli mieszkaniowych ze wspólną infrastrukturą towarzyszącą (wspólne parkingi, drogi dojazdowe, place zabaw, ogrodzenie, monitoring itd.) właśnie ze względu na tę wspólną infrastrukturę najwłaściwsze byłoby tworzenie jednej wspólnoty mieszkaniowej wielobudynkowej, której nieruchomość wspólną tworzyłby cały teren osiedla i wszystkie budynki.

Przy takim rozwiązaniu prawnym osiedle ma jeden zarząd i jednego zarządcę. Taka wspólnota mieszkaniowa podejmuje też decyzje odnośnie całego terenu osiedla, także kosztów związanych z całą infrastrukturą. Przy zastosowaniu innego rozwiązania statusu prawnego osiedla, np. stworzeniu kilku wspólnot jednobudynkowych brak jest prawnych możliwości podejmowania przez te wspólnoty wspólnych decyzji.

Osiedle domów jednorodzinnych

Zamknięte osiedle może też przybrać formę skupionych na danym terenie domów jednorodzinnych. Wówczas pod względem prawnym są to pojedyncze działki zabudowane budynkami wolnostojącymi, stanowiące wyłączną własność pojedynczych osób oraz niezabudowane działki będące drogami dojazdowymi i terenami zielonymi na osiedlu, będące współwłasnością właścicieli domów.

Nie jest to jednak wspólnota mieszkaniowa bo podstawą do powstania wspólnoty jest wyodrębnienie lokali, a w takim osiedlu nie ma lokali.

Skoro poszczególne nieruchomości zabudowane domami stanowią wyłączną własność pojedynczych właścicieli to zarządzają nimi i wyłączne decyzje ich dotyczące podejmują właśnie ich właściciele.

Wszystkie media dostarczane są do budynków na podstawie indywidualnych umów z dostawcami i indywidualnie rozliczane między dostawcą, a właścicielem budynku. Każdy właściciel ponosi też indywidualnie koszty napraw i remontów swojego budynku.

Oprócz domów istnieją jednak tereny wspólne będące współwłasnością i tutaj istnieje konieczność współdziałania właścicieli.

Do niezabudowanych nieruchomości na takim osiedlu domów mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego (KC) dotyczące współwłasności. Zgodnie z KC współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z nieruchomością w stosunku do wielkości swoich udziałów. Współwłaściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Brak jest jakichkolwiek obostrzeń jak ta zgoda ma być podjęta.

Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda współwłaścicieli posiadających większość udziałów w nieruchomości. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W przypadku terenów wspólnych na osiedlu nie ma zarządu i co do zasady współwłaściciele zarządzają tymi terenami wspólnymi sami. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie aby współwłaściciele w drodze umowy zlecili zarządzanie terenami wspólnymi zarządcy. Jednak jako że jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. W celu ułatwienia zarządzania tymi terenami powołany może być też odrębny podmiot np. stowarzyszenie.

Należy jednak pamiętać, że aby odrębny podmiot mógł zarządzać terenami nie będącymi jego własnością musi mieć albo podpisaną umowę z właścicielami – i wówczas stowarzyszenie może podejmować decyzje w ramach tej umowy; albo właściciele muszą wyrazić zgodę na daną czynność. Jeżeli brak jest takiej umowy lub upoważnienia właścicieli do dokonania w ich imieniu danej czynności przez stowarzyszenie nie ma ono żadnej legitymacji do działania w imieniu współwłaścicieli tych terenów.

Ograniczenia w zarządzaniu

O ograniczeniach w możliwości zarządzania takimi terenami niech świadczy sprawa, która zakończyła się wyrokiem Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10.06.2009 roku (sygn. akt II SA/Wa 124/09).

W przedmiotowej sprawie mieszkańcy osiedla domów założyli stowarzyszenie, powierzając mu m.in. zarządzanie funduszem remontowo-odtworzeniowym. Z tych pieniędzy pokrywane były koszty konserwacji i remontów nieruchomości wspólnych, takich jak drogi, zieleń i oświetlenie ulic.

Co pewien czas sporządzana była i podawana mieszkańcom do wiadomości lista dłużników, która zawierała nazwiska zarówno członków stowarzyszenia, jak i tych, którzy do niego nie należeli. W związku z taką sytuacją GIODO nakazał stowarzyszeniu zaprzestanie przetwarzania bez podstawy prawnej danych osobowych właścicieli posesji niebędących członkami stowarzyszenia bowiem powinno mieć zgodę tych osób na przetwarzanie ich danych.

Nakazał też opracowanie polityki bezpieczeństwa zarządzania danymi i wyznaczyć ich administratora. Stowarzyszenie wniosło skargę do sądu, w której powołało się na art. 23 ust. 1 pkt 5 Ustawy o ochronie danych osobowych, który dopuszcza takie działanie, gdy jest niezbędne do osiągnięcia prawnie usprawiedliwionych celów realizowanych przez administratorów albo odbiorców danych. Stowarzyszeniu jest to niezbędne do utrzymania w należytym stanie i zarządzania nieruchomościami wspólnymi, a danych nie udostępnia osobom trzecim.

Sąd przyznał jednak rację GIODO. Stwierdził, że stowarzyszenie nie ma zgody mieszkańców osiedla na przetwarzanie ich danych. Wyrażenie zgody na przetwarzanie danych osobowych przez osobę, której te dane dotyczą, stanowiące przesłankę przetwarzania danych osobowych wymienioną w art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, nie może być dorozumiane, ani istnienia takiej zgody nie można też domniemywać. Zgoda na przetwarzanie danych osobowych stanowi oświadczenie woli osoby, której dane mają być przetwarzane. Nie jest wystarczające samo powiadomienie o zamiarze przetwarzania danych osobowych oraz brak sprzeciwu zainteresowanej osoby.

W sprawie chodziło tylko o możliwość przetwarzania danych osobowych ale ujawniła ona sytuację, że takie stowarzyszenie nie ma żadnej władzy nad właścicielami domów na osiedlu. Wystarczy, że jeden właściciel domu na osiedlu uzna takie rozwiązanie za niekorzystne dla niego i stowarzyszenie straci możliwość zarządzania terenem wspólnym. Wystarczy też, że jeden właściciel nie wstąpi do stowarzyszenia lub z niego wystąpi aby stowarzyszenie nie mogło zmusić go do wnoszenia jakichkolwiek zaliczek na koszty utrzymania.

Osiedle budynków wielolokalowych

W przypadku zamkniętych osiedli złożonych z budynków wielolokalowych, z reguły będą się one składać z kilku czy nawet kilkunastu wspólnot mieszkaniowych.

Oprócz wspólnot mieszkaniowych na terenie osiedla będą jeszcze występować tereny wspólne z infrastrukturą towarzyszącą (parkingi, drogi dojazdowe, place zabaw, ogrodzenie, monitoring i inne zabezpieczenia). Tereny te nie będą ani częścią ani współwłasnością żadnej ze wspólnot mieszkaniowych.

W takim przypadku każda ze wspólnot zarządzać może tylko własną nieruchomością wspólną, a wspólnoty nie mogą ani samodzielnie ani wspólnie podejmować żadnych decyzji odnośnie terenów wspólnych bo nie są one ich własnością tylko są oddzielnymi terenami będącymi współwłasnością określonych osób. Tylko te osoby mogą też podejmować decyzje dotyczące tych terenów.

Zarządzanie tymi terenami nie odbywa się na podstawie Ustawy o własności lokali tylko na podstawie przepisów dotyczących współwłasności zawartych w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z tymi przepisami współwłaściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda współwłaścicieli posiadających większość udziałów w nieruchomości. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zarządzanie osiedlem w takiej formie prawnej (która jest powszechnie stosowana) jako całością nie jest możliwe. Przy takim rozwiązaniu prawnym z biegiem czasu osiedle straci swój zamknięty charakter, a tereny wspólne ulegną stopniowej dewastacji.

W pierwszej kolejności z takiego terenu zniknie elektronika (monitoring, bramy wjazdowe na pilota itd.) oraz ochrona. Elementy te wymagają bowiem bieżącego zarządzania (konserwacji, napraw, przeglądów, wykonywania praw z umów) i comiesięcznego pokrywania kosztów z tym związanych.

Tymczasem z reguły te elementy osiedla znajdują się nie na terenie wspólnot mieszkaniowych, ale na terenie będącym współwłasnością określonych osób (nieraz kilkudziesięciu a przy większych osiedlach nawet kilkuset).

Sytuacja ta powoduje, że żadna ze wspólnot nie może zarządzać tym terenem bo nie jest to jej nieruchomość wspólna. Nie może np. pokryć kosztów konserwacji czy naprawy tych elementów bo nie jest ich właścicielem.

Uchwała którejkolwiek ze wspólnot mieszkaniowych, ustalająca zaliczki na koszty napraw np. bramy wjazdowej na teren osiedla, która znajduje się na innej nieruchomości, w przypadku zaskarżenia zostanie uchylona przez sąd.

Wspólnota mieszkaniowa może bowiem zarządzać tylko własną nieruchomością wspólną, a właściciele są zobowiązani tylko do ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Tymczasem osoby, które są współwłaścicielami tych terenów nie są w stanie podjąć żadnej decyzji bo na czynność przekraczającą zwykły zarząd potrzebna jest jednomyślność, a trudno ją uzyskać wśród kilkudziesięciu czy nawet kilkuset osób.

W takim przypadku, jeżeli właścicielom zależy na utrzymaniu zamkniętego charakteru osiedla powinni podjąć kroki w celu połączenia wspólnot mieszkaniowych i utworzenia jednej wspólnoty odpowiadającej całemu terenowi osiedla. Jest to zadanie bardzo trudne, a gdy osiedle jest spore takie zadanie będzie prawie niemożliwe do osiągnięcia. W związku z tym raczej powinno się apelować do deweloperów aby budując zamknięte osiedla myśleli o przyszłym zarzadzaniu nimi i gdy tylko jest to możliwe przy sprzedaży lokali tworzyli wspólnoty wielobudynkowe.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!