Zadłużony lokal we wspólnocie mieszkaniowej

Zarząd powinien przede wszystkim poczynić kroki w celu dobrowolnego uregulowania długu przez właściciela. W tym celu należy poinformować dłużnika o wysokości zadłużenia, wyjaśnić ewentualne zasady naliczania opłat i wezwać go do uiszczenia zaległości, wyznaczając termin na uregulowanie długu.

Jeżeli jednak nie przyniesie to zamierzonego skutku należności z tytułu kosztów zarządu należy dochodzić w postępowaniu upominawczym, regulowanym przepisami art. 497¹ – 505 Kodeksu postępowania cywilnego.

Istotą tego postępowania jest szybkie dochodzenie zaległych opłat i ogranicza się w zasadzie do wydania nakazu zapłaty.

Wydając nakaz zapłaty, sąd orzeka, że pozwany w ciągu dwóch tygodni od doręczenia tego nakazu powinien zaspokoić roszczenie w całości wraz z kosztami albo wnieść w tym terminie sprzeciw do sądu. Pozwanemu doręcza się nakaz zapłaty wraz z pozwem i pouczeniem o sposobie wniesienia sprzeciwu. Nakaz zapłaty, przeciwko któremu nie wniesiono skutecznie sprzeciwu, ma skutki prawomocnego wyroku.

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa uzyskała przeciwko właścicielowi lokalu nakaz zapłaty lub zasądzający zapłatę wyrok sądu i są one prawomocne, może wystąpić o nadanie tym orzeczeniom klauzuli wykonalności, a po ich uzyskaniu wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego.

Prawo naliczania odsetek

Warto też zwrócić uwagę, że termin płatności zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest terminem wynikającym z ustawy, a zatem w przypadku opóźnień w płatnościach wspólnocie mieszkaniowej przysługuje prawo naliczania odsetek.

Prawo naliczania odsetek wynika wprost z ustawy i nie wymaga jakiś dodatkowych czynności, czyli w przypadku wspólnot mieszkaniowych – na przykład podjęcia uchwały w tej sprawie.

Wysokość odsetek określa rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie określenia wysokości odsetek ustawowych. Wspólnota mieszkaniowa może też naliczać odsetki w wyższej wysokości niż odsetki ustawowe jednak musi w takim wypadku podjąć uchwałę. Należy jednak pamiętać, że maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego (odsetki maksymalne).

Wspólnota mieszkaniowa w stosunku do najbardziej opornych dłużników dysponuje jeszcze art. 16 Ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Warunkiem wystąpienia z powództwem jest podjęcie przez właścicieli uchwały. Przed sądem wspólnota mieszkaniowa będzie musiała wykazać istnienie obowiązku zapłaty i długotrwałą zwłokę w zapłacie, która musi istnieć w dacie wyrokowania. Samo pojęcie długotrwałości nie zostało w przepisach zdefiniowane i analizowane będzie przez sąd odnośnie każdego przypadku indywidualnie. Sąd będzie badać również czy wspólnota nie nadużywa swego prawa.

Odcięcie mediów dłużnikowi zgodne z prawem?

Wstrzymanie dostaw wody do lokalu

Część wspólnot mieszkaniowych, które mają do czynienia z zadłużonymi lokalami podejmuje próby odcięcia dłużnikowi mediów, traktując to jako sposób wymuszenia na dłużniku zapłaty zaległości.

Jednak wspólnoty mieszkaniowe robią to sprzecznie z prawem gdyż zarówno ustawa Prawo energetyczne jak i Ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków upoważniają do odcięcia wody czy energii jedynie przedsiębiorców, którzy zajmują się ich dostarczaniem.

Potwierdził to Sąd Apelacyjny we Wrocławiu (sygn. akt I ACa 278/11) w sprawie jednego z członków wspólnoty, który długotrwale zalegał z opłatami za dostawę wody, a któremu wspólnota mieszkaniowa w celu przymuszenia do zapłaty zaległości zamontowała na rurze zasilającej lokal w wodę sterowany elektronicznie zawór, blokujący dopływ wody.

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu uchylił uchwałę wspólnoty w tym zakresie, jako sprzeczną z prawem a w szczególności z przepisami Ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Sąd przypomniał, że zgodnie z art. 8 przywołanej ustawy to przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne może odciąć dostawę wody lub zamknąć przyłącze kanalizacyjne. To, że umowę z przedsiębiorstwem zawarła wspólnota mieszkaniowa nie uprawnia jej do wykonywania względem właścicieli lokali czynności, do których uprawnione jest przedsiębiorstwo.

Ponadto należy zwrócić uwagę, że z odcięciem wody wiąże się szereg obowiązków, w tym konieczność udostępnienia zastępczego punktu poboru wody i poinformowania o możliwościach korzystania z tego punktu oraz zawiadomienia powiatowego inspektora sanitarnego, zarządu gminy oraz odbiorcę usługi co najmniej na 20 dni przed planowanym terminem odcięcia dostaw wody. Nawet więc jeżeli uznać, że wspólnota ma takie same prawa jak przedsiębiorstwo, musiałaby zapewnić odcinanym właścicielom źródło zaopatrzenia w wodę, za którą z reguły sama musiałaby zapłacić.

Odcięcie ogrzewania

Również Prawo energetyczne nie daje wspólnocie możliwości odcięcia energii cieplnej gdy jest ona dostarczana przez przedsiębiorstwo. Odcięcia w pewnych określonych w ustawie Prawo energetyczne wypadkach może dokonać tylko przedsiębiorstwo.

Ponadto, jedyne co można uzyskać przez zawieszenie dostarczania ciepła do danego lokalu to obniżenie temperatury w nim panującej ale takie działanie spowoduje także wzrost kosztów ogrzania mieszkań sąsiednich. Odłączony lokal i tak częściowo będzie ogrzewany (nie bezpośrednio) przez przenikanie ciepła z mieszkań sąsiednich, a koszty ogrzewania trzeba byłoby rozłożyć na pozostałych mieszkańców.

Ponadto odcięcie ogrzewania, powodując negatywne skutki dla zdrowia mieszkańców, może też rodzić dla wspólnoty lub członków jej zarządu odpowiedzialność odszkodowawczą. Przykładem niech będzie sprawa, która toczyła się przez Sądem Okręgowym w Gdańsku (sygn. akt III Ca 389/10). Zarząd jednej ze wspólnot w celu wymuszenia na właścicielu zapłaty zaległości odciął mu ogrzewanie. Niestety takie działanie spowodowało u właściciela problemy zdrowotne. Właściciel wystąpił więc do sądu o odszkodowanie od członków zarządu wspólnoty.

Sąd Okręgowy w Gdańsku uznał, że żądanie właściciela lokalu zasługuje na uwzględnienie. Zdaniem sądu mimo, że działanie osób fizycznych wchodzących w skład organu osoby prawnej uważane jest za działanie samej osoby prawnej, jednak jest tak tylko wtedy gdy działanie podejmowane jest w granicach kompetencji danego organu. Nie mieści się w tym dokonywanie przez członków organu danego podmiotu czynów o charakterze niedozwolonym.

Zdaniem sądu pozbawienie właściciela lokalu ogrzewania w okresie zimowym, w celu zmuszenia go do zapłaty zaległości, narusza zasady współżycia społecznego oraz dobre obyczaje i naraża właściciela na komplikacje zdrowotne oraz wydatki finansowe. Odcięcie właścicielowi lokalu ogrzewania w okresie zimowym powoduje zatem powstanie po stronie członków zarządu, którzy podjęli tę decyzję odpowiedzialności za krzywdę, jaką wyrządzili właścicielowi.

Sprawny system ściągania należności metodą na dłużnika

Wspólnoty mieszkaniowe nie powinny szukać na swoich dłużników rozwiązań sprzecznych z prawem bo może to powodować dla nich bardzo niekorzystne skutki. Zamiast więc szukać sprzecznych z prawem rozwiązań należy usprawnić system ściągania należności.

Tymczasem powszechnym zjawiskiem jest bierna postawa zarządu i brak dochodzenia zaległości mimo półrocznego czy nawet rocznego zadłużenia. Próbuje się odcinać media, wywieszać listy dłużników na klatce lub w inny sposób piętnować dłużników.

Niejednokrotnie zarządy wspólnot mieszkaniowych, kierując działania nie w tą stronę co trzeba, i oczekując na efekty pozaprawnych działań, doprowadzają do sytuacji przedawnienia roszczeń. W przypadku zaliczek na koszty zarządu przedawnienie następuje po trzech latach – po upływie tego terminu dłużnik może odmówić spełnienia świadczenia, a jeżeli wspólnota mieszkaniowa wniesie powództwo do sądu dłużnik może powołać się na zarzut przedawnienia, skutkiem czego będzie oddalenie powództwa.

Wspólnoty mieszkaniowe powinny więc skupić się na wypracowaniu sprawnej, szybkiej i taniej procedury dochodzenia zaległości.

Wspólnota powinna więc podjąć uchwałę, w której ustali odsetki w przypadku zaległości na poziomie wyższym niż ustawowy oraz okres dopuszczalnego zadłużenia, po którym bez dalszych ponagleń dłużnika zarząd skieruje sprawę do sądu. Zarząd powinien nawiązać współpracę z kancelarią prawniczą i Krajowym Rejestrem Długów, a przy wyborze zarządcy stawiać większy nacisk na posiadanie przez niego niezbędnej wiedzy i doświadczenia w zakresie egzekucji należności w celu ograniczenia kosztów posługiwania się w tym zakresie innymi podmiotami zewnętrznymi.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!