Status prawny kotłowni

Zagadnienie to jest aktualne, stanowi przedmiot wypowiedzi orzecznictwa sądowego, a jednocześnie – co podnoszono już na łamach naszego czasopisma – praktyka bywa różna i zdarza się, że pomieszczenia kotłowni pozostają własnością dewelopera.

Postawić zatem należy tezę, iż pomieszczenie kotłowni, w której znajdują się urządzenia grzewcze, powinno być uznane za nieruchomość wspólną – służącą właścicielom wszystkich lokali, a nie za samodzielny lokal. Na poparcie tej tezy przywołać można szereg argumentów.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Tak zatem, te części budynku, które nie służą do wyłącznego użytku przez poszczególnych właścicieli lokali, stanowią część wspólną. Kotłownie nie służą zaś do wyłącznego użytku jednej osoby czy chociażby posiadacza kotłowni, lecz są przeznaczone do ogrzewania wszystkich lokali oraz części wspólnych. Kotłowania spełnia więc wymogi definicji części wspólnej.

Nie spełnia natomiast definicji lokalu użytkowego, o której mowa w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie^[1].

Zgodnie z § 3 pkt 12 tego rozporządzenia, pomieszczeniem technicznym jest pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku. Kotłownia to pomieszczenie techniczne – albowiem przeznaczone jest dla urządzeń służących do funkcjonowania całego budynku (kotłów grzewczych, instalacji grzewczej).

Skoro zaś kotłowania powinna być uznana za pomieszczenie techniczne, to nie może być uznana za samodzielny lokal. Z pewnością nie jest również lokalem mieszkalnym (nie służy wszak do pobytu ludzi). Nie może być również lokalem użytkowym. Przywołane rozporządzenie w § 3 pkt 14 stanowi bowiem, że lokalem użytkowym jest pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

W konsekwencji, skoro kotłownia jest pomieszczeniem technicznym, to nie może być samodzielnym lokalem. Tym samym nie może być przedmiotem odrębnej własności, skoro nim może być tylko lokal. W konsekwencji kotłownia stanowi część wspólną.

Na takim też stanowisku stanął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 listopada 2010 r., w którym stwierdził, że do nieruchomości wspólnej zaliczyć należy te części budynku i urządzenia, które nie są związane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu, a także te, które są przeznaczone do użytku wszystkich właścicieli.

Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że w skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. Do nieruchomości wspólnej mogą należeć pomieszczenie gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu (pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych), a więc pomieszczenie związane funkcjonalnie z lokalami mieszkalnymi, które ułatwiają korzystanie z nich, choć nie mają charakteru urządzeń koniecznych do takiego korzystania.

Konstatując, Sąd Najwyższy wskazał, że jeżeli w pomieszczeniach technicznych znajdują się przeznaczone do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku urządzenia (w postaci instalacji wodociągowych zimnej i ciepłej wody, kanalizacyjnej czy grzewczej), to funkcja ochronna tych pomieszczeń – ochronna w odniesieniu do znajdujących się w nich tych urządzeń – nie pozostawia wątpliwości, że zakwalifikowanie ich jako części wspólnej pozostaje w interesie wszystkich właścicieli lokali^[2].

Podobne stanowisko wyraził Sąd Okręgowy w Gdańsku, który w wyroku z dnia 3 października 2012 r. wprost wskazał, że pomieszczenie kotłowni – jako służące wszystkim właścicielom – nie mogło stanowić pomieszczenia przynależnego lokalu użytkowego stanowiącego odrębną własność.

Jeżeli zatem w kotłowni zainstalowane są urządzenia służące do użytku wszystkich lokali w budynku, to zarówno to pomieszczenie, jak i zamontowane w nich urządzenia stanowią nieruchomość wspólną, i to bez względu na wolę właścicieli w tym zakresie^[3]. Warto zastrzec, że zarówno wyrok SN, jak i wyrok SO wydane zostały w sytuacji, w której do budynku nie były doprowadzone alternatywne źródła ciepła niezbędnego dla prawidłowego funkcjonowania wszystkich lokali.

Zwrócić jednakże należy uwagę na ciekawy pogląd Sądu Okręgowego we Wrocławiu, wyrażony w wyroku z dnia 21 października 2014 roku^[4]. W sprawie tej również istota sporu sprowadzała się do odpowiedzi na pytanie, czy kotłowania mogła zostać wyodrębniona jako samodzielny lokal, czy też winna stanowić część składową nieruchomości wspólnej.

Sąd Okręgowy uznał, że art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nie ma charakteru normy ius cogens (bezwzględnie wiążącej) i o tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, a co nie, decyduje sposób, w jaki określono udział w nieruchomości wspólnej związany z pierwszym lokalem, którego własność odrębna zostaje ustanowiona i zbyta innej osobie przez dotychczasowego właściciela.

To, co wówczas zaliczono do sumy powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, nie wejdzie w skład nieruchomości wspólnej, lecz stanie się indywidualną własnością właścicieli lokali. Natomiast wszelkie pomieszczenia, których powierzchni nie ujęto w tej sumie, wejdą w skład nieruchomości wspólnej i staną się współwłasnością właścicieli lokali. Innymi słowy – zdaniem Sądu Okręgowego we Wrocławiu – o tym, czy kotłownia stanie się odrębną nieruchomością lokalową, czy też nie, decyduje wola stron umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali^[5].

Z tak wyrażonym poglądem nie sposób się zgodzić z tego względu, że ustawowa definicja nieruchomości wspólnej czy też przedmiot współwłasności przymusowej właścicieli lokali, nie może być zmieniana w drodze umowy. Do rangi aksjomatu w polskim prawie cywilnym urasta teza, że katalog praw rzeczowych jest zamknięty. Osoby zainteresowane mogą ustanawiać tylko takie prawa rzeczowe, jakie są przewidziane w ustawie, przy uwzględnieniu, że każde z tych praw ma zdefiniowane ustawowo cechy, które nie podlegają modyfikacji^[6]. Podmioty prawa cywilnego nie mogą zatem kreować praw bezwzględnych nieodpowiadających ich typom ustawowym. Słusznie zauważa SA w Szczecinie, że przepisy ustawy o własności lokali są w zasadniczej części przepisami bezwzględnie obowiązującymi i – podobnie jak prawno-rzeczowe regulacje kodeksu cywilnego – nie dają zainteresowanym swobody w kształtowaniu tego prawa, w tym też co do samej konstrukcji instytucji odrębnej własności lokali oraz przymusowej własności nieruchomości wspólnej^[7].

Skoro, zgodnie z ustawową definicją, nieruchomość wspólną stanowią te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, to części tych nie można uczynić przedmiotem odrębnej własności. Doszłoby bowiem do niezgodnej z prawem modyfikacji treści własności przymusowej. Jeżeli zatem kotłownia służy do zapewnienia ogrzewania wszystkim lokalom i częściom wspólnym, nie może stać się przedmiotem odrębnej własności, przy zastrzeżeniu, że w danym budynku nie istnieje inny – alternatywny – system grzewczy. Byłoby to bowiem ukształtowanie własności przymusowej w sposób sprzeczny z jej istotą. Właściciele lokali zostaliby całkowicie pozbawieni prawa do korzystania z części wspólnych – wspólnej kotłowni.

Ponadto, jeżeli doszłoby do takiego ukształtowania stosunków na nieruchomości, w których kotłownia zostałaby sprzedana jednej osobie, to w nieruchomości wspólnej powstałby monopol na dostawę ciepła. O ile bowiem osoba władająca kotłownią mogłaby wybrać dostawcę spośród różnych dostawców ciepła, o tyle właściciel konkretnego lokalu mieszkalnego i cała wspólnota mogliby otrzymywać ciepło jedynie od osoby władającej kotłownią. Powyższe w sposób zdecydowanie niekorzystny wpłynęłoby na konkurencyjność na rynku dostaw ciepła.

Zgodnie zaś z art. 6 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, zakazane są porozumienia (a takim porozumieniem teoretycznie mogłaby być umowa sprzedaży kotłowni), których celem lub skutkiem jest wyeliminowanie, ograniczenie lub naruszenie w inny sposób konkurencji na rynku właściwym^[8]. Cytowany przepis daje wyraz zapatrywaniu Prawodawcy, że niedozwolone powinny być wszelkie działania zmierzające do ograniczenia konkurencji jako zjawiska z istoty pozytywnego. Tak więc działania dewelopera, który dąży do uczynienia z kotłowni przedmiotu odrębnej własności, oceniane mogą być w kontekście art. 58 kc, zgodnie z którym czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu jej obejście, jest nieważna, tak samo jak nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

Podsumowując: skoro przepis art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali jest bezwzględnie obowiązujący i nie można go zmodyfikować wolą stron, to kotłownia będąca elementem systemu grzewczego w budynku stanowi część wspólną. Kotłownia taka nie będzie mogła zostać wyodrębniona jako samodzielny lokal, zaś ewentualne umowy w tym zakresie byłyby nieważne z mocy prawa – jako naruszające bezwzględnie obowiązujące przepisy.

^[1] DzU z 2015 r., poz. 1422.
^[2] Por. wyrok SN z dnia 3 listopada 2010 r., V CSK 139/10, LEX nr 738135. Zob. również znaczenie wcześniejszą uchwałę SN z dnia 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97, OSNC 1998/1/4, w której to SN stwierdził, że urządzenia służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, jeżeli wyposażony jest on w jednolity system ogrzewania, stanowią nieruchomość wspólną, jeżeli z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku.
^[3] Por. wyrok SO w Gdańsku z dnia 3 października 2012 r. XVI Ca 790/12, POSAG 2013/2/86-111.
^[4] Wyrok SO we Wrocławiu z dnia 21 października 2014 r., I C 1229/13, Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych, http://orzeczenia.ms.gov.pl.
^[5] Podobny pogląd pośrednio wyraził Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 2 marca 2015 r., I ACa 1216/14, Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych, http://orzeczenia.ms.gov.pl
^[6] Por. Postanowienie SN z dnia 12 listopada 1997 r., I CKN 321/97, LEX nr 50520; postanowienie SN z dnia 30 czerwca 2011 r., III CSK 272/10, LEX nr 1096041.
^[7] Por. wyrok SA w Szczecinie z dnia 15 stycznia 2015 r., I ACa 727/14, LEX nr 1734668. Tak też: SO w Gdańsku w przywołanym już wyroku z dnia 3 października 2012 r., XVI Ca 790/12.
^[8] Ustawa z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2015 r., poz. 184 ze zm.)

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!