Nieruchomość w spadku - co trzeba wiedzieć?

Dzieje się tak nawet mimo tego, że polskie prawo wyraźnie reguluje zasady dziedziczenia. Schody zaczynają się bowiem wtedy, gdy na horyzoncie pojawiają się inni, mniej lub bardziej zasadni, roszczeniowcy, a na jaw wychodzą kolejne niedopowiedzenia. Jak bez sporów odziedziczyć nieruchomość?

Czym jest spadek?

Spadkiem nazywamy przekazanie ogółu praw i obowiązków należących do spadkodawcy na jego prawnych spadkobierców w wyniku dziedziczenia. Najczęstszą przyczyną wykonania prawa spadkowego jest śmierć spadkodawcy. Rzadziej wiąże się to ze zrzeczeniem się praw do własności na korzyść trzeciej osoby, co regulują osobne przepisy.

Wyznaczona osoba staje się nabywcą spadku w momencie jego otwarcia, które następuje z chwilą śmierci spadkobiercy. Sam podmiot podlegający przekazaniu może zostać ustanowiony za życia spadkodawcy w formie testamentu, lub też ustalany jest w procesie dziedziczenia ustawowego, jeśli takiego dokumentu brak.

"Należy jednak pamiętać, że według prawa to właśnie spisana w formie testamentu wola spadkodawcy ma pierwszeństwo przed przepisami ustawy. Jeśli więc taki dokument istnieje, dziedziczenie będzie oparte właśnie o jego zapisy" – mówi Paweł Sekuła, broker agencji nieruchomości premium Private House Brokers.

Kodeks cywilny w skład spadku zalicza prawa i obowiązki spadkodawcy oraz zgromadzony przez niego majątek z wyjątkiem tych jego elementów, które są ściśle związane ze zmarłą osobą, oraz takich, które - niezależnie od statusu spadkobiercy - przechodzą na określone osoby trzecie.

Spadkobiercy testamentowi

W przypadku nieruchomości spadkobiercami będą te osoby, które zostaną wymienione w testamencie, a dalej określane będą mianem spadkobierców testamentowych. Jeśli takiego zapisu nie ma, to osoby, którym przydzielony zostanie udział w podziale nieruchomości, zostaną spadkobiercami ustawowymi. Osoby brane pod uwagę w przypadku prawa spadkowego to małżonek, zstępni – czyli dzieci, wnuki, prawnuki i dalsze pokolenia; rodzice, rodzeństwo oraz zstępni rodzeństwa. Zgodnie z prawem, wymienieni spadkobiercy podzieleni są na cztery grupy, które określają kolejność dziedziczenia.

Pierwsza, w której skład wchodzą osoby mające pierwszeństwo w dziedziczeniu, to małżonek, dzieci spadkodawcy oraz zstępni dziecka, które nie dożyło otwarcia spadku. W przypadku, gdy nie ma takich osób lub też nie chcą czy nie mogą one dziedziczyć, to prawa do spadku przechodzą na grupę drugą, w której znajdują się (po raz kolejny) małżonek oraz rodzice spadkodawcy, a jeśli ich nie ma: rodzeństwo oraz zstępni rodzeństwa – jeśli rodzeństwa również w momencie otwarcia spadku zabrakło. Zdarza się, że zmarły nie ma już żadnego krewnego z grupy pierwszej i drugiej – wtedy do dziedziczenia dochodzą dziadkowie spadkodawcy lub ich zstępni oraz pasierbowie zmarłego.

Ostatnią grupą, która bierze udział w podziale spadku, w przypadku braku członków pozostałych grup, to gmina ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy lub Skarb Państwa. W sytuacji, gdy małżonkowie pozostawali w statusie prawomocnego postanowienia o separacji do momentu wydania prawomocnego postanowienia o zniesieniu separacji istnieją skutki prawne jak przy orzeczeniu rozwodu. Oznacza to, że małżonkowie będący w separacji nie są powołani z ustawy do dziedziczenia po sobie. Jedyną możliwością, aby taka osoba uzyskała toprawo, jest wpisanie jej przez spadkodawcę do testamentu.

W przypadku dzieci sprawa jest łatwiejsza. Wszyscy potomkowie spadkobiercy mają w tym względzie równe prawa – dziedziczą po swoich rodzicach bez względu na to, czy pochodzą z małżeństwa, czy ze związku pozamałżeńskiego.

"Co więcej, nieważny jest sposób ustalenia ojcostwa – zarówno sądowe ustalenie, jak i uznanie dziecka przez ojca - jest tak samo ważne" – zauważa Paweł Sekuła, broker agencji nieruchomości premium Private House Brokers.

Podatek od spadku

Kiedy spadkobiercy zostaną już określeni i przyjmą spadek, muszą zapłacić stosowny podatek. Z tego obowiązku zwolnieni są jednak członkowie najbliższej rodziny: małżonek, zstępni – dzieci i wnuki oraz wstępni – rodzice, dziadkowie. Muszą dopełnić oni jednak pewnych formalności.

W ciągu sześciu miesięcy od powstania obowiązku podatkowego, czyli od dnia otwarcia spadku lub też uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego przed notariuszem, powinni oni złożyć u naczelnika urzędu skarbowego druk SD-Z2, czyli "Zgłoszenie o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych". W przypadku niezłożenia wniosku w wyznaczonym terminie powstaje obowiązek zapłacenia podatku.

Przywilej zwolnienia od podatku nie przysługuje dalszym członkom rodziny i pozostałym spadkobiercom. Wysokość opłat uzależniona jest również od przynależności spadkobiercy do określonej grupy podatników oraz od minimalnej kwoty wolnej od podatku.

Wysokość kwoty wolnej od podatku uzależniona jest od przynależności płatnika do danej grupy spadkobierców. Dla pierwszej grupy jest to kwota do 9637 zł, w przypadku drugiej grupy – 7272 zł, a trzeciej – 4902 zł.

"Dziedziczone nieruchomości to kwoty zdecydowanie większe, więc obowiązek wpłaty podatku jest nieunikniony, chyba że spadkobierca należy do najbliższej rodziny i tym samym pozostaje zwolniony z tego obowiązku" – komentuje Sekuła.

"Co więcej, niezwykle ważnym jest, aby przed decyzją o przyjęciu spadku zajrzeć do księgi wieczystej, gdzie znajdziemy informacje na temat stanu prawnego dziedziczonego lokalu na przykład czy mieszkanie nie jest obciążone długami lub czy na pewno zmarła osoba była jedynym jego właścicielem. Wglądu do księgi dokonać można we właściwym dla danej lokalizacji sądzie rejonowym lub na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości" – dodaje broker.

Porozumienie w kwestii podziału spadku

Jeżeli spadkobierca jest jeden, to proces ogranicza się do decyzji o przyjęciu spadku lub jego odrzuceniu. Sytuacja komplikuje się wtedy, gdy prawo do spadku przysługuje więcej niż jednej osobie. Wtedy należy dojść do porozumienia co do jego podziału. Najczęściej zdarza się, że  prawa do nieruchomości przejmuje tylko jedna osoba, która po dokonaniu odpowiednich zapisów u notariusza lub w sądzie spłaca pozostałych spadkobierców. Nie muszą oni jednak się na to zgodzić. Gdy zainteresowani nie mogą dojść do porozumienia, pozostaje im zgłoszenie się do sądu z prośbą o rozstrzygnięcie sprawy.

Po wyklarowaniu sytuacji należy pamiętać o zaktualizowaniu księgi wieczystej – do tego potrzebne będą dokumenty otrzymane z urzędu skarbowego oraz odpowiedni formularz, który można otrzymać w sądowym wydziale ksiąg wieczystych oraz na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Taka aktualizacja jest w świetle prawa obowiązkiem. Nowy właściciel nieruchomości może podjąć decyzję o jej sprzedaży – do czego, oczywiście, ma prawo. Obowiązek podatkowy obejmuje sprzedaż takiej nieruchomości przez pięć lat kalendarzowych od momentu nabycia spadku, czyli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Jeśli dziedziczona nieruchomość nie ma żadnych obciążeń ani nie ma konieczności przeprowadzenia działu spadku, to jest ona bardzo dobrą opcją inwestycyjną. Niekoniecznie jak najszybsza jej sprzedaż będzie najkorzystniejszym rozwiązaniem.

"Często długoterminowy wynajem okazuje się bardziej rentowny, a właściciel, który nie ma czasu na zajmowanie się nowym nabytkiem, może powierzyć zarządzanie nieruchomością agencji, która taką usługę ma w swojej ofercie" – proponuje Sekuła.

Bardzo ważne jest dopełnienie wszelkich formalności: zarówno tych związanych z podjęciem spadku, jak i późniejszych zmian w księdze wieczystej nieruchomości. Umożliwi to nowemu właścicielowi swobodne dysponowanie nabytą nieruchomością.

źródło: housemarket.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!