Sukcesywne wyodrębnianie lokali – wybrane zagadnienia

Uprawnienia – dotychczasowy właściciel nieruchomości i właściciele wyodrębnionych lokali

Zgodnie z regulacją zawartą w art. 4 ust. 1 UWL^[1], w razie wyodrębnienia lokali w budynku (skutkującego powstaniem wspólnoty mieszkaniowej), dotychczasowy właściciel nieruchomości zarówno co do lokali jeszcze niewyodrębnionych, jak i co do nieruchomości wspólnej zachowuje takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali, które zostały już wyodrębnione.

Jak podkreśla się w tym miejscu w literaturze prawniczej, zawarte w komentowanym przepisie stwierdzenie, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych, należy rozpatrywać w połączeniu z treścią tych przepisów UWL, które odnoszą się do zarządu nieruchomością wspólną. W szczególności zaś chodzi tu o regulacje zawarte odpowiednio w art. 19, 20 i 23 UWL.

Zgodnie bowiem z art. 19 UWL, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Jak stwierdził przy tym Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 grudnia 1999 r., do lokali „należących nadal do dotychczasowego właściciela”, w rozumieniu art. 19 UWL, zalicza się wszystkie te lokale, które mogą w myśl art. 2 ust. 1 UWL^[2], stanowić odrębne nieruchomości.

Powyższe dotyczy również lokali będących własnością spółdzielni mieszkaniowej, przysługujących członkom na zasadach lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu^[3].

Powyższa uchwała SN podjęta została na skutek skierowanego do tegoż Sądu zapytania prawnego, w którym to sąd pytający uznał za niejasne, czy za lokal należący do dotychczasowego właściciela – w rozumieniu art. 19 UWL – należy uznawać każdy samodzielny lokal spełniający warunki techniczne umożliwiające jego wyodrębnienie, czy też tylko te lokale, które zostały już prawnie wyodrębnione.

Uzasadniając podjętą uchwałę, Sąd Najwyższy wskazał, że odpowiedzi na tak postawione i rozumiane pytanie dostarcza już sama tylko treść przepisów art. 19 i 20 ust. 1 UWL.

Z treści wskazanych regulacji wynika bowiem, że na liczbę lokali, decydującą o sposobie sprawowania zarządu nad wspólną nieruchomością, składają się lokale już wyodrębnione, a więc będące odrębnymi nieruchomościami, oraz te, które należą nadal do dotychczasowego właściciela, czyli lokale jeszcze niewyodrębnione, które (stosownie do treści art. 2 ust. 1 UWL) mogą stać się odrębnymi nieruchomościami w przyszłości.

Jak dalej wyjaśnił to Sąd Najwyższy, liczbę lokali, od której zależy sposób wykonywania zarządu, tworzą zatem wszystkie samodzielne – w rozumieniu art. 2 UWL – lokale znajdujące się w budynku będącym nieruchomością wspólną. Mając zaś na względzie, że zarówno w art. 19 UWL, jak i w art. 20 UWL, w odniesieniu do lokali niewyodrębnionych, a więc tej części budynku, która należy do dotychczasowego właściciela, użyto liczby mnogiej, wykluczyć należy dopuszczalność traktowania tej części jako jednego lokalu w sytuacji, gdy składa się ona z pomieszczeń mogących stanowić większą liczbę samodzielnych lokali, a tym samym odrębnych nieruchomości.

Zdaniem SN, stwierdzić w tym zakresie można zatem, że przy ustalaniu metody sumowania lokali w nieruchomości wspólnej ustawodawca odsunął na drugi plan kryterium własnościowe na rzecz kryterium faktycznego.

Tożsamość uprawnień, jakie przysługują od chwili powstania wspólnoty mieszkaniowej – zarówno dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości, jak i właścicielom lokali wyodrębnionych – dotyczy również ich udziału w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej, w części przekraczającej wydatki związane z jej utrzymaniem. Udział w pożytkach lub innych przychodach z nieruchomości wspólnej liczony jest bowiem z uwzględnieniem kryterium wielkości udziału posiadanego w samej nieruchomości wspólnej.

Warto w tym miejscu przywołać wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 października 2003 r., w którym to orzeczeniu, SN stwierdził, że lokale samodzielne w rozumieniu art. 2 ust. 2 UWL, które nie zostały wyodrębnione, stanowią wyłączną własność dotychczasowego właściciela nieruchomości, zatem to jemu przypadają pożytki z tych lokali^[4].

W uzasadnieniu powyższego stanowiska SN wyjaśnił, że zaistniała wątpliwość, czy lokale niewyodrębnione stanowią element nieruchomości wspólnej – poprzez odwołanie się do treści art. 3 ust. 2 UWL^[5] – została już dawno wyjaśniona w orzecznictwie. Już bowiem w wyroku tegoż Sądu z dnia 2 grudnia 1998 r., stwierdzono jednoznacznie, że współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości oraz które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale^[6].

Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy również w wyroku z 21 lutego 2002 r., w którym wskazano, że samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych^[7]. 

Mając na uwadze powyższe oraz treść art. 4 ust. 1 UWL, w którym wyróżnia się wyraźnie uprawnienie dotychczasowego właściciela co do niewyodrębnionych lokali (co do których jest wyłącznym właścicielem) oraz co do nieruchomości wspólnej (której jest współwłaścicielem), SN stanowczo uznał, że lokal samodzielny w rozumieniu art. 2 ust. 2 UWL (zarówno wyodrębniony, jak i niewyodrębniony) nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że jest objęty współwłasnością właścicieli lokali wyodrębnionych i dotychczasowego właściciela^[8].

Odwołując się zaś do przepisu art. 4 ust. 2 UWL, SN podniósł dodatkowo, że gdyby nawet przyjąć – choć niesłusznie – że lokale niewyodrębnione są objęte współwłasnością właścicieli lokali wyodrębnionych i dotychczasowego właściciela (stanowią zatem element nieruchomości wspólnej), to wówczas wyłączenie udziału właścicieli lokali wyodrębnionych w umowach dotyczących wyodrębnienia dalszych lokali zgodnie z art. 4 ust. 2 UWL, byłoby nie tylko niezrozumiałe, lecz wręcz naruszałoby ich prawo własności w ramach udziału we współwłasności.

Za uzasadnioną należy zatem uznać tezę, że lokale samodzielne w rozumieniu art. 2 ust. 2 UWL, które nie zostały wyodrębnione, nie są objęte współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, a więc nie stanowią one elementu nieruchomości wspólnej, zaś wyłączną własność dotychczasowego właściciela nieruchomości. Jemu zatem wyłącznie przypadają pożytki i przychody z tych lokali.

^[1] Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) – dalej: UWL.
^[2] Zgodnie z art. 2 ust. 1 UWL, „samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej lokalami, mogą stanowić odrębne nieruchomości”.
^[3] Sygn. akt III CZP 32/99.
^[4] Sygn. akt I CK 156/02.
^[5] Zgodnie z art. 3 ust. 2 UWL, „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.
^[6] Sygn. akt I CKN 903/97.
^[7] Sygn. akt IV CKN 751/00.
^[8] Por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 9 listopada 2010 r., sygn. akt V ACa 324/10, w którym to orzeczeniu sąd ten stwierdził, że „podziela ten (pogląd), zgodnie z którym lokale niewyodrębnione (tu: garaże) są odrębnym przedmiotem własności tego właściciela, który z nieruchomości wyodrębnił pierwszy z lokali, ustanawiając jego odrębną własność”.

Obowiązki – dotychczasowy właściciel nieruchomości i właściciele wyodrębnionych lokali

Opisana powyżej zasada dotycząca tożsamości uprawnień znajduje zastosowanie również odnośnie obowiązków, jakie ciążą w takim samym zakresie zarówno na właścicielach lokali wyodrębnionych, jak też dotychczasowym właścicielu lokali jeszcze niewyodrębnionych. Będzie tu mowa w szczególności zaś o obowiązkach związanych z partycypowaniem w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.

Zgodnie bowiem z art. 13 ust. 1 UWL, każdy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest ponadto zobowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (w szczególności obejmujących: wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne; wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy), a także korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Proporcja, w jakiej z kolei właściciele wyodrębnionych lokali i dotychczasowy właściciel nieruchomości zobowiązani są partycypować w ww. kosztach, warunkowana jest jedynie wielkością posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jak stanowi bowiem art. 12 ust. 2 UWL, właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej), w wysokości ustalonej w oparciu o posiadany przez każdego z nich udział w nieruchomości wspólnej. Sposób zaś ustalenia wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, przysługującego właścicielowi lokalu w razie jego wyodrębnienia określony został w art. 3 UWL.

Nie wdając się w tym miejscu w szczegółowe rozważania w tym względzie, wskazać jedynie można, że w większości przypadków (w sytuacji modelowej), udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

W sytuacji zaś, gdy lokal objęty jest współwłasnością, przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

Z kolei udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń do nich przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział ten może być przy tym określony zarówno ułamkowo, jak i procentowo.

Wielkość posiadanych przez właścicieli lokali oraz dotychczasowego właściciela nieruchomości udziałów w prawie własności nieruchomości wspólnej ma przy tym dodatkowo istotne znaczenie dla procesu współdecydowania przez nich w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Zgodnie bowiem z art. 22 ust. 2 UWL, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Powyższy przepis należy czytać w tym miejscu łącznie z regulacją zawartą z kolei w art. 23 ust. 2 UWL, zgodnie z którym (o ile w umowie lub w uchwale nie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos), uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej

Niezależnie od poczynionych wyżej rozważań w zakresie tożsamości praw i obowiązków, przysługujących lub ciążących zarówno na dotychczasowym właścicielu nieruchomości, jak też na właścicielu lub właścicielach lokali już wyodrębnionych, sam fakt wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku skutkuje powstaniem zarówno dla dotychczasowego właściciela nieruchomości, jak też od tej chwili dla właścicieli pozostałych lokali, nowej sytuacji prawnej. Wraz bowiem z wyodrębnieniem pierwszego lokalu w budynku powstaje wspólnota mieszkaniowa, a zatem osobny od samych właścicieli lokali, byt prawny. Wspólnotę mieszkaniową tworzą bowiem właściciele lokali, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.

Jak stanowi dalej art. 6 UWL, wspólnota mieszkaniowa może przy tym nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

W literaturze prawniczej podkreśla się dodatkowo, że z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu dochodzi także do powstania w danej nieruchomości budynkowej swoistego podziału, w ramach którego funkcjonuje obok siebie kilka nieruchomości. Wraz bowiem z wyodrębnieniem lokalu, staje się on odrębną nieruchomością. Powstaje również nieruchomość wspólna, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku indywidualnych właścicieli lokali^[9].

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej i nieruchomości wspólnej, skutkuje z kolei utratą przez dotychczasowego właściciela budynku wyłączności w zakresie dysponowania elementami wspólnymi budynku i prawem do gruntu.
Od chwili bowiem powstania wspólnoty mieszkaniowej, dotychczasowy właściciel nieruchomości pozbawiony zostaje możliwości samodzielnego dysponowania tymi elementami w zakresie przekraczającym przysługujący mu udział w nieruchomości wspólnej.

Do zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie znajdują już bowiem od tego momentu przepisy UWL.

^[1] Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) – dalej: UWL.
^[2] Zgodnie z art. 2 ust. 1 UWL, „samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej lokalami, mogą stanowić odrębne nieruchomości”.
^[3] Sygn. akt III CZP 32/99.
^[4] Sygn. akt I CK 156/02.
^[5] Zgodnie z art. 3 ust. 2 UWL, „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.
^[6] Sygn. akt I CKN 903/97.
^[7] Sygn. akt IV CKN 751/00.
^[8] Por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 9 listopada 2010 r., sygn. akt V ACa 324/10, w którym to orzeczeniu sąd ten stwierdził, że „podziela ten (pogląd), zgodnie z którym lokale niewyodrębnione (tu: garaże) są odrębnym przedmiotem własności tego właściciela, który z nieruchomości wyodrębnił pierwszy z lokali, ustanawiając jego odrębną własność”.
^[9] Por. art. 3 ust. 2 UWL.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!