Prawo sąsiedzkie

Z jednej strony ich prawo własności do nieruchomości podlega ochronie prawnej z mocy prawa (art. 140 kc), ponieważ w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy (nieruchomości) zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, a także w tych samych granicach może rozporządzać nieruchomością.

Z drugiej strony to korzystanie i rozporządzanie własną nieruchomością musi następować w granicach ustawowych, w szczególności nie może naruszać praw osób trzecich, czyli sąsiadów, a więc innych właścicieli nieruchomości lub też użytkowników wieczystych.

Te ustawowe granice wykonywania prawa własności określono w wielu ustawach zawierających zakazy lub nakazy.

Takie normy określa również prawo cywilne, w tym dotyczące sposobu wykonywania prawa sąsiedzkiego; stąd normalizacja w przepisach art. 142, 144–154, 166 i 231 kc.

Regulacje, o których mowa, mają charakter cywilny, a nie administracyjny, więc np. procedury z zakresu postępowania administracyjnego nie mają zastosowania.

Analiza norm prawa cywilnego

Art. 142 kc: ograniczenie prawa w celu odwrócenia grożącego niebezpieczeństwa

§ 1. Właściciel nie może się sprzeciwić użyciu, a nawet uszkodzeniu lub zniszczeniu rzeczy przez inną osobę, jeżeli to jest konieczne do odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom osobistym tej osoby lub osoby trzeciej. Może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.

§ 2. Przepis powyższy stosuje się także w razie niebezpieczeństwa grożącego dobrom majątkowym, chyba że grożąca szkoda jest oczywiście i niewspółmiernie mniejsza aniżeli uszczerbek, który mógłby ponieść właściciel wskutek użycia, uszkodzenia lub zniszczenia rzeczy.

Przepis normuje kwestię naruszenia prawa własności, w tym także sąsiada, w sytuacji kryzysowej, gdy jest to konieczne w celu odwrócenia grożącego „bezpośrednio dobrom osobistym tej osoby lub osoby trzeciej”. Jednakże, według orzecznictwa, musi to być niebezpieczeństwo realnie istniejące, a nie takie, które dopiero może powstać w przyszłości.

Ważną przesłanką jest bezpośredniość grożącego zagrożenia dla dóbr osobistych, a więc zdrowia czy życia.

Zwróćmy uwagę, że ograniczenie uprawnień właściciela nieruchomości nie pozbawia go żądania naprawienia szkody powstałej w wyniku takiego działania albo roszczenia odszkodowawczego równowartego powstałej szkodzie (art. 361 i nast. kc). Wyjaśnienie, w jakich sytuacjach może dojść do takiego ograniczenia prawa, odnajdziemy w orzecznictwie.

„W przypadku, gdy przedsiębiorstwo zarządzające ściekami komunalnymi, nie chcąc dopuścić do wdarcia się do miasta poprzez kanały ściekowe wysokiej fali powodziowej, zamknęło odpływ tych ścieków do rzeki, wskutek czego doszło do zalania ściekami sąsiednich upraw i powstania szkody, ma zastosowanie przepis art. 142 kc. Zgodnie z tym, poszkodowany może żądać naprawienia wynikłej stąd szkody, przy czym skoro działanie to było podjęte w interesie ogólnym, a więc także poszkodowanego, odszkodowanie powinno na podstawie przepisu art. 5 kc ulec stosownemu zmniejszeniu” (wyrok SN z dnia 26 czerwca 1980 r., II CR 164/80).

Art. 144 kc: zakaz immisji, oddziaływania ponad przeciętną miarę

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Zwróćmy uwagę, że prawo własności tylko wtedy podlega ochronie, gdy właściciel nieruchomości powstrzymuje się od niedozwolonej immisji, dlatego powinien powstrzymać się od takiego działania ponad przeciętną miarę.

W cytowanym przepisie chodzi o immisje bezpośrednie i immisje pośrednie, bez potrzeby wtargnięcia na teren nieruchomości. Ale gdzie leży granica takiego negatywnego oddziaływania? Jak ją zmierzyć? Co to jest ta „przeciętna miara”?

Według orzecznictwa, ocena przeciętnej miary w rozumieniu art. 144 kc powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danej nieruchomości, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli. Powinna też uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, które wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania.

W sporach sądowych zazwyczaj znaczenie ma dowód w sprawie, w tym przypadku opinia rzeczoznawcy.

Jak wyjaśnia to orzecznictwo i literatura przedmiotu, immisją jest oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą bez bezpośredniego wtargnięcia na nią, lecz poprzez wpływanie na nią z własnej nieruchomości poprzez hałas, zapachy, płyny, fale radiowe itp., ale także zaśmiecanie terenu, uciążliwe zachowanie. Zwróćmy jednak uwagę, że zakazem objęta jest immisja (oddziaływanie) ponad przeciętną miarę.

„Pojęcia przeciętna miara w rozumieniu art. 144 kc nie można definiować jedynie przez pryzmat wyników pomiarów natężenia hałasów dokonywanych przez biegłego i oddziaływanie tego czynnika rozpatrywać w kategoriach uciążliwości, zakłócających korzystanie z nieruchomości powodów” – wyrok SA w Katowicach z dnia 24 listopada 2015 r., V ACa 237/15.

Art. 147 kc: zakaz robót zagrażających stabilności budynków na działce sąsiedniej

Właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby nieruchomościom sąsiednim to groziło utratą oparcia.

Wyjaśnijmy, że inwestorowi wolno wykonywać roboty budowlane na własnej działce, jednakże działania jego ograniczone są zakazem wykonywania robót w taki sposób, by doprowadziły do braku stabilności budynków lub budowli sąsiada, w szczególności do ich zawalenia. Inwestor korzysta z ochrony prawnej do momentu naruszenia zakazu, o którym mowa w art. 147 kc.

Według wyroku SN z dnia 12 kwietnia 2007 r., sygn. III CSK 431/06, „dla zastosowania art. 147 kc nie ma znaczenia, że roboty ziemne mają być wykonywane na podstawie wydanego im przez właściwy organ administracyjny pozwolenia na budowę. Pozwolenie na budowę nie daje bowiem żadnych szczególnych uprawnień, pozwalających na wykonywanie robót ziemnych zagrażających nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia”.

Co to znaczy „oparcie” i „utrata oparcia”, o których mowa w tym przepisie?

Według orzecznictwa, przez użyte w art. 147 kc pojęcie „oparcie” należy rozumieć nie tylko umocnienie pionowe, które sąsiadujące ze sobą grunty wzajemnie sobie udzielają, lecz także oparcie poziome, które dają poziome warstwy ziemi, a więc wszystko to, co powoduje utratę stabilności, narusza obiekty i grozi zawaleniem lub zniszczeniem.

Według orzecznictwa, do oceny zagrożenia nie jest potrzebna pewność utraty oparcia przez nieruchomość w wyniku robót ziemnych dokonywanych na sąsiednim gruncie, ponieważ wystarczy przewidywanie, że dokonywane roboty spowodują utratę oparcia przez sąsiedni grunt, np. po zapoznaniu się z projektem lub poprzez ocenę wizualną w terenie lub na placu budowy.

Z treści cytowanego art. 147 kc wynika, że przepis ten zakazuje dokonywania robót ziemnych, grożących obiektom nieruchomości sąsiednich utratą oparcia, a więc stabilności, nawet w odległej przyszłości, jeśli utrata ta będzie pozostawać w związku z wykonanymi lub wykonywanymi robotami ziemnymi.

W tym miejscu zwróćmy uwagę, że racjonalny inwestor, który działa zgodnie z prawem budowlanym i przepisami techniczno-budowlanymi, do takiej sytuacji nie doprowadzi. Gdyby jednak doszło do sytuacji kryzysowej, poszkodowanemu – poza innymi uprawnieniami – przysługuje prawo roszczenia odszkodowawczego względem sprawcy szkody.

Art. 148 kc: prawo sąsiada do zebrania pożytków, spadłych owoców

Owoce spadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki.

Przepisu tego nie stosuje się, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny.

Przepis art. 148 kc rozstrzyga problem, kto zbierze owoce spadłe na grunt sąsiada. To ważne, bo norma ta może rozstrzygać spory sąsiedzkie na korzyść sąsiada, na którego grunt spadły owoce, ponieważ w rozumieniu prawa – patrz: art. 53 § 1 kc – są one pożytkami jego nieruchomości.

Art. 149 kc: prawo do wejścia na grunt sąsiedni

Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.

Art. 150 kc: prawo do obcięcia korzeni

Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu; jednakże w wypadku takim właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.

Przepis art. 149 kc normuje sytuację prawa wejścia na grunt sąsiedni w celu konserwacji drzew i przycięcia zwieszających się drzew lub w celu zebrania owoców z tych drzew.

Z drugiej strony właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie drzew lub krzewów przechodzących z sąsiedniego gruntu.

Właścicielowi gruntu, na który z sąsiedniego gruntu przechodzą korzenie i nad którym z tego gruntu zawieszają się gałęzie, przysługuje w stosunku do sąsiada roszczenie o nieczynienie przeszkód w obcięciu tych korzeni i gałęzi – por. uchwała SN z dnia 26 lipca 1972 r., III CZP 45/72.

Zwróćmy uwagę, że według cytowanych przepisów uprawnienie do usunięcia gałęzi zwieszających się z drzew nad cudzym gruntem przysługuje zarówno właścicielowi drzew, jak i właścicielowi gruntu, nad którym gałęzie się zwieszają.

Pierwszy z nich w celu usunięcia gałęzi może wejść na grunt sąsiedni, z kolei drugi może sam usunąć zwieszające się nad jego gruntem gałęzie i owoce, jednakże dopiero po bezskutecznym upływie terminu ich usunięcia, wyznaczonego właścicielowi sąsiedniego gruntu.

Jak widać, takie zachowanie i obowiązek wyznaczenia terminu do usunięcia „tego, co należy do sąsiada” nie dotyczy usunięcia korzeni, bowiem można je „obciąć i zachować dla siebie”.

Co do sytuacji zwieszających się gałęzi i owoców z drzew sąsiada, a więc z cudzego gruntu, można to albo tolerować, albo wezwać sąsiada do ich usunięcia (najlepiej w określonym terminie), a następnie, po bezskutecznym upływie tego czasu, obciąć te gałęzie np. na swój koszt.

„Jeżeli właścicielowi gruntu, na który z sąsiedniego gruntu przechodzą korzenie, przysługuje w stosunku do sąsiada roszczenie o nieczynienie przeszkód w obcięciu tych korzeni, to tym bardziej przenikanie korzeni nie może go pozbawić możliwości korzystania z gruntu w granicach jego usprawiedliwionych potrzeb. Stanowisko przeciwne oznaczałoby bowiem prymat interesu właściciela nieruchomości sąsiedniej, czego nie da się usprawiedliwić brzmieniem art. 150 kc i co pozostawałoby w sprzeczności z ideą ochrony własności wyrażoną w art. 140 kc” – wyrok SN z dnia 6 lutego 2003 r., sygn. IV CKN 1731/00.

„Jeżeli drzewo zasadzone przez właściciela na własnym gruncie rozprzestrzeni się na grunt sąsiedni, właściciel gruntu sąsiedniego może obciąć korzenie tego drzewa, przy czym właściciel gruntu, na którym drzewo rośnie, nie może się temu sprzeciwić. Nadto naruszający korzenie nie musi o swym zamiarze uprzedzać właściciela gruntu sąsiedniego. Następstwa obcięcia korzeni, w postaci choroby lub obumarcia drzewa, nie obciążają właściciela, który ze swego prawa skorzystał, prowadząc m.in. działalność inwestycyjną” – wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 grudnia 2008 r., sygn. IV SA/Wa 1321/08.

Realizując te prawa, trzeba wszakże brać pod uwagę obowiązki i liczne ograniczenia wynikające z innych przepisów prawa, w tym zwłaszcza z ustawy o ochronie przyrody.

Cytowana ustawa w art. 87a normuje kwestię wykonywania prac w obrębie korzeni, pnia lub korony drzewa lub krzewu następująco: po pierwsze, prace ziemne oraz inne prace wykonywane ręcznie, z wykorzystaniem sprzętu mechanicznego lub urządzeń technicznych, wykonywane w obrębie korzeni, pnia lub korony drzewa lub w obrębie korzeni lub pędów krzewu, przeprowadza się w sposób najmniej szkodzący drzewom lub krzewom.

Po drugie, prace w obrębie korony drzewa nie mogą prowadzić do usunięcia gałęzi w wymiarze przekraczającym 30% korony, która rozwinęła się w całym okresie rozwoju drzewa, chyba że mają na celu:

• usunięcie gałęzi obumarłych lub nadłamanych;
• utrzymywanie uformowanego kształtu korony drzewa;
• wykonanie specjalistycznego zabiegu w celu przywróceniu statyki drzewa.

Po trzecie, zabieg, o którym mowa wyżej, wykonuje się na podstawie dokumentacji, w tym dokumentacji fotograficznej, wskazującej na konieczność przeprowadzenia takiego zabiegu. Po czwarte, usunięcie gałęzi w wymiarze ponad 30% korony, która rozwinęła się w całym okresie rozwoju drzewa, w celu innym niż określony wyżej, stanowi uszkodzenie drzewa. Po piąte, usunięcie gałęzi w wymiarze przekraczającym 50% korony, która rozwinęła się w całym okresie rozwoju drzewa, w celu innym niż określony w ust. 2, stanowi zniszczenie drzewa.

W przypadku zniszczenia lub uszkodzenia drzewa, o którym mowa, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może wymierzyć administracyjną karę pieniężną na posiadacza nieruchomości lub innego sprawcę szkody. Kary takiej nie wymierza się w okolicznościach uzasadnionych „stanem wyższej konieczności”.

Art. 151 kc: normy przy przekroczeniu granic gruntu bez winy umyślnej

Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, jego właściciel nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Przepis art. 151 kc normuje sytuację, gdy „bez winy umyślnej” przekroczenia granic sąsiedniego gruntu, zwłaszcza przy robotach budowlanych, budowie, przebudowie obiektu lub jego urządzenia. Prawa właściciela gruntu sąsiedniego są z mocy prawa ograniczone, ponieważ nie może on żądać od sąsiada, który w wyniku prowadzonych robót przekroczył granice jego gruntu, przywrócenia stanu poprzedniego, czyli np. rozbiórki elementu budynku lub jego urządzenia.

Jednakże przysługuje mu prawo żądania przywrócenia stanu poprzedniego przed naruszeniem, gdy „bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda”.

Powstaje jednak pytanie, czy może mieć jakieś inne roszczenia, jeśli jednak nie sprzeciwił się temu przekroczeniu i nie przysługuje mu w związku z tym roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego. Cytowane orzecznictwo wyjaśnia, że także w takim wypadku przysługuje prawo do roszczeń uzupełniających.

W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 24 września 2010 r., IV CSK 76/10, czytamy: „Właścicielowi gruntu, którego granice zostały przekroczone przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia na nieruchomości sąsiedniej, przysługują tzw. roszczenia uzupełniające, przewidziane w art. 224 § 2 i art. 225 kc także wówczas, gdy zgodnie z art. 151 kc nie służy mu roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego”.

Dosyć często taka sytuacja „przekroczenia granic gruntu bez winy umyślnej” występuje przy dociepleniu budynków stojących w zwartej zabudowie. W takim wypadku może powstać pytanie, czy organ administracji architektoniczno-budowlanej rozwiąże taki problem administracyjnie, czy też w pierwszej kolejności będzie chodziło o kwestie prawa cywilnego w związku z przepisami art. 151 i nast. kc.

Zagadnienie to w pewnym sensie wyjaśniono w wyroku NSA w Warszawie z dnia 28 sierpnia 2015 r., sygn. II OSK 2/14, który stwierdza: „Ewentualne przekroczenie granicy sąsiedniej działki przy docieplaniu budynku, co jest nieuchronne przy usytuowaniu budynku bezpośrednio przy granicy, jest w pierwszej kolejności naruszeniem własności – instytucji prawa cywilnego. Nie mogą więc tu mieć zastosowania przepisy prawa administracyjnego”.

Taka sytuacja „przekroczenia granic gruntu bez winy umyślnej” przy robotach dociepleniowych występuje także wtedy, gdy inwestorem jest wspólnota mieszkaniowa, również wtedy, gdy działka gruntu będąca nieruchomością wspólną nie jest działką samodzielną, a właścicielem działki sąsiedniej jest gmina, zbywca nieruchomości. Wówczas mogą mieć zastosowanie przepisy art. 151 kc, ale przede wszystkim znajdą zastosowanie przepisy lex specialis, czyli art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Na ich podstawie właścicielom lokali wyodrębnionych przysługuje prawo roszczeniowe do zbywcy (gminy) o przeniesienie prawa własności działki sąsiedniej lub jej części w taki sposób, by działka stanowiąca nieruchomość wspólną stała się działką samodzielną w rozumieniu prawa.

Wymaga podkreślenia, że prawo roszczeniowe w tym wypadku nie przysługuje wspólnocie mieszkaniowej jako osobie ustawowej, ale wyłącznie właścicielom lokali wyodrębnionych tworzących wspólnotę mieszkaniową.

Art. 152 kc: zasada współdziałania sąsiadów przy rozgraniczaniu i utrzymywaniu znaków

Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie.

Z mocy art. 152 kc właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych. Jednakże dokonywanie nakładów na ogrodzenie rozgraniczające sąsiednie działki nie wpływa na prawa własności do tego ogrodzenia.

Jak pamiętamy, ustalone granice nieruchomości są oznaczane na gruncie przez upoważnionych geodetów znakami granicznymi, które wskazują na przebieg granicy nieruchomości. Znaki graniczne podlegają ochronie w związku z art. 38–39 Prawa geodezyjnego i kartograficznego. Adresatem obowiązków w zakresie ochrony znaków granicznych jest władający, tzn. właściciel lub inna osoba władająca nieruchomością.

Właściciel lub inna osoba władająca nieruchomością, na której znajdują się znaki geodezyjne, urządzenia zabezpieczające te znaki oraz budowle triangulacyjne, są obowiązani:

• nie dokonywać czynności powodujących ich zniszczenie, uszkodzenie lub przemieszczenie;
• niezwłocznie zawiadomić właściwego starostę o ich zniszczeniu, uszkodzeniu, przemieszczeniu lub zagrażaniu przez nie bezpieczeństwu życia lub mienia.

Zauważyć należy, że spór o linię graniczną oraz o to, do którego z sąsiadów przynależy prawo własności przygranicznego pasa gruntu wzdłuż ich nieruchomości, podlega rozpoznaniu w sprawie o rozgraniczenie.

Problem własności rozgraniczanych nieruchomości ma w tym wypadku charakter wtórny. W tym celu przeprowadza się postępowanie polegające na wznowieniu znaków granicznych lub postępowanie rozgraniczające.

Art. 153 kc: postępowanie rozgraniczeniowe

Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie da się stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby takiego stanu również nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między interesowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności. Może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.

Gdy granice nieruchomości okażą się – w mniemaniu sąsiadów – sporne, z zasady ustala się je według tzw. ostatniego spokojnego stanu posiadania, ponieważ w art. 153 kc nie chodzi o stan tymczasowy, a o ustabilizowany stan posiadania przedmiotu rozgraniczenia.

Chodzi o taki stan, który, jak wyjaśnia orzecznictwo SN, nie pozwala wprawdzie na stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie, jednakże trwa zbyt długo, by pozbawienie dotychczasowego posiadacza posiadania pasa ziemi przez ustalenie granicy „z uwzględnieniem wszelkich okoliczności” dało się pogodzić z zasadami współżycia społecznego.

Według art. 39 ust. 1 prawa geodezyjnego i kartograficznego (PGK) „przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, ustalone uprzednio, mogą być wznowione bez przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia. Jeżeli jednak wyniknie spór co do położenia znaków, strony mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy”.

Procedura wznowienia znaków granicznych jest dokonywana na podstawie art. 39 ust. 3 PGK przez uprawnionego geodetę na wniosek strony (stron).

Wznowienie znaków granicznych polega na odszukaniu ich według dokumentacji geodezyjnej i wznowieniu lub wyznaczeniu punktów granicznych, także wtedy, gdy znaki zostały uszkodzone, zniszczone czy przesunięte. Utrwalenia wyników pomiaru punktów granicznych dokonuje geodeta na tzw. szkicach polowych i w dziennikach pomiarowych.

Z czynności sprawdzenia i utrwalenia (tzw. stabilizacji) oraz opisu znaków granicznych uprawniony geodeta sporządza w obecności stron protokół wznowienia znaków granicznych. O czynnościach wznowienia zawiadamia się – poza stronami – także właściwy organ geodezyjny.

W przypadku braku zgodności stron co do położenia znaków granicznych, sprawę rozstrzyga sąd.

Warto tu przytoczyć zapisy art. 31 PGK:

1. Czynności ustalania przebiegu granic wykonuje geodeta upoważniony przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

2. Przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej.

3. Jeżeli jest brak danych, o których mowa w ust. 2, lub są one niewystarczające albo sprzeczne, ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy.

4. W razie sporu co do przebiegu linii granicznych, geodeta nakłania strony do zawarcia ugody. Ugoda zawarta przed geodetą posiada moc ugody sądowej.

Podstawę ustalania przebiegu granic nieruchomości stanowią dokumenty:

I. stwierdzające stan prawny nieruchomości:

• odpisy z ksiąg wieczystych lub odpisy dokumentów znajdujących się w zbiorze dokumentów,
• wypisy aktów notarialnych,
• prawomocne orzeczenia sądu i ugody sądowe,
• ostateczne decyzje administracyjne.

II. określające położenie punktów granicznych i przebieg granic nieruchomości:

• dokumenty geodezyjne zawierające dane liczbowe do ustalenia przebiegu granic (szkice graniczne, protokoły graniczne, akty ugody, zarysy pomiarowe z pomiaru granic, szkice wyznaczenia granic działek wydzielonych w wyniku scalenia, wymiany gruntów lub w wyniku podziału nieruchomości, inne dokumenty pomiarowe, obliczeniowe i opisowe pozwalające na ustalenie przebiegu granic),
• w razie braku dokumentów, o których mowa, także mapy i plany obejmujące granice albo inne elementy pozwalające na odtworzenie lub analizę przebiegu granic, w szczególności: mapy jednostkowe nieruchomości, mapy katastralne, mapy scalenia i wymiany gruntów, plany parcelacyjne, mapa ewidencji gruntów, mapa zasadnicza.

Za podstawę ustalania przebiegu granic nieruchomości mogą służyć uwierzytelnione przez ośrodek dokumentacji kopie, wyrysy, odrysy, wypisy lub odpisy dokumentów przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, jeżeli zawierają dane o ich rodzaju, dacie powstania i wykonawcy.

Należy pamiętać, że administracyjne postępowanie rozgraniczeniowe wszczyna się na wniosek stron lub z urzędu (wójt, burmistrz lub prezydent miasta), jednakże czynności techniczne (geodezyjne) związane z rozgraniczeniem zlecają strony uprawnionemu geodecie.

Z czynności ustalenia przebiegu granic nieruchomości geodeta sporządza protokół graniczny lub akt ugody.

Jeżeli przebieg granicy nieruchomości został ustalony na podstawie zebranych dowodów, geodeta wskazuje stronom przebieg granicy i stabilizuje punkty graniczne. Następnie sporządza protokół graniczny i wykonuje pomiar granicy, a także trwałych elementów zagospodarowania terenu mających znaczenie dla określenia jej przebiegu.

Podpisany przez strony protokół graniczny wiąże strony (właścicieli nieruchomości sąsiednich).

W razie sporu co do przebiegu granicy nieruchomości geodeta nakłania strony do zawarcia ugody. Następnie sporządza akt ugody, który jest sporządzany oddzielnie dla każdej linii granicznej, która w całości lub na niektórych odcinkach była sporna. Obejmuje ona wyłącznie sporne odcinki granicy. Zasadą jest, że treść ugody nie może wykraczać poza przedmiot związany z rozgraniczeniem. Po sporządzeniu aktu ugody geodeta wykonuje czynności stabilizacji punktów granicznych i pomiaru granicy.

Akt ugody powinien, poza protokołem granicznym, zawierać:

• opis przedmiotu sporu z podaniem granic wskazanych przez strony oraz wynikających z dokumentacji,
• opis wzajemnych ustępstw,
• szczegółowy opis granicy uznanej za obowiązującą po podpisaniu aktu ugody,
• informację, że zawarta ugoda posiada moc ugody sądowej.

Wzór aktu ugody sporządza geodeta według wzoru stanowiącego załącznik do cytowanego rozporządzenia. Treść ugody nie może wykraczać poza przedmiot sprawy. Ugoda zawarta przed geodetą ma moc ugody sądowej, chyba że strony nadal nie będą zadowolone. Ten etap postępowania administracyjnego kończy wydanie decyzji administracyjnej o rozgraniczeniu. Strona niezadowolona ma prawo w terminie 14 dni zażądać przekazania ww. sprawy do sądu.

Art. 154 kc: normy dotyczące współdziałania w granicy działek

§ 1. Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.

§ 2. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.

Norma ta jest niezwykle przydatna w stosunkach pomiędzy sąsiadami, ponieważ z natury sąsiedztwo nieruchomości powoduje wzajemną zależność sąsiadów, a czasem prowadzi do sporów między nimi, które można rozwiązać poprzez normy „prawa sąsiedzkiego”. Jednak, według orzecznictwa SN, jest niedopuszczalne „dokonywanie takiej wykładni przepisu art. 154 § 2 kc, która prowadziłaby do rozszerzania jego zakresu przedmiotowego ponad znaczenie”.

Z zasady współdziałania sąsiadów wynika wspólny obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania urządzeń znajdujących się w granicy działek, a więc murów, ogrodzeń, miedz, rowów, albo innych urządzeń, także drzew i krzewów rosnących na granicy, np. po połowie kosztów.

Jednakże według uchwały SN z dnia 24 stycznia 2002 r., sygn. III CZP 75/01, „przewidziany w art. 154 § 2 kc obowiązek ponoszenia kosztów urządzeń znajdujących się na granicy gruntów sąsiadujących nie obejmuje kosztów wybudowania nowego urządzenia”.

W uchwale tej wyjaśniono także kwestie rozbiórki i odbudowy urządzeń w granicy działek. Stwierdzono m.in.: „Jeżeli urządzenie graniczne stanowi część składową jednego gruntu, należy do właściciela tego gruntu. Na ogólnych zasadach należy też rozstrzygać kwestię, komu przysługuje własność materiałów pochodzących z rozbiórki rozebranego urządzenia, mając na względzie to, kto był jego właścicielem i poniósł koszty jego wzniesienia. Nie wyłącza to uznania, że na podstawie umowy między sąsiadami, którzy ponieśli wspólnie koszty urządzenia granicznego, prawa do nich będą im wspólnie przysługiwały na zasadach wynikających z umowy”.

Obowiązek wspólnego ponoszenia kosztów utrzymania urządzeń granicznych jest następstwem wspólnego użytku tych urządzeń, a nie stosunków własnościowych.

Nie stoi to na przeszkodzie, by w sytuacji, gdy sąsiedzi nie umówili się co do sposobu określenia rozkładu kosztów utrzymania tych urządzeń, stosować w drodze analogii – wobec braku uregulowania tej kwestii w art. 154 kc (odmiennie niż w art. 152 kc określającym ich rozkład po połowie) – zasadę odnoszącą się do współwłaścicieli.

Zgodnie z nią, na podstawie art. 207 kc każdy współwłaściciel ponosi wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną proporcjonalnie do przysługującego mu udziału. Odnotować trzeba także pogląd odmienny, że zgodnie ze zwyczajem koszty te obciążają sąsiadów w równej mierze. Obydwa przedstawione stanowiska dotyczą jednak kwestii rozłożenia kosztów, a nie określenia ich zakresu.

Abstrahując od urządzeń, do kogo należy prawo własności miedzy i gdzie na miedzy przebiega granica prawa własności do tej miedzy?

W wyroku z dnia 19 września 2007 r., sygn. II SA/Lu 457/07, WSA w Lublinie stwierdza: „Z przepisu art. 154 § 1 kc wynika domniemanie, że urządzenie na granicy, jakim jest miedza, służy do wspólnego użytku sąsiadów. Brak natomiast ustawowego domniemania co do własności miedzy. Domniemanie faktyczne, że granica biegnie środkiem miedzy, wynika najczęściej ze zwyczaju zostawiania przez sąsiadów jakiejś szerokości pasa gruntu w celu utworzenia miedzy pozostającej we wspólnym użytku sąsiadów.

Domniemanie to wynika z zasad prawa sąsiedzkiego i jego funkcją jest niedopuszczenie do konfliktów sąsiedzkich na tle korzystania z urządzeń umieszczonych na granicy. Dlatego jego istnienie związane jest z określonym stanem faktycznym, a mianowicie z faktyczną granicą między sąsiadującymi gruntami.

Oznacza to, że dopiero samo rozgraniczenie nieruchomości według innej linii granicznej niż faktyczna niweczy domniemanie z art. 154 kc z chwilą przesunięcia granicy. Na skutek tego obiekty przestaną znajdować się na granicy, a wejdą w skład którejś z sąsiadujących ze sobą działek.

Rzeczą strony, która powoływałaby się na swe uprawnienia wynikające z stanu prawnego odmiennego niż wynikający z domniemania prawnego lub faktycznego, byłoby twierdzić i udowodnić, że w konkretnym wypadku przysługuje jej własność lub współwłasność całej miedzy lub jakieś inne prawo uzasadniające roszczenie”.

Zwróćmy uwagę, że w przypadku powstania wątpliwości co do przebiegu granicy prawa własności to domniemanie, że granica biegnie środkiem wspólnej miedzy, zostaje obalone.

Jeżeli granice gruntów stały się sporne, to właścicieli obowiązuje postępowanie rozgraniczeniowe.

W innym wypadku wszystko to, co w granicy działki, służy do wspólnego użytku sąsiadów, tym samym muszą oni ponosić wspólnie koszty utrzymania różnych urządzeń, w tym płotów, ogrodzenia itp.

Wójt (burmistrz, prezydent miasta) wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości, jeżeli zainteresowani właściciele nieruchomości nie zawarli ugody, a ustalenie przebiegu granicy nastąpiło na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron.

Wydanie decyzji poprzedza:

dokonanie przez wójta, burmistrza (prezydenta miasta) oceny prawidłowości wykonania czynności ustalenia przebiegu granic nieruchomości przez upoważnionego geodetę oraz zgodności sporządzonych dokumentów z przepisami; w wypadku stwierdzenia wadliwego wykonania czynności upoważnionemu geodecie zwraca się dokumentację do poprawy i uzupełnienia;

włączenie dokumentacji technicznej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Stronie niezadowolonej z ustalenia przebiegu granicy przysługuje prawo żądania, w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji w tej sprawie, przekazania tej sprawy sądowi. Sąd ustali granice z uwzględnieniem „wszelkich okoliczności”. Może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.

Rozgraniczenie w trybie prawa geodezyjnego i kartograficznego ma tylko pomocniczy charakter. „Ustawodawca rozgraniczeniu w trybie administracyjnym (..) nadał w zasadzie mediacyjny charakter. Strona niezadowolona z administracyjnego ustalenia przebiegu granicy może żądać przekazania sprawy sądowi (art. 34 ust. 2 i ust. 3 ustawy). Wszczęcie postępowania przed sądem uniemożliwia dalsze prowadzenie mediacyjnego postępowania administracyjnego o rozgraniczenie. W konsekwencji takie uregulowanie orzeczeniem sądu powszechnego spornej granicy wyłącza możliwość innego ustalenia tej granicy przez organ administracji”.

Oznacza to, że niemożliwe jest ustalenie w administracyjnym postępowaniu rozgraniczeniowym innego przebiegu granicy niż uczynił to sąd w swoim postępowaniu (por. w tej sprawie orzecznictwo, w tym wyrok NSA w Warszawie z dnia 23 kwietnia 2001 r., sygn. II SA 574/00).

Pamiętajmy, że wykonanie orzeczeń sądowych o rozgraniczeniu nieruchomości odbywa się z udziałem geodety.

Prawomocne orzeczenia i ostateczne decyzje, ustalające przebieg granic nieruchomości, sąd lub organ rozstrzygający przesyła z urzędu w terminie 30 dni do sądów rejonowych wydziałów ksiąg wieczystych oraz do właściwych starostów, w celu ujawnienia ich w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!