Pożytki we wspólnocie mieszkaniowej

W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające. Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza podejmowanie bieżących spraw związanych z eksploatacją i utrzymaniem w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia nieruchomości.

Rozgraniczenie czynności zwykłego zarządu i czynności je przekraczających jest bardzo istotne również na gruncie zarządzania nieruchomościami wspólnymi wspólnot mieszkaniowych.

Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca na nie zgodę oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów.

Przeznaczenie dochodów wspólnoty mieszkaniowej jest bez wątpienia czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymaga uchwały właścicieli lokali. Ponadto, zgodnie z art. 12 ust 2 ustawy o własności lokali (UWL), pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.

Zatem UWL nakazuje, aby pożytki wspólnoty mieszkaniowej w pierwszej kolejności posłużyły pokryciu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a dopiero w części przekraczającej te potrzeby zostały wypłacone właścicielom lokali w wysokości odpowiadającej ich udziałom.

Sposób podziału pożytków między właścicieli

W myśl ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią przynależą do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Określenie wysokości udziału związanego z danym lokalem w nieruchomości wspólnej następuje w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokalu i podlega wpisowi w księdze wieczystej. Zgodnie z wyżej powołanym przepisem art. 12 UWL, jedynym wyznacznikiem, decydującym w jakiej wielkości właściciel lokalu uczestniczy w kosztach zarządzania nieruchomością wspólną i partycypuje w dochodach wspólnoty mieszkaniowej, jest udział związany z lokalem w nieruchomości wspólnej. Nie ma możliwości przyjęcia innego podziału dochodów.

Podatek dochodowy od osób prawnych

Wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych, podlegają więc regułom podatkowym wynikającym z tej ustawy. W myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Z powyższej regulacji można wywieść, że aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, podlegał zwolnieniu przedmiotowemu, muszą być spełnione łącznie dwa warunki:

• dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
• dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Powyższe oznacza, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia, oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nieprzeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Jak wynika z przeważającej części orzecznictwa i interpretacji indywidualnych, dochód wspólnoty mieszkaniowej z tytułu otrzymanego czynszu najmu nieruchomości wspólnej w części przeznaczonej na fundusz remontowy podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

 Wpłaty dokonane na fundusz remontowy powiększają przychody wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy jak wyżej i w związku z tym należy wykazać je po stronie przychodów w zeznaniu CIT-8 o wysokości osiągniętego dochodu przez podatnika podatku dochodowego od osób prawnych.

Pożytki w małej wspólnocie mieszkaniowej

Warto zwrócić uwagę, że inaczej niż w przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej sytuacja wygląda w małych wspólnotach mieszkaniowych, gdyż te nie są zarządzane w oparciu o UWL tylko przepisy o współwłasności określone w kodeksie cywilnym, a zatem art. 12 ust 2 UWL, nie ma tam zastosowania. Natomiast zgodnie z art. 207 kc pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Zatem w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej wszystkie dochody od razu podlegają podziałowi między współwłaścicieli. Jest jednak to związane z faktem, że mała wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą mieszkaniową tylko z nazwy. Nie ma ona żadnej struktury organizacyjnej, a zarządzają nią bezpośrednio wszyscy właściciele lokali.

Pożytki w spółdzielni mieszkaniowej

W spółdzielniach mieszkaniowych zastosowano podobne rozwiązania jak w dużych wspólnotach. Zgodnie z art. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej (ust. 1).

Pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej (ust. 2).

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!