Koszty ochrony jako koszty zarządu nieruchomością wspólną

Do takich kosztów należą między innymi koszty ochrony mienia, których przedmiotem są pomieszczenia usytuowane w budynku, w którym została wyodrębniona własność lokali, a tym samym funkcjonuje tam wspólnota mieszkaniowa. Poniższe uwagi i rozważania odnoszą się właśnie do statusu kosztów ochrony nieruchomości wspólnej w kontekście kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz do relacji takich kosztów do kosztów utrzymania indywidualnych lokali.

Koszty zarządu a prawo

Stosownie do treści art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 24 czerwca 2015 r., poz. 1892) „właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra”.

Z kolei regulacja art. 12 ust. 2 wspomnianej ustawy stanowi, że „pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”. 

Obie z cytowanych regulacji są normami powszechnie obowiązującymi, które nie mogą być modyfikowane w formie czynności prawnych, nawet tych dokonywanych z udziałem właścicieli lokali. Zarówno więc obowiązek każdego z właścicieli lokali polegający na ponoszeniu określonych ustawą kosztów, jak i pokrywanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną przez właścicieli proporcjonalnie do wysokości posiadanego udziału, nie mogą zostać zmienione nawet wolą członków wspólnoty wyrażonej uchwałą, czy też w drodze umowy.

Jedyne dopuszczalne odstępstwo od rozliczania kosztów zarządu nieruchomością wspólną proporcjonalnie do wielkości posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej wynika z treści art. 12 ust. 3 UWL, który stanowi, że uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Uchwała wyłącznie w rozumieniu UWL

Z powyższego wynika więc, że każdy właściciel wyodrębnionego lokalu ponosi zawsze wydatki dwojakiego rodzaju, związane z utrzymaniem należącego do niego lokalu oraz związane z kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Ustalenie przy tym, do której ze wspomnianych kategorii należy zaliczyć konkretny wydatek, jest szczególnie istotne, bowiem determinuje kompetencje wspólnoty mieszkaniowej do podejmowania decyzji w tym zakresie.

Jak trafnie wskazał m.in. Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 13 marca 2014 r., sygn. akt I ACa 771/13: „wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do podejmowania jakichkolwiek decyzji dotyczących kosztów utrzymania lokali stanowiących odrębny przedmiot własności”. Właściciele lokali nie mogą więc podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokalu, a same uchwały mogą być podejmowane tylko w sprawach dotyczących czynności przekraczających zarząd nieruchomością wspólną.Jakiekolwiek więc obciążenia czy też zobowiązania nakładane na właścicieli odrębnych lokali na mocy uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową mogą dotyczyć wyłącznie tej części nieruchomości, która pozostaje nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, w myśl którego „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.

Zgodnie zaś z poglądem sformułowanym przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 763/13: „przepis art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są te części budynku, które «nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali».
Nie chodzi tu przy tym o «użytek» w wąskim tego pojęcia znaczeniu, sprowadzający się do możliwości korzystania z danej części budynku, powiązanej z jej dostępnością.
Pojęcie «użytku» w rozumieniu art. 3 ust. 2 ma szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji, jaką pełni dana część budynku. W konsekwencji, każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej”.

Jeżeli więc wspólnota mieszkaniowa zamierza zawrzeć umowę ochrony mienia, której ma być stroną, a której koszty miałyby być pokrywane przez tę wspólnotę z zaliczek wpłacanych przez właścicieli odrębnych lokali na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, to zakres takiej umowy musi ograniczać się wyłącznie do nieruchomości wspólnej i nie może obejmować ochrony indywidualnych lokali.

Odmienne bowiem ustalenie zakresu ochrony, a więc obejmujące inne aniżeli wspólne części nieruchomości, może skutkować uzasadnionym zarzutem któregokolwiek z właścicieli wyodrębnionych lokali, że środki mające służyć pokrywaniu kosztów zarządu nieruchomości wspólnej są wydatkowane niezgodnie z ich przeznaczeniem i służą w istocie pokrywaniu kosztów utrzymania wyodrębnionych lokali. Koszty zaś utrzymania lokalu muszą być – jak wynika choćby z literalnej wykładni art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali – pokrywane wyłącznie przez właściciela tego lokalu.

Potwierdzeniem takiego stanowiska może być pogląd sformułowany przez Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 2 kwietnia 2014 r., sygn. akt I ACa 1166/13, gdzie wskazano, że „obowiązki w zakresie ponoszenia wydatków i uczestniczenia w kosztach, o których mowa w art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, przynoszą też i takie konsekwencje, że żaden z właścicieli lokali nie jest zobowiązany pokrywać wydatków obciążających innego właściciela”.

Jakakolwiek więc decyzja wspólnoty, nawet wyrażona w formie uchwały, której skutkiem byłoby doprowadzenie do sytuacji, w której zaliczki mające służyć utrzymaniu nieruchomości wspólnej byłyby wydatkowane na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem indywidualnego lokalu, musiałaby zostać uznana za sprzeczną z prawem i zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, a tym samym podlegałaby uchyleniu w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

W opinii sądów

Wspólnota mieszkaniowa jest przy tym podmiotem prawa cywilnego jako tzw. ułomna osoba prawna i charakteryzuje się cechami różniącymi ją nie tylko od osób prawnych, ale także od innych osób ustawowych, w szczególności od handlowych spółek osobowych.

Wspólnota powstaje bowiem nie na skutek czynności prawnej, lecz z mocy samego prawa, w chwili wyodrębnienia w danej nieruchomości pierwszego lokalu, którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel nieruchomości.

Istnienie wspólnoty wiąże się zaś wyłącznie ze sprawowaniem zarządu nieruchomością wspólną, jej zadaniem jest bowiem sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną i utrzymanie tej nieruchomości w stanie niepogorszonym.

Wspólnota mieszkaniowa powołana została więc do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną i do tego ograniczają się jej uprawnienia, także w zakresie sądowego dochodzenia roszczeń (vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 14 lutego 2014 r., sygn. akt VI ACa 980/13).

Wspólnota mieszkaniowa może więc podjąć w formie uchwały wyłącznie decyzję odnoszącą się do zarządzania nieruchomością wspólną i obciążyć właścicieli lokali tworzących tę wspólnotę tylko kosztami związanymi z zarządzaniem takim właśnie zasobem.

W mojej opinii brak jest przy tym podstaw do zakwestionowania kosztów wydatkowanych na ochronę mienia – w części dotyczącej nieruchomości wspólnej – jako kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a tym samym podlegających rozliczeniu z zaliczek wnoszonych przez właścicieli na podstawie art. 15 ust. 1 UWL. Rodzaje kosztów zarządu nieruchomością wspólną zostały bowiem w art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wymienione jedynie przykładowo, a do obowiązków właścicieli lokali należy ponoszenie wszystkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Tak więc do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczane będą także wydatki na inne cele, które nie zostały wymienione wprost w art. 14 przedmiotowej ustawy, a są związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 26 marca 2014 r., sygn. akt I ACa 304/14).

W konsekwencji więc wspólnota mieszkaniowa ma możliwość zawarcia umowy o ochronę mienia w zakresie dotyczącym nieruchomości wspólnej i pokrywania takich kosztów ze środków przeznaczonych na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

W kontekście rozważanego zagadnienia szczególnie zasadne wydaje się powołanie w tym miejscu poglądu sformułowanego przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 13 września 2012 r., sygn. akt I ACa 148/12, gdzie wskazano, że „skoro wspólnota mieszkaniowa nie określiła, w jakiej części ochrona mienia służy zabezpieczeniu mienia indywidualnego właścicieli a w jakiej mienia wspólnego i rozliczana jest w ramach zaliczki na zarząd nieruchomością wspólną, nie ma podstaw do zaliczenia wydatków z nim związanych do kosztów, o jakich stanowi art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Nie ma przy tym przeszkód, aby właściciele ustalili, jaka część kosztów ochrony przypada na część wspólną, a jaka na ochronę ich lokali (mieszkalnych, garażowych i postojowych) i stosownie do tego przyjęli inne zasady rozliczenia, uwzględniające to rozróżnienie”.

Należy tu jednak podkreślić, że samo zawarcie przez wspólnotę umowy o ochronę mienia w zakresie nieruchomości wspólnej nie wyklucza możliwości zawarcia przez poszczególnych właścicieli lokali odrębnej umowy dotyczącej ochrony mienia (czy też mienia i osób) w zakresie dotyczącym ich lokali. W ten sposób koszty ochrony nieruchomości wspólnej będą pokrywane w ramach kosztów zarządu tą nieruchomością proporcjonalnie do wielkości udziałów posiadanych przez właścicieli w tej nieruchomości, a koszty ochrony wyodrębnionych lokali będą pokrywane przez właściciela takiego lokalu, co wydaje się konstrukcją słuszną i zasługującą na aprobatę.

Współwłasność a własność lokalu

O ile jednak decyzje w tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych co do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu są podejmowane większością głosów – liczonych według wielkości udziałów posiadanych przez głosujących właścicieli – o tyle kwestia ustanowienia ochrony wyodrębnionego lokalu pozostaje już w wyłącznej gestii właściciela tego lokalu.

Pamiętać należy, że własność wyodrębnionego lokalu przysługuje konkretnemu właścicielowi, który ma prawo do podejmowania autonomicznych – a więc niezależnych od woli właścicieli innych lokali, nawet położonych w ramach jednego budynku – decyzji co do przedmiotu swojej własności.

Fundamentalny zakres prawa własności jest przy tym wyrażony w treści art. 140 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

W zakresie więc podjęcia decyzji co do objęcia swojego lokalu ochroną, właściciel tego lokalu pozostaje niezależny od innych właścicieli lokali i nie jest zmuszony do podporządkowania się woli większości w tej kwestii.

Nawet więc w sytuacji, w której zdecydowana większość właścicieli lokali wyrażałaby wolę objęcia wspólną ochroną ich lokali – co może wynikać choćby z korzystnych warunków finansowych tak skonstruowanej umowy – właściciele tacy nie dysponują instrumentem prawnym, na mocy którego mogliby uzyskać zgodę na taką czynność właściciela lokalu, który się temu sprzeciwia i nie wyraża woli objęcia wspomnianą ochroną należącego do niego lokalu.

Pamiętać przy tym należy, że skoro własność wyodrębnionego lokalu nie jest przedmiotem współwłasności wynikającej z funkcjonowania wspólnoty, to do zarządu tym lokalem nie znajdzie zastosowania choćby regulacja art. 199 Kodeksu cywilnego, która przewiduje możliwość wystąpienia o uzyskanie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu przez współwłaścicieli dysponujących przynajmniej połową udziałów.

Udziały posiadane w nieruchomości wspólnej nie mogą w żadnym razie być utożsamiane z własnością lokalu, ponieważ stanowią jedynie prawo z tym lokalem związane. W konsekwencji więc nawet przytłaczająca większość właścicieli lokali położonych w ramach jednego budynku nie może wymusić na innych właścicielach lokali zgody na czynność odnoszącą się do przedmiotu odrębnej własności, jaką jest wyodrębniony lokal.

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 20 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 1394/13: „żaden przepis prawa nie zezwala wspólnocie mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele mieliby obowiązek się podporządkować. Brak jest też podstaw do przyjmowania przez wspólnotę mieszkaniową regulacji o charakterze prewencyjnym, mających zapobiegać ewentualnym zagrożeniom czy szkodom. Za niedopuszczalne należy uznać kreowanie w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej stosunku obligacyjnego między wspólnotą a jednym z jej członków. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada więc kompetencji do przyjmowania regulacji o charakterze prewencyjnym”.

Jeszcze dobitniej wyraził wspomnianą zasadę Sąd Apelacyjny w Krakowie, uzasadniając wyrok z dnia 15 października 2015 r., sygn. akt I ACa 895/15, wskazując, że ingerencja w prawo własności nie może być dokonana przez osoby trzecie – w tym wspólnotę mieszkaniową lub właściciela innego lokalu – wówczas, gdy sposób wykonywania tego prawa przekracza granice ustanowione przez normy prawne.

Mając na względzie opisane wyżej okoliczności, należy więc dojść do wniosku, że wspólnota mieszkaniowa ma stosowną legitymację do zawarcia umowy o ochronę części wspólnych i finansowania tej umowy jako kosztów zarządu z zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali.

Oczywiste jest przy tym zakwalifikowanie zawarcia wspomnianej umowy jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a więc wymagającej stosownej uchwały. Właściciele nie mogą przy tym co do zasady objąć zakresem takiej umowy ochrony indywidualnych lokali oraz finansować takiej ochrony jako kosztów zarządu nieruchomości wspólnej.

W przypadku zaś braku zgody któregokolwiek z właścicieli odrębnych lokali na objęcie ochroną indywidualną również jego lokalu, pozostali właściciele nie dysponują roszczeniem wobec takiego właściciela, którego mogliby skutecznie dochodzić, a którego uwzględnienie wiązałoby się z nakazaniem temu właścicielowi uczestniczenia w umowie, której przedmiotem byłyby indywidualne lokale.

Z drugiej jednak strony każdy właściciel wyodrębnionego lokalu może we własnym zakresie zawrzeć umowę ochrony swojego lokalu bez potrzeby uzyskiwania w tym zakresie czyjejkolwiek zgody. Umowa taka może też zostać zawarta przez grupę właścicieli lokali położonych w jednej nieruchomości, czego uzasadnieniem mogą być choćby korzystniejsze warunki finansowe umowy obejmującej więcej niż jeden lokal.

Niezbędne rozdzielenie kosztów

Analizując jednak szczegółowo sytuację poszczególnych właścicieli lokali, którzy wyrażają wolę zawarcia umowy na ochronę zarówno części wspólnych nieruchomości, jak i własnych lokali w kontekście relacji z innymi właścicielami lokali w tej nieruchomości, warto dokonać szerszej analizy – wspomnianego już wyżej – poglądu wyrażonego przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 13 września 2012 r., sygn. akt I ACa 148/12.

Szczególnie należy zwrócić uwagę na tezę, w myśl której nie ma przeszkód, aby właściciele ustalili, jaka część kosztów ochrony przypada na część wspólną, a jaka na ochronę ich lokali, i stosownie do tego przyjęli inne zasady rozliczenia uwzględniające to rozróżnienie.

Z tak wyrażonego stanowiska można więc wysnuć wniosek, że jest zasadniczo możliwe zawarcie umowy, na mocy której zostanie powierzone podmiotowi świadczącemu usługi polegające na ochronie mienia wykonywanie takiej ochrony zarówno w częściach wspólnych, jak i w odrębnych lokalach właścicieli zainteresowanych taką ochroną.

Warunkiem niezbędnym takiej umowy byłoby jednak wyraźne rozdzielenie kosztów przypadających na ochronę nieruchomości wspólnej oraz kosztów ponoszonych na utrzymanie każdego z odrębnych lokali.

Wspomniane rozdzielenie kosztów będzie miało ponadto taki skutek, że o ile w przypadku kosztów ochrony nieruchomości wspólnej konieczne będzie dokonanie ich rozliczenia wyłącznie poprzez pryzmat wielkości udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej, o tyle koszty ochrony indywidualnych lokali – jako niepodlegające zaliczeniu do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w treści art. 13 ustawy o własności lokali – będą mogły zostać rozliczone według zasad swobodnie przyjętych w umowie.

Jeżeli bowiem koszty nie stanowią kosztów zarządu nieruchomością wspólną, to nie znajdą do nich zastosowania ograniczenia określone bezwzględnie obowiązującą normą art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. W efekcie byłoby więc możliwe rozdzielenie takich kosztów w sposób jednakowy dla każdego właściciela lokalu niezależnie od wielkości udziału, jakim właściciel ten dysponuje w nieruchomości wspólnej.

***

Mając na względzie powyższe uwagi, zasadny wydaje się wniosek, że koszty ochrony nieruchomości wspólnej mogą w istocie być skutecznie zaliczane do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, przy czym zawarcie takiej umowy jest odmienne od zakresu umów, których przedmiotem jest ochrona mienia znajdującego się w wyodrębnionych lokalach.

O powyższym rozróżnieniu należy pamiętać zwłaszcza w toku zarządzania wspólnotami, w skład których wchodzą lokale użytkowe oraz części wspólne umożliwiające komunikację pomiędzy tymi lokalami, co ma miejsce choćby w różnego rodzaju pawilonach czy domach handlowych.

Rozróżnienie takie pozwoli z jednej strony na uniknięcie problemów w zakresie rozliczenia kosztów zarządu związanych z realizacją wspomnianych umów, z drugiej zaś pozwoli na precyzyjne określenie przedmiotu umowy i potrzeb wspólnoty na etapie poszukiwania odpowiedniego podmiotu świadczącego usługi ochrony.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!