Tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej

W literaturze przedmiotu podkreśla się, że podstawowym trybem podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej jest oddawanie głosów podczas zebrania właścicieli lokali.^[1]

Zgodnie z art. 22 ust. 2 UWL: „do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej”. Nic nie stoi oczywiście na przeszkodzie, by zebranie właścicieli zwołane zostało w celu podjęcia także takiej uchwały, która nie dotyczy sprawy przekraczającej zakres zwykłego zarządu, wyszczególnionej w otwartym katalogu tego rodzaju spraw zawartym w art. 22 ust. 3 UWL.

Zebranie właścicieli lokali stanowi zatem nadrzędny organ w każdej wspólnocie mieszkaniowej, który władny jest do podejmowania uchwał wyrażających zgodę na dokonanie w imieniu wspólnoty czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Uchwały właścicieli lokali służą więc do wyrażania wspólnej woli członków danej wspólnoty mieszkaniowej. W doktrynie prawniczej przyjmuje się przy tym zgodnie, że uchwały podejmowane przez właścicieli lokali stanowią rodzaj czynności prawnej.

Ponieważ oddanie głosu nad uchwałą stanowi złożenie oświadczenia woli przez członka wspólnoty mieszkaniowej, wielość tych oświadczeń doprowadza do podjęcia wielostronnej czynności prawnej, jaką jest właśnie uchwała. Kryterium pozwalającym przypisać uchwałom moc wiążącą dla wszystkich członków wspólnoty jest więc wola większości i zgodność z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa.

Zebrania właścicieli lokali zwoływane są bądź przez zarząd wspólnoty, bądź też jej zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzony został w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL. Jeżeli ustanowiony został zarządca przymusowy, to właśnie do jego kompetencji należy zwołanie zebrania wspólnoty. W wyjątkowych okolicznościach, tj. w sytuacji, gdy zarząd lub zarządca nie zwołali obligatoryjnego zebrania rocznego w ustawowym terminie ^[2], przepisy UWL ^[3] przewidują możliwość zwołania zebrania właścicieli lokali również przez każdego z nich.

• Zgodnie z art. 31 lit. b) UWL zebrania ogółu właścicieli lokali, niezależnie od zebrania rocznego, zwoływane mogą być także w razie takiej potrzeby w każdym czasie przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL, na ich wniosek lub na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.
• Uprawnienie do zwołania zebrań właścicieli lokali innych niż obligatoryjne zebranie roczne nie przysługuje z kolei samodzielnie właścicielowi lokalu, nawet na wniosek zgłoszony przez innych właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Przepis art. 30 ust. 1a UWL nie znajduje bowiem zastosowania do innych, poza zebraniem rocznym, zebrań właścicieli lokali i to niezależnie od przedmiotu takiego zebrania czy też okoliczności towarzyszących jego zwołaniu.
• O zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL, powinien zawiadomić każdego właściciela lokalu na piśmie co najmniej na 1 tydzień przed terminem planowanego zebrania. Zgodnie zaś z art. 32 ust. 2 UWL zawiadomienie o zebraniu powinno obligatoryjnie zawierać przynajmniej informacje o: dniu, godzinie, miejscu zebrania oraz planowanym porządku obrad.

Warto wyjaśnić w tym miejscu, że zaplanowany porządek obrad nie powinien być rozumiany jako porządek „sztywny” w tym sensie, że zebrani właściciele lokali mogą wyjść poza jego zakres i zająć się sprawami w porządku obrad nieuwzględnionymi, w szczególności zaś mogą podjąć uchwały pierwotnie w porządku tym nieprzewidziane ^[4].

Jak wyjaśnił bowiem Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 31 stycznia 2013 r.:

„ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. DzU z 2000 r., nr 80, poz. 903) nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Konsekwentnie trzeba przyjąć, że właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je” ^[5].

W przypadku zaś gdy przedmiotem zebrania i podejmowanych w jego trakcie uchwał ma być zmiana we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali tworzących wspólnotę, należy w wysłanym zawiadomieniu koniecznie wskazać treść proponowanych zmian.

Niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę do uchylenie podjętej uchwały przez sąd, o tyle jednak, o ile zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść ^[6].

Przepisy UWL nie regulują w sposób autonomiczny trybu procedowania podczas zebrań członków wspólnoty mieszkaniowej. W związku z tym w doktrynie prawniczej wskazuje się na analogiczne stosowanie procedury, ogólnych zasad i zwyczajów, jakie ugruntowane zostały przez praktykę odnośnie do posiedzeń innych organów kolegialnych. Powyższe zasady dotyczą przede wszystkim wyboru przewodniczącego zebrania czy też protokołowania przebiegu takiego zebrania.

W tych wszystkich wspólnotach mieszkaniowych, w których liczba lokali jest znaczna, zasadnym byłoby także rozważenie możliwości powołania na czas zebrania komisji skrutacyjnej, której zadaniem byłoby przeprowadzenie głosowania właścicieli lokali nad uchwałami oraz prawidłowe obliczenie oddanych przez nich głosów.

Protokół z zebrania właścicieli lokali powinien z kolei obejmować informacje co najmniej o:

• treści i oznaczeniu zapadłych uchwał,
• liczbie głosów oddanych „za” lub „przeciw” każdej uchwale,
• a także oznaczenie i omówienie wniosków oraz innych oświadczeń właścicieli lokali złożonych w toku zebrania.

Załącznikiem do protokołu z zebrania powinna być obligatoryjnie lista obecności właścicieli lokali, pełnomocnictwa udzielone przez nieobecnych właścicieli lokali złożone do protokołu zebrania czy też protokół powołanej komisji skrutacyjnej z liczenia głosów. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 października 2002 r.: „protokołowanie uchwał jest wymaganiem praktycznym w sytuacji, gdy wynik głosowania może być wykazany w razie sporu wszelkimi środkami dowodowymi” ^[7].

Głosowanie nad uchwałą, stosownie do ustalonych w toku zebrania zasad, może odbyć się zarówno w sposób jawny, jak i tajny. W praktyce głosowanie na zebraniu odbywa się zazwyczaj w sposób jawny poprzez np. podniesienie ręki lub oddanie głosu na kartce do głosowania.

Tryb podejmowania uchwał na zebraniu właścicieli lokali jako tryb podstawowy umożliwia zatem poprzedzenie podjęcia uchwały merytoryczną dyskusją członków wspólnoty zarówno w zakresie dotyczącym samego przedmiotu proponowanej uchwały, jak i (co często zdarza się w praktyce) jej celowości.

Dyskusja taka ułatwia podjęcie ostatecznej decyzji przez właścicieli wahających się jeszcze z oddaniem swojego głosu „za” lub „przeciw” przyjęciu procedowanej uchwały. Umożliwia także zadawanie pytań oraz udzielanie odpowiedzi i wyjaśnień na podniesione w toku zebrania wątpliwości.

Pamiętać jednak należy, że uchwała wiąże nie tylko tych członków wspólnoty, którzy głosowali za jej przyjęciem, lecz także tych, którzy nie brali w ogóle udziału w głosowaniu lub też głosowali przeciwko proponowanej uchwale. Zdarzyć się może, że uchwała taka zostanie podjęta przy uczestnictwie na zebraniu nawet niewielkiej grupy właścicieli lokali lub właściciela dysponującego większością udziałów w nieruchomości wspólnej. Przepisy UWL nie przewidują bowiem wymogu quorum, czyli niezbędnej dla prowadzenia zebrania i podejmowania w jego trakcie skutecznych rozstrzygnięć minimalnej liczby członków wspólnoty, którzy powinni być obecni na zebraniu.

Tryb indywidualnego zbierania głosów

Jak podkreśla się w orzecznictwie, przewidziane w art. 23 ust. 1 UWL tryby podejmowania uchwał (tj. na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów oraz mieszany, czyli częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów, częściowo na zebraniu) są jednakowo traktowane przez ustawodawcę, w tym znaczeniu, że dla ważności uchwały wyrażającej zgodę na podjęcie czynności przekraczającej zwykły zarząd, niezależnie przy tym, czego ona dotyczy, każdy ze wskazanych wyżej trybów podejmowania uchwał jest dopuszczalny ^[8].

W praktyce tryb ten znajduje zastosowanie w sytuacji, gdy konieczne jest szybkie uzyskanie stanowiska właścicieli lokali (lub ich większości) w kwestii mającej znaczenie dla danej wspólnoty mieszkaniowej lub też gdy zwołanie zebrania wspólnoty z różnych względów nie jest niezbędne. Jak słusznie podkreśla się w doktrynie prawniczej, omawiany tryb podejmowania uchwał we wspólnocie zapobiega często jej paraliżowi decyzyjnemu.

Podejmowanie uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów pozwala zatem zarządowi danej wspólnoty na uzyskanie zgody członków wspólnoty bez potrzeby zwoływania zebrania właścicieli lokali.
Z powyższego wynika również zwolnienie zarządu wspólnoty z obowiązku powiadomienia na piśmie właścicieli lokali o dniu, godzinie, miejscu i porządku zebrania, jak ma to miejsca w przypadku zwoływania zebrania wspólnoty mieszkaniowej.

Najistotniejszą kwestią związaną ze wskazanym trybem podejmowania uchwał jest zachowanie ustawowego wymogu, by głosy właścicieli lokali zbierane były w sposób indywidualny przez sam zarząd wspólnoty.

Zwrócić należy jednocześnie uwagę na stanowisko zajęte przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lipca 2004 r., w którym stwierdzono, że „podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów dokonanego przez osoby nieuprawnione może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd. Uchylenie podjętej w powyższy wadliwy sposób uchwały powinno nastąpić z kolei wówczas, gdy uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść ^[9].W orzecznictwie podkreśla się jednak, że uprawnienie zarządu do indywidualnego zbierania głosów nie musi być odczytywane ściśle, tj. jako wymóg uzyskiwania podpisów przez członków zarządu. Konieczne jest jednak, by zarząd co najmniej „firmował” i nadzorował akt podejmowania uchwały” ^[10].

Dodatkowo wskazać należy, że tryb indywidualnego zbierania głosów nie będzie miał zastosowania do podejmowania uchwał wspólnoty w tych wszystkich sprawach, które wymagają sporządzenia protokołu notarialnego ^[11]. W razie bowiem zastosowania tego trybu notariusz nie miałby możliwości sporządzenia takiego protokołu. W tych zatem sprawach uchwały wspólnoty muszą być podejmowane bądź w trybie podstawowym, tj. na zabraniu wspólnoty, bądź w ostateczności – w trybie mieszanym.

Wątpliwości wzbudza również zagadnienie dopuszczalności podejmowania uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów w sprawach objętych porządkiem obrad corocznego obligatoryjnego zebrania właścicieli lokali, tj. dotyczących spraw wyszczególnionych w art. 30 ust. 2 UWL, czyli:

• uchwalenia rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
• oceny pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL,
• sprawozdania zarządu i podjęcia uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

W doktrynie prawniczej słusznie podkreśla się w tym miejscu, że mając na uwadze, iż sam ustawodawca ustanowił obowiązek zwoływania corocznego zebrania właścicieli lokali, a przy tym jednocześnie określił treść porządku obrad takiego zebrania, to tym samym wykluczona została możliwość indywidualnego zbierania głosów w sprawach określonych w art. 30 ust. 2 UWL.

Zgodnie z art. 23 ust. 3 UWL: „o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie”.

Obowiązek powiadomienia spoczywa na zarządzie wspólnoty. Mimo że komentowany przepis pomija w tym zakresie zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL, co mogłoby błędnie sugerować, że zarządca nie jest uprawniony do zbierania głosów od członków wspólnoty, stwierdzić należy, iż nic nie stoi na przeszkodzie, by obowiązek ten zarząd wspólnoty zrealizował za pośrednictwem osoby (podmiotu) sprawującej zarząd nieruchomością wspólną. Zgodnie bowiem ze stanowiskiem zaprezentowanym przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 stycznia 2009 r. wynika, że „gdy uchwała jest podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów, to głosy zbiera zarząd, ale należy przez to rozumieć, że dotyczy to tylko sytuacji, gdy zarząd wspólnoty mieszkaniowej wykonuje swoje obowiązki osobiście”. Sąd potwierdził więc to, co literalnie wynika z art. 23 UWL.

Jeżeli zaś na mocy art. 18 UWL zarząd został powierzony osobie fizycznej, nie ma przeszkód, aby głosy w imieniu zarządu zbierał ustanowiony zarządca ^[12]. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

W orzecznictwie i doktrynie spotkać można zgodne stanowisko, przyjmujące, że dla skutecznego powiadomienia o treści uchwały nie wystarcza samo wywieszenie jej na tablicy ogłoszeń. Niezbędne jest doręczenie pisemnego powiadomienia każdemu właścicielowi lokalu. Niezależnie zaś od tego, czy wszyscy, czy też tylko niektórzy właściciele lokali oddali swój głos (zarówno „za”, jak i „przeciw” uchwale), o jej treści zarząd zobowiązany jest powiadomić wszystkich członków wspólnoty.

Zwrócić bowiem należy uwagę na okoliczność, że prawidłowość doręczenia członkowi wspólnoty pisemnego powiadomienia o treści podjętej uchwały ma znaczenie przy zaskarżeniu uchwał przez właścicieli lokali. Zgodnie bowiem z art. 25 ust. 1 UWL: „właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy”. Powództwo to może być z kolei wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Powyższe oznacza zatem, że termin do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej biegnie dla każdego właściciela lokalu osobno, a rozpoczęcie jego biegu uzależnione jest m.in. od powiadomienia wytaczającego powództwo o treści zapadłej uchwały. Jak wskazał to jednak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 24 października 2013 r.: „niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w tym trybie (art. 23 ust. 3 UWL) nie ma jednakże wpływu na jej skuteczność” ^[13].

Kiedy zakończyć zbieranie głosów?

Zarówno przy głosowaniu w systemie mieszanym, jak i indywidualnym zbieraniu głosów wyrażane są wątpliwości, czy istnieje potrzeba uzyskania głosów od wszystkich właścicieli lokali, czy też można zakończyć głosowanie z chwilą uzyskania przez zarząd wymaganej do podjęcia uchwały większości głosów. Pamiętać bowiem należy, że w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwała wspólnoty mieszkaniowej zapada z chwilą oddania ostatniego głosu, przesądzającego o uzyskaniu większości ^[14].

W wyroku z dnia 3 kwietnia 2008 r. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że „czasowa sekwencja zbierania głosów poszczególnych właścicieli lokali pozwala na stwierdzenie, że data podjęcia uchwały w »udziałowym« systemie głosowania powinna odpowiadać dacie wyrażenia woli przez ostatniego z właścicieli uprawnionych do głosowania, chyba że ilość dotychczas głosujących właścicieli opowiedziała się za uchwałą o określonej treści, a głosy pozostałych właścicieli nie miały już istotnego znaczenia” ^[15]. Powyższe stanowisko nie powinno być przy tym interpretowane jako naruszające dobry obyczaj, by zbieranie głosów przeprowadzone zostało z udziałem wszystkich właścicieli lokali.

Z kolei zgodnie z przeciwnym stanowiskiem zaprezentowanym w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2014 r.: „podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających pozytywny głos nie może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli. Tylko w razie wykazania, że nie było możliwe odebranie głosów od wszystkich uprawnionych do głosowania, uzasadniony byłby wniosek, że uchwałę podjął ogół właścicieli (art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – t.j. DzU z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.), czyli wspólnota” ^[16].

Również Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 4 lutego 2016 r. stwierdził, że: „1. Podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających pozytywny głos nie może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli. 2. Nie można uznawać, że powiadomienie o planowanym podjęciu uchwał może dotrzeć tylko do tych członków wspólnoty, których głosy zapewnią wymaganą większość do uznania, że uchwała zapadła, a zawiadomienie właścicieli, których głos »i tak nic nie zmieni« jest niepotrzebne” ^[17].

Natomiast w wyroku z dnia 25 marca 2015 r. ten sam sąd stwierdził dodatkowo, że: „w przypadku, gdy dalsze indywidualne zbieranie głosów przez zarząd, po zakończeniu zebrania, nie jest przewidziane, odroczenie oddania głosu przez gminę i jego doliczenie w późniejszym terminie, z racji wielkości przysługującego jej udziału, stoi w sprzeczności z przepisami ustawy, zwłaszcza art. 23 ustawy o własności lokali (tj. DzU z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.). Nie da się tego pogodzić z istotą głosowania na zebraniu” ^[18].

W praktyce wątpliwości wzbudza również zagadnienie dopuszczalności głosowania przez właścicieli nad uchwałą w formie elektronicznej. W wyroku z dnia 27 marca 2013 r. Sąd Apelacyjny w Gdańsku stwierdził, że „przepisy UWL nie wskazują technicznego rozwiązania dla tzw. indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Nie sposób zaś uznać, iż przepis art. 23 UWL jest przepisem szczególnym, który nie przewiduje możliwości głosowania nad uchwałą w formie elektronicznej. Przeciwnie, przepisy UWL nie zastrzegają żadnej szczególnej formy dla indywidualnego zbierania głosów właścicieli lokali” ^[19].

Należy zatem uznać, że każda forma głosowania, która umożliwi rozpoznanie (tj. identyfikację) oddanego głosu, a więc ustalenie, czy jest to głos oddany „za”, czy też „przeciw” projektowi uchwały, a także od kogo pochodzi, powinna być akceptowana.

W konsekwencji zaś uznawania aktu głosowania we wspólnocie mieszkaniowej za oświadczenie woli należy – zgodnie z art. 1 ust. 2 UWL – odwołać się do przepisów zawartych w Kodeksie cywilnym ^[20], zwłaszcza dotyczących postaci oświadczenia woli.

Zgodnie zatem z art. 60 kc oświadczenie woli może zostać złożone w każdy sposób, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej. W doktrynie podkreśla się jednocześnie, że obecnie funkcjonują dwie postacie elektronicznego oświadczenia woli, tj. zwykła oraz kwalifikowana (wymagająca użycia bezpiecznego podpisu elektronicznego).

Przyjąć należałoby zatem, że złożenie oświadczenia woli za pośrednictwem poczty elektronicznej (e-mail) stanowi dopuszczalny sposób wyrażenia woli przez członka wspólnoty.

Tryb mieszany podejmowania uchwał

W praktyce dość powszechnie zdarza się, że liczba głosów oddanych za przyjęciem uchwały na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej jest zbyt mała, aby uchwała ta mogła zostać skutecznie podjęta, co wynika z nieobecności na zebraniu części właścicieli lokali.

Jak podkreśla się w takiej sytuacji w orzecznictwie, jeżeli pewna liczba właścicieli nie miała okazji głosować w danej sprawie, po zakończeniu zebrania można zebrać głosy za tą uchwałą od osób, które były nieobecne na zebraniu. Jeśli zaś w wyniku takiego indywidualnego zbierania głosów okaże się, że już większość właścicieli oddała swój głos za przyjęciem uchwały, to uchwała taka zostaje wówczas skutecznie podjęta ^[21].

Tryb mieszany podejmowania uchwał stanowi zatem uzupełniające, indywidualne zbieranie głosów, do tych już głosów, które oddane zostały przez członków wspólnoty obecnych na zebraniu. Tryb ten, zwany także „obiegowym”, jest zatem wynikiem połączenia obu wskazanych wyżej sposobów głosowania, tj. częściowego głosowania na zebraniu z częściowym głosowaniem w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd wspólnoty.

W doktrynie prawniczej wskazuje się, że decyzja w zakresie wyboru sposobu głosowania leży w kompetencji zarządu. We wszystkich zatem sprawach, w których brak jest obowiązku głosowania tylko na zebraniu, możliwe jest przeprowadzenie głosowania w trybie mieszanym.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 października 2002 r. „wobec możliwości głosowania w sposób mieszany, tj. częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów, istnieje możliwość naprawienia uchybień w zakresie powiadomienia właścicieli lokali o treści proponowanych uchwał, gdyż głosy oddane w drodze indywidualnego zbierania mają takie samo znaczenie, jak głosy oddane w trakcie zebrania” ^[22].

Warto tu wskazać, że brak jest przeszkód, by sprawy wymienione w art. 30 ust. 2 UWL, tj.: uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, ocena pracy zarządu lub zarządcy, sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium, rozstrzygnięte zostały w drodze zarówno uchwał podjętych na corocznym, obligatoryjnym zebraniu wspólnoty, jak i w trybie mieszanym, czyli jako wynik głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo zaś w drodze indywidualnego ich zbierania od członków wspólnoty.

W przypadku zaś częściowego oddawania głosów na zebraniu, którego przebieg protokołuje notariusz, a następnie – już po zakończeniu zebrania – kontynuowania ich oddawania w drodze indywidualnego zbierania głosów notariusz sporządzający protokół z zebrania może nie mieć możliwości stwierdzenia, czy uchwała została podjęta. W doktrynie prawniczej wskazuje się, że rozwiązaniem powyższego problemu może być odwrócenie kolejności sposobu oddawania głosów.

Tak samo jak w odniesieniu do uchwały podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, tak też o treści uchwały podjętej w trybie mieszanym zarząd wspólnoty powinien zawiadomić na piśmie wszystkich właścicieli lokali. W przeciwnym bowiem wypadku właściciele lokali nie mieliby wiedzy, w jakiej dacie faktycznie uchwała zapadła, co z kolei wpływa na ustalenie biegu terminu do zaskarżenia uchwały, zgodnie z art. 25 ust. 1a UWL.

Zwrócić tu należy uwagę na stanowisko Sądu Apelacyjnego w Katowicach, który w wyroku z dnia 29 stycznia 2010 r. orzekł, że „nie może być uznana za podjętą w trybie mieszanym uchwała, która de facto podjęta została jedynie w drodze indywidualnego zebrania głosu od jednego tylko (większościowego) właściciela lokalu, skoro od pozostałych właścicieli lokali głosy nie były zbierane, zaś na zebraniu wspólnoty nie oddawano głosów odnośnie do tej uchwały, o której wcześniejszym podjęciu właściciele zostali na zebraniu jedynie powiadomieni.
Stanowisko, iż większościowy właściciel bez dyskusji z pozostałymi właścicielami może podjąć uchwałę jakiejkolwiek treści, bez uruchamiania procedury indywidualnego zbierania głosów, czy głosowania na zebraniu bądź mieszanej, gdyż i tak ma większość, więc ostatecznie liczyć się będzie jedynie jego wola, nie może być zaakceptowany.
W efekcie zatem pozbawienia pozostałych właścicieli lokali przez właściciela większościowego udziału w głosowaniu, ewidentnie może mieć wpływ na treść uchwały w rozumieniu art. 25 ust. 1 UWL” ^[23].

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!

^[1] t.j. DzU z 2015 r., poz. 1892 ze zm.
^[2] zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 UWL zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL, jest obowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
^[3] por. art. 30 ust. 1a UWL.
^[4] por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 21.12.2012 r., sygn. akt V ACa 564/12.
^[5] sygn. akt I ACa 1380/12.
^[6] por. art. 25 ust. 1 UWL.
^[7] sygn. akt IV CKN 1351/00.
^[8] por. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 31.01.2013 r., sygn. akt I ACa 1380/12.
^[9] sygn. akt IV CK 543/03.
^[10] por. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 28.05.2013 r., sygn. akt I ACa 493/13.
^[11] por. art. 18 ust. 2a UWL, zgodnie z którym: „zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej”.
^[12] sygn. akt V CSK 258/08.
^[13] sygn. akt I ACa 822/13.
^[14] por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8.07.2004 r., sygn. akt IV CK 543/03.
^[15]sygn. akt II CSK 605/07.
^[16] sygn. akt IV CSK 727/13.
^[17] sygn. akt I ACa 789/15.
^[18] sygn. akt I ACa 1008/14.
^[19] sygn. akt V ACa 110/13.
^[20] ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (DzU z 1964 r., nr 16, poz. 93 ze zm.) – dalej: „kc”.
^[21] por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 21.12.2012 r., sygn. akt V ACa 564/12.
^[22]sygn. akt IV CKN 1351/00.
^[23] sygn. akt V ACa 570/09.