Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej a zaliczki na koszty zarządu

Jedną z najczęstszych wątpliwości, jakie wiążą się z tym zagadnieniem jest właściwe określenie wielkości udziału związanego z własnością poszczególnych lokali. Problem ten jest szczególnie widoczny we wspólnotach, w których wielkość rzeczonego udziału uwidoczniona w treści księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu, a konkretnie w jej dziale I-Sp, jest inna niż wynikająca z inwentaryzacji budynku.

W takiej sytuacji oczywiste kontrowersje powstają wokół decyzji, którą wartość należy przyjąć dla obliczenia wielkości comiesięcznej zaliczki każdego z właścicieli. Decyzja ta nie jest zaś – wbrew pozorom – oczywista. Poniższe rozważania mają na celu przybliżenie rzeczonej problematyki i pomoc w rozstrzyganiu nasuwających się wątpliwości.

Na wstępie należy wskazać, że stosownie do treści art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali: „pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”.

Z kolei art. 13 wspomnianej ustawy statuuje bezwzględny obowiązek każdego właściciela lokalu nie tylko ponoszenia kosztów utrzymania swojego lokalu, ale również łożenia na koszty zarządu nieruchomością wspólną, na których pokrycie – w myśl regulacji art. 15 rzeczonej ustawy – każdy właściciel wnosi zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca.

Modyfikacje sprzeczne z ustawą

Z zestawienia powyższych regulacji wynika więc, że każdy właściciel lokalu ma ustawowy obowiązek wnoszenia bieżących zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, ustalonej adekwatnie do posiadanego udziału. Cytowane regulacje są zaś regulacjami bezwzględnie obowiązującymi, a tym samym nie jest możliwa modyfikacja zasad ponoszenia wspomnianych kosztów na podstawie uchwały właścicieli. Uchwała musi być bowiem przede wszystkim zgodna z powszechnie obowiązującym prawem i nie może kreować zobowiązań sprzecznych w swej treści z regulacjami ustawowymi.

Obowiązek właściciela lokalu, polegający na uiszczaniu bieżących zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w kwocie ustalonej – co do zasady – wyłącznie w oparciu o wielkość posiadanego przez niego udziału w nieruchomości wspólnej nie może więc budzić wątpliwości i jakiekolwiek modyfikacje w tej kwestii należałoby uznać za sprzeczne z ustawą.

Na takim też stanowisku stoi orzecznictwo sądów powszechnych, a przykładem orzeczenia potwierdzającego trafność sformułowanych wyżej tez jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 października 2012 roku, gdzie wskazano, że przyjęcie rocznego planu gospodarczego i ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu – to działania zorientowane na przyszłość, mające regulować kwestię bieżących wpłat właścicieli lokali, uiszczanych z góry do 10. dnia każdego miesiąca zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, z założenia podlegających weryfikacji po zakończeniu kolejnych rocznych okresów rozliczeniowych.

Ostateczne rozliczenie, bez względu na wysokość zaliczek, winno jednak zawsze uwzględniać reguły wynikające z art. 12 ust. 2 wspomnianej ustawy. Z regulacji tego zapisu wynika przy tym bezwzględnie obowiązująca zasada, że właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swych udziałów. Kwestią kluczową pozostaje więc prawidłowe określenie wielkości rzeczonego udziału, który ma być podstawą bieżących naliczeń.

Definicja ustawowa wspomnianego udziału została zawarta w treści art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, który stanowi, że „udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada zaś stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi”.

Do wyznaczenia tego stosunku niezbędne jest więc określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych, o czym wprost stanowi regulacja art. 3 ust. 4 przedmiotowej ustawy.

Opisana na wstępie rozbieżność pomiędzy wielkością udziału ujawnioną w treści księgi wieczystej a wielkością tego udziału wynikającą choćby ze sporządzonej inwentaryzacji budowlanej, zazwyczaj powstaje na etapie wyodrębnienia lokalu i jego sprzedaży. Jej źródłem jest zaś niekonsekwentne podejście właściciela wyodrębnianego lokalu do kwestii pomieszczeń przynależnych, a konkretnie do uwzględnienia powierzchni tych pomieszczeń przy ustalaniu wielkości udziału w nieruchomości wspólnej związanego z wyodrębnianym lokalem.

Nasuwa się w związku z tym pierwsze pytanie dotyczące tego, jak traktować określenie takiego udziału w sposób oczywiście wadliwy w stosunku do przywołanych wyżej regulacji.

Uzasadniając postanowienie wydane w dniu 16 września 2016 roku w sprawie o sygn. akt IV CSK 786/15, Sąd Najwyższy wskazał, że postanowienia czynności prawnej, określające udziały w nieruchomości wspólnej niezgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali są z mocy art. 58 §1 Kodeksu cywilnego nieważne.

Nie musi to jednak powodować nieważności całej czynności. Zgodnie bowiem z art. 58 §1 in fine Kodeksu cywilnego, w miejsce nieważnego postanowienia może wejść właściwy przepis. Takie rozwiązanie jest jednak możliwe tylko wtedy, gdy w konkretnym przypadku wskazane zostały dane umożliwiające zastąpienie nieważnego postanowienia art. 3 ust. 3 ustawy.

Co szczególnie istotne, określenie w umowie (…) jako przedmiotu lokalu z opisem rodzaju, położenia i powierzchni oraz praw z nim związanych, bez skonkretyzowania wielkości wyrażonej ułamkiem udziału w nieruchomości wspólnej, nie powoduje jej nieważności (…) ponieważ sam przepis art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali jest wystarczającą podstawą korekty w księdze wieczystej wadliwie wpisanego udziału [tak: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 marca 2016 r., sygn. akt IV CSK 259/15].

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!