Zarządca przymusowy we wspólnocie

Jak stanowi art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2020, poz. 1910), zwanej dalej „UWL”, jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

„Istotą wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego dla wspólnoty mieszkaniowej, o którym mowa w art. 26 UWL jest usunięcie stanu rzeczy, w którym brak jest podmiotu legitymowanego przez właścicieli lokali do sprawowania zarządu nieruchomością bądź też zaniedbania powołanego zarządu są na tyle rażące, że uzasadniają interwencję w tym zakresie, zakończoną stosowną decyzją sądu.” Zazwyczaj w większości wspólnot mieszkaniowych funkcjonuje zarząd. W przypadku chęci powołania zarządcy przymusowego, gdy już funkcjonuje zarząd, należy rozważyć, czy zarząd rzeczywiście nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki.

Zadania zarządu wynikają zarówno z przepisów prawa, jak i podjętych przez wspólnotę uchwał, które określają sposób funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej – uchwały te nazywane są częstokroć regulaminem wspólnoty mieszkaniowej. Obowiązki zarządu określono w art. 29, w art. 30. oraz w art. 32 UWL. Do tych obowiązków należy:

• prowadzenie dla każdej nieruchomości wspólnej, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej;
• sporządzenie protokołu przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej;
• przechowywanie dokumentacji technicznej budynku;
• przechowywanie i aktualizowanie spisu właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej;
• dokonywanie rozliczeń poprzez rachunek bankowy;
• składanie właścicielom lokali rocznego sprawozdania ze swojej działalności;
• zwoływanie zebrania ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku;
• przedstawienie właścicielom lokali projektów uchwał w sprawie:
  • wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych;
  • udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL, pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowe

- gdy grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych. Rozważając ustanowienie zarządcy przymusowego należy przede wszystkim zbadać, czy zarząd realizuje ww. obowiązki.

„Przedmiotowa wspólnota mieszkaniowa ma określone zasady wykonywania zarządu nieruchomością wspólną oraz wybrany i działający zarząd, a także zarządcę administrującego tą nieruchomością. Nie istnieje więc pierwsza ze wskazanych przesłanek ustanowienia zarządu przymusowego. Nie została także spełniona przesłanka druga. Ustawa w swej treści nie definiuje ani nawet nie precyzuje pojęcia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością. Prawidłowość zarządzania oznacza jednak niewątpliwie takie działania, które są racjonalne, uzasadnione, logiczne i celowe. Zadaniem wspólnoty jest przede wszystkim utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz zdatnym do użytku, po to, aby członkowie wspólnoty mogli z tego tytułu czerpać określone korzyści i przywileje. Odpowiednie postępowanie wspólnoty obejmuje czynności, istotą których jest dokonywanie wszelkiego rodzaju napraw, remontów, modernizacji oraz również i ulepszeń. Realizacja tych zadań wymaga, poza tym dysponowania stosownymi środkami finansowymi, które trzeba wcześniej zabezpieczyć. W tym celu powszechna jest praktyka ustanawiania specjalnego funduszu remontowego, na który wpływają zaliczki wpłacane przez członków. W realiach niniejszej sprawy uznać należy, że wspólnota podejmuje działania celem poprawy stanu nieruchomości oraz komfortu i standardu życia właścicieli lokali (ocieplenie budynków, realizacja chodników, budowa własnej kotłowni). Do lokali i nieruchomości wspólnych jest również dostarczane ciepło z własnej kotłowni, należności w jakim zakresie rozlicza administrator. Sposób zaś rozliczeń (bez opomiarowania) jest decyzją właścicieli lokali i tylko oni (większością głosów wyrażoną w uchwale) mogą powyższe zmienić.”

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!