Czy wspólnota mieszkaniowa może cofnąć zgodę na sprzedaż alkoholu?

Sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym (czy to usługowo-handlowym czy gastronomicznym) zlokalizowanym w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, nierzadko skutkować może sytuacjami konfliktowymi pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a właścicielem lokalu użytkowego. Zarzewiem tych konfliktów są zwykle zaś sytuacje związane z zachowaniem się klientów lokalu, będące skutkiem sprzedaży lub spożywania w nim napojów alkoholowych. W braku możliwości rozstrzygnięcia kwestii spornych na drodze polubownej, częstokroć właściciele lokali we wspólnocie stają więc przed zagadnieniem dopuszczalności i konieczności podjęcia uchwały, odwołującej lub cofającej uprzednio udzieloną zgodę na sprzedaż alkoholu w lokalu.

Zgoda na sprzedaż alkoholu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi¹, sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży może być prowadzona tylko na podstawie zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży. Zezwolenie, o którym mowa powyżej, wydaje się na podstawie wniosku przedsiębiorcy. Do wniosku o wydanie zezwolenia należy dołączyć m.in. zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Zgoda – o której mowa wyżej – jest wyrażana zwykle w formie uchwały właścicieli lokali podjętej w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej, gdyż czynność wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym zlokalizowanym w budynku mieszkalnym wielorodzinnym kwalifikowana jest jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną². Oznacza to tym samym, że w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej uchwała wyrażająca zgodę wymaga oddania głosów za jej przyjęciem przez większość właścicieli lokali, liczoną wg wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Tego rodzaju zgoda (lub odmowa jej udzielenia) przynależy bowiem do wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej, a zarząd nie jest uprawniony, by samodzielnie odnosić się do wniosku właściciela lokalu o jej wyrażenie³.

Jedynie w przypadku braku dokonania wyboru zarządu nieruchomości wspólnej, uprawnienia właściciela do wyrażenia zgody na wydanie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, o której mowa w art. 18 ust. 6 pkt 3 AlkU przysługują współwłaścicielom nieruchomości wspólnej. Chodzi przy tym o wszystkich współwłaścicieli. Wobec bowiem zamkniętego katalogu podmiotów wymienionych w art. 18 ust. 6 pkt 3 AlkU – przy braku ustanowienia zarządu rzeczą wspólną – tylko i wyłącznie w taki sposób można wyobrazić sobie skuteczną realizację właścicielskiego uprawnienia do wyrażenia zgody, o której mowa w tym przepisie⁴. Podobnie sytuacja przedstawia się w odniesieniu do tzw. małych wspólnot. Przyjmując bowiem stanowisko, iż wyrażenie zgody na sprzedaż napojów alkoholowych zalicza się do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, to w przypadku współwłasności nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. regulowanych przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny⁵ zgody powinni udzielić już wszyscy współwłaściciele – stosownie do art. 199 KC⁶.

Strona postępowania o wydanie zezwolenia na sprzedaż alkoholu

Jak wyjaśnia się to przy tym w orzecznictwie, okoliczność, iż na sprzedaż alkoholu w lokalu usytuowanym w budynku wspólnoty mieszkaniowej, konieczna jest zgoda wyrażana – co do zasady – przez właścicieli lokali w formie uchwały, nie czyni jednakże wspólnoty stroną postępowania administracyjnego w sprawie wydania zezwolenia na sprzedaż. Podnosi się bowiem, że żaden inny podmiot, poza osobą, która złożyła wniosek o wydanie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych, nie ma legitymacji strony w tym postępowaniu i nie może wnieść skargi do sądu administracyjnego np. na bezczynność organu⁷.

Podkreślenia wymaga, że w orzecznictwie spotkać się można także ze stanowiskiem przeciwnym. Tak też, zwolennicy tego stanowiska podnoszą, iż treść art. 18 ust. 6 pkt 3 AlkU przesądza, że właściciel nieruchomości, w której ma być zlokalizowany punkt sprzedaży napojów alkoholowych, jest jednak stroną postępowania o wydanie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych – a co za tym idzie także stroną postępowania o stwierdzenie nieważności takiego zezwolenia. Wskazana wyżej norma prawna łączy bowiem interes prawny wynikający z art. 140 KC z postępowaniem administracyjnym o wydanie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych. Tym samym organ, mając na względzie wynikający z art. 21 Konstytucji RP obowiązek ochrony własności, nie powinien podejmować żadnych działań bez udziału, a tym bardziej wbrew woli jednego (lub większej ilości) ze współwłaścicieli nieruchomości, na której ma być zlokalizowany punkt sprzedaży alkoholu⁸. Stanowisko takie opiera się zaś na założeniu, że interes prawny (który decyduje o przymiocie strony) może wynikać nie tylko z przepisów prawa administracyjnego, lecz także z przepisów prawa cywilnego.

Wolność gospodarcza a ochrona interesów pozostałych właścicieli lokali

Niezależnie od powyższych rozbieżności, nie ulega jednakże wątpliwości w orzecznictwie, iż wydanie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych w punkcie sprzedaży zlokalizowanym w budynku mieszkalnym wielorodzinnym bez uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli tego budynku stanowi rażące naruszenie art. 18 ust. 6 pkt 3 AlkU⁹. Co ważne bowiem, wydanie zezwolenia, dla którego wymagana jest zgoda właściciela budynku na sprzedaż alkoholu w jednym z lokali, ma zagwarantować takie warunki prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży napojów alkoholowych, by nie narażać dóbr innych osób chronionych prawem. Ustawodawca miał niewątpliwie tu na względzie obawy w zakresie wystąpienia negatywnych zjawisk, mogących potencjalnie powstawać w związku z prowadzeniem konkretnego rodzaju działalności gospodarczej w zestawieniu z mieszkalnym charakterem budynku, np. zagrożeń dla mieszkańców budynku, wywołanych zakłóceniem spokoju przez osoby spożywające alkohol, gromadzące się wokół punktu jego sprzedaży lub podawania¹⁰. Sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu użytkowym ma bowiem niewątpliwie wpływ na korzystanie z pozostałych lokali, w szczególności z lokali mieszkalnych, których właściciele są zmuszeni do znoszenia zachowań np. zakłócających ciszę nocną przez klientów sklepu. Są to zaś immisje w rozumieniu art. 144 KC, do znoszenia których pozostali właściciele lokali nie mogą być jednakże zmuszani przez właściciela lokalu użytkowego¹¹. Choć więc – jak podkreśla się to powszechnie w orzecznictwie – w Polsce obowiązuje zasada wolności działalności gospodarczej (art. 20 Konstytucji RP), to nie ma ona jednak charakteru absolutnego, a jej wykonywanie nie może negatywnie oddziaływać na prawa innych osób.

Konkluzją powyższego stanowiska jest zaś stwierdzenie, iż jeżeli działalność taka negatywnie oddziałuje na prawa innych osób (np. właścicieli pozostałych lokali w budynku o funkcji mieszkalnej czy mieszanej, tj. mieszkalno-usługowej), właściciele ci mogą podjąć skuteczne działania, celem ochrony naruszonych działaniem indywidualnego właściciela lokalu, zbiorowych interesów pozostałych właścicieli, czyli wspólnoty mieszkaniowej jako całości. Działanie, jakie pozostaje zaś do podjęcia w takiej sytuacji konsumuje się zwykle w treści uchwały anulującej poprzednią uchwałę o wyrażeniu zgody na sprzedaż alkoholu udzieloną właścicielowi lokalu lub (bardziej prawidłowo) uchylającej/cofającej poprzednio udzieloną zgodę.

Cofnięcie zgody na sprzedaż alkoholu 

Uchwała podjęta w powyższym przedmiocie podlega przy tym zaskarżeniu do sądu w trybie art. 25 ust. 1 UWL w razie, gdy zaskarżona uchwała m.in. narusza indywidualne interesy właściciela lokalu. Niewątpliwie zaś, uchwała pozbawiająca/uchylająca właścicielowi lokalu użytkowego uprzednio udzieloną mu zgodę na sprzedaż alkoholu w lokalu, narusza interesy tegoż właściciela. Badając zaś, czy w danym, konkretnym przypadku interes właściciela lokalu zasługuje na ochronę, czy też winien ustąpić ochronie interesu zbiorowego pozostałych właścicieli lokali, jako całości (a więc wspólnoty mieszkaniowej), sąd orzekający w ewentualnym procesie, winien oba te interesy wyważyć. Wyważenie to zaś przybiera najczęściej postać oceny naruszeń, jakie związane są z prowadzoną w lokalu sprzedażą alkoholu, doznawanych przez właścicieli pozostałych lokali. Jak wyjaśnia się to przy tym w orzecznictwie, uwzględniając art. 25 ust. 1 UWL, a nadto art. 18 ust. 6 pkt 3 AlkU, zasadne jest wysnucie wniosku, że interes współwłaścicieli nieruchomości, członków wspólnoty mieszkaniowej ma prawo, w określonych sytuacjach, decydować o prawach innych współwłaścicieli tej nieruchomości, także członków tej wspólnoty, nawet poprzez ich pewne ograniczenie, oczywiście wyłącznie w ramach uprawnień ustawowych. Wspólnota mieszkaniowa jest bowiem „zbiorem” podmiotów, które w ramach tej wspólnoty muszą funkcjonować w sposób możliwie racjonalny, uwzględniający wzajemne interesy, prawa i obowiązki, nie naruszając tych interesów, praw i obowiązków w sposób nieuprawniony. Z uwagi na to, że wspólnota musi funkcjonować jako całość, uzasadnione interesy większości członków muszą pozostać zaś nadrzędnymi w stosunku do interesów, praw i obowiązków pojedynczych członków wspólnoty¹².

Co przy tym jednak istotne, dla przydania nadrzędności ochronie interesów zbiorowych właścicieli lokali w porównaniu do naruszonego interesu właściciela indywidualnego lokalu konieczne jest wykazanie w toku ewentualnego procesu o uchylenie uchwały, jakie konkretnie, kiedy i w jakiej formie interesy zbiorowe właścicieli lokali zostały naruszone. Dotyczy to przede wszystkim stwierdzonych np. naruszeń postanowień regulaminu porządku domowego we wspólnocie (o ile został on przyjęty), kierowania do właściciela lokalu wezwań do zaprzestania działań naruszających regulamin, interesy pozostałych właścicieli lokali i samej wspólnoty, przesyłanych tak w drodze korespondencji listownej, jak też e-mail i odpowiedzi uzyskiwanych od właściciela lokalu użytkowego, powtarzających się sytuacji naruszeń, przeprowadzonych w lokalu użytkowym lub w jego pobliżu (w związku z prowadzoną w lokalu działalnością gospodarczą) interwencji Policji, Straży Miejskiej (np. zakłócenia porządku) oraz ich liczby i skutku. Generalnie więc, dla „obrony” zasadności i konieczności podjęcia uchwały pozbawiającej właściciela lokalu użytkowego uprzednio udzielonej mu zgody na sprzedaż alkoholu, konieczne jest wykazanie tak rodzaju, częstotliwości i okresu trwania naruszeń, reakcji na te naruszenia przez wspólnotę i odpowiedzi na te reakcje przez właściciela lokalu użytkowego, potwierdzających najlepiej, że właściciel tego lokalu świadomie czy też na skutek zaniedbań, nie podejmuje adekwatnych działań mających zapobiegać negatywnym skutkom prowadzonej przez siebie sprzedaży alkoholu w lokalu. Zgodzić należy się bowiem ze stanowiskiem reprezentowanym w omawianym zagadnieniu w orzecznictwie, gdzie podkreśla się, iż wspólnota mieszkaniowa podejmując określoną uchwałę i wyrażając w niej oświadczenie woli w przedmiocie, którego dotyczy uchwała (np. udzielenia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym), nie możne następnie w sposób dowolny cofnąć złożonego w ten sposób już uprzednio oświadczenia woli poprzez wydanie nowej uchwały, tym bardziej w sytuacji, gdy treść „pierwotnej” uchwały, a zatem wyrażone w niej przez wspólnotę oświadczenie woli doszło do wiadomości adresata tego oświadczenia przed „nową” uchwałą, zawierającą oświadczenie woli wspólnoty o odwołaniu uprzednio złożonego oświadczenia woli (o uchyleniu podjętej uprzednio uchwały)¹³.

Jeżeli zatem wspólnota mieszkaniowa dysponuje w/w dowodami, prawdopodobne jest przyjęcie, że w razie zaskarżenia uchwały cofającej zgodę udzieloną na sprzedaż alkoholu, uchwała ta pozostanie w obrocie, a więc nie zostanie uchylona przez sąd orzekający jako naruszająca art. 25 ust. 1 UWL. Argumentem – przy istnieniu dowodów na naruszenie praw zbiorowych właścicieli lokali – a na który wskazuje się również w orzecznictwie, jest także argument zgodnie z którym, prawo do korzystania z lokalu musi ustąpić interesowi i prawom pozostałych członków pozwanej wspólnoty, gdy tego wymagają zasady współżycia społecznego, które pozwalają na ograniczenie korzystania z prawa własności rzeczy (art. 140 KC). Niedopuszczalne jest bowiem, by prawo korzystania z własnej nieruchomości danej osoby uznać za absolutne i niepodlegające żadnym ograniczeniom, podczas gdy sprzeciwiają się temu, nie gorzej chronione, prawa innych osób do korzystania z ich rzeczy, ale także inne gwarantowane Konstytucją RP (art. 31 ust. 2). Ograniczenie prawa własności właściciela lokalu nie narusza zaś istoty jego prawa własności (art. 31 ust. 3 Konstytucji RP), zwłaszcza gdy właściciel ten ma możliwości korzystania z tego prawa w inny niż dotychczas sposób, np. prowadzenia dalej działalności handlowej w lokalu, za wyjątkiem jedynie sprzedaży alkoholu¹⁴.

W opisanych wyżej warunkach, działanie wspólnoty uznane powinno być zatem jako odpowiadające prawu, a więc wyłączające ewentualną odpowiedzialność odszkodowawczą za utracone przez właściciela lokalu użytkowego korzyści, na skutek ograniczenia jego prawa do prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu w pełnym, dotychczasowym zakresie. Zauważyć bowiem należy, iż podstawą odpowiedzialności odszkodowawczej w takiej sytuacji stanowić mógłby co najwyżej art. 415 KC, który wśród przesłanek odpowiedzialności wskazuje na „winę” sprawcy szkody. Wina ta wynika zaś przede wszystkim z działania lub zaniechania bezprawnego, a więc sprzecznego z prawem. Za bezprawne może być uznane zaś tylko takie zachowanie sprawcy szkody, które stanowi obiektywnie złamanie określonych reguł postępowania. Za bezprawne nie można uznać zatem działania w ramach przyznanych uprawnień i kompetencji ustawowych, a takim uprawnieniem jest z kolei możliwość decydowania w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną przez właścicieli lokali w formie uchwały obowiązującej wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej.

Jeżeli nie uchwała cofająca zgodę, to co? 

W razie rezygnacji przez wspólnotę mieszkaniową z podjęcia uchwały cofającej/odwołującej uprzednio wyrażoną zgodę na sprzedaż alkoholu – z uwagi na obawę przed możliwymi, hipotetycznymi nawet negatywnymi konsekwencjami finansowymi – inną z kolei możliwością, jest skorzystanie z ochrony przewidzianej w art. 18 ust. 10 pkt 3 AlkU, który to przepis stanowi, że zezwolenie na sprzedaż napojów alkoholowych organ zezwalający cofa w przypadku powtarzającego się co najmniej dwukrotnie w okresie 6 miesięcy, w miejscu sprzedaży lub najbliższej okolicy, zakłócania porządku publicznego w związku ze sprzedażą napojów alkoholowych przez dany punkt sprzedaży, gdy prowadzący ten punkt nie powiadamia organów powołanych do ochrony porządku publicznego. Przepis ten przewiduje zatem sankcję represyjną dla osoby, która uzyskała zezwolenie na sprzedaż napojów alkoholowych. Jest nią cofnięcie zezwolenia. Choć jednak – co należy podkreślić – ochrona ta dla osoby narażonej na zakłócenia porządku przez osoby pijące alkohol (np. wspólnoty jako całości lub właścicieli poszczególnych lokali) będzie mniejsza, ponieważ w postępowaniu administracyjnym w sprawie cofnięcia zezwolenia na podstawie art. 18 ust. 6 pkt 3 AlkU nie będzie miała ona przymiotu strony, ze względu na brak interesu prawnego, to jednak będzie miała swój interes faktyczny w pozbawieniu przedsiębiorcy zezwolenia na sprzedaż alkoholu przez organ właściwy.

Zawiadomienia zatem zgłoszone do organu przez właścicieli lokali/wspólnotę o ziszczeniu się przesłanek do cofnięcia przez organ udzielonego zezwolenia, mogą zainicjować działania tego organu z urzędu.

Konieczne wykazanie naruszeń interesu zbiorowego

Jak wynika z poczynionych wyżej rozważań – co do zasady – wspólnota mieszkaniowa uprawniona jest do podjęcia uchwały cofającej uprzednio udzieloną zgodę właścicielowi lokalu użytkowego, na sprzedaż w nim alkoholu, jednak nie ma tutaj pełnej swobody. Oznacza to, że dla podzielenia przez sąd – w toku ewentualnego procesu o uchylenie uchwały – zasadności podjęcia zaskarżonej uchwały, konieczne jest wykazanie naruszeń interesu zbiorowego właścicieli lokali, wynikających z faktu sprzedaży w lokalu alkoholu. Przy czym, stopień tych naruszeń i ich częstotliwość winny wskazywać, że brak było możliwości „załatwienia” sprawy z właścicielem lokalu w inny sposób, jak jedynie cofnięcie udzielonej mu uprzednio zgody.  

Literatura

1. tj. DzU z 2023 r., poz. 2151 ze zm. – dalej: „AlkU”
2. por. art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. DzU z 2021 r., poz. 1048 ze zm.) – dalej: „UWL”
3. por. wyr. Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 31.1.2014 r., sygn. akt I ACa 1510/13
4. por. wyr. NSA z dnia 15.9.2011 r., sygn. akt II GSK 853/10
5. tj. DzU z 2023 r., poz. 1610 ze zm. – dalej: „KC”
6. por. wyr. Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15.11.2017 r., sygn. akt VII ACa 974/17
7. por. wyr. WSA w Szczecinie z dnia 8.10.2009 r., sygn. akt II SA/Sz 174/09
8. por. wyr. WSA w Gdańsku z dnia 2.12.2010 r., sygn. akt III SA/Gd 371/10
9. por. wyr. NSA z dnia 7.11.2017 r., sygn. akt II GSK 1812/17
10. por. wyr. NSA z dnia 11.1.2007 r., sygn. akt II GSK 274/06
11. por. wyr. Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23.11.2016 r., sygn. akt VI ACa 2016/15
12. por. wyr. Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 8.10.2015 r., sygn. akt I ACa 361/15
13. por. wyr. Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 18.3.2021 r., sygn. akt III SA/Gd 952/20
14. por. wyr. Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 8.10.2015 r., sygn. akt I ACa 361/15