Praktyczne aspekty nabywania nieruchomości sąsiedniej w aktualnym stanie prawnym

Wydaje się, że dokonując tych czynności nie do końca zdawano sobie sprawę, jak doniosłe i długotrwałe konsekwencje będzie miało takie działanie. Po tym, jak pierwotna radość z nabycia własnego lokalu za niewygórowaną zazwyczaj cenę naliczoną, z uwzględnieniem istotnych bonifikat, zastąpiły problemy bieżącego zarządzania nieruchomością wspólną. Okazało się bowiem, że istniejący stan wymaga skorygowania. Remedium na ten problem miało stanowić wprowadzenie do systemu prawnego regulacji art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami, na mocy którego możliwe stało się nabywanie nieruchomości sąsiednich w celu spełnienia przez nieruchomość wspólnoty wymogów działki budowlanej. Rzeczona regulacja została wprowadzona do porządku prawnego z dniem 15 lutego 2000 roku, na mocy nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 7 stycznia 2000 roku. Od tego czasu jego treść stanowi podstawę działań wspólnot mieszkaniowych, które zamierzają powiększyć swoją nieruchomość o przyległe nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Pomimo jednak niezbyt rozbudowanej i niezbyt skomplikowanej treści samego przepisu, jego stosowanie na przestrzeni lat wywoływało niemało problemów i rozbieżności. Ostatnia nowelizacja tej jednostki redakcyjnej dokonana ze skutkiem na dzień 9 września 2021 roku, ustawą z dnia 8 lipca 2021 roku, nie tylko nie przyniosła ostatecznego rozwiązania istniejących sporów doktrynalnych, ale wydaje się, że – pomimo niewątpliwie słusznych intencji wskazywanych w uzasadnieniu ustawy nowelizującej – doprowadziła do powstania nowych wątpliwości. Poniżej chciałbym przedstawić swoje zapatrywanie na rzeczone zagadnienie ze szczególnym odniesieniem do praktyki stosowania regulacji art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Gdy działka gruntu nie spełnia wymogów działki budowlanej… 

Na wstępie konieczne wydaje się przytoczenie regulacji art. 209a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu pierwotnym, tj. obowiązującym od lutego 2000 roku. Ustawodawca wprowadził bowiem do porządku prawnego ten przepis w następującym brzmieniu:

jeżeli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu nie spełniającą wymogów działki budowlanej, właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej, pod warunkiem że roszczenie to zostało zgłoszone łącznie przez właścicieli wszystkich lokali; w razie braku zgody stosuje się przepisy art. 199 Kodeksu cywilnego.

Wspomniana nowelizacja dokonana w roku 2021 skutkowała zaś zmianą tego brzmienia, które stanowi aktualnie, że jeżeli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej, właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej.

Porównanie tych regulacji wskazuje, że ustawodawca zdecydował się na usunięcie z ustawowych wymogów konieczność złożenia wniosku o wykup nieruchomości sąsiedniej przez wszystkich właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, a nadto zrezygnował z odniesienia do treści art. 199 Kodeksu cywilnego, jako podstawy dochodzenia przed sądem roszczenia o wyrażenie zgody na wykup nieruchomości sąsiedniej. Uzasadniając projekt nowelizacji powoływano się przy tym na konieczność usprawnienia i ułatwienia procedury wykupu oraz zapobieżenia długotrwałym (często wieloletnim) sporom sądowym prowadzonym w związku z postępowaniami o wyrażenie takiej zgody. O tym, czy faktycznie skutek ten osiągnięto i jak wygląda obecnie realizacja roszczenia w oparciu o regulację znowelizowanego art. 209a ust. 1 ustawy o własności lokali napiszę w dalszej części niniejszej publikacji. W tym miejscu chciałbym bowiem poświecić kilka zdań praktyce mającej zastosowanie do września 2021 roku w sytuacji, gdy nie udało się uzyskać zgody wszystkich właścicieli lokali.

Zakładając przy tym, że wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową zgodnie wyrażali wolę nabycia nieruchomości sąsiedniej dla powiększenia nieruchomości wspólnej, problem w zasadzie nie istniał, albowiem osoby takie składały w stosownych urzędach wszystkie niezbędne dokumenty a następnie stawały do zawarcia umów przenoszących własność. W sytuacji jednak, gdy choćby jeden właściciel lokalu odmawiał swojej zgody na wystąpienie ze stosownym wnioskiem o wykup, wszyscy pozostali właściciele (choćby nawet było ich kilkudziesięciu i stanowili przytłaczającą większość) mieli problem ze zrealizowaniem swojego uprawnienia o wykup takiej działki. Sytuacje takie miały miejsce wcale nierzadko i to pomimo tego, że jednostki samorządu terytorialnego oraz Skarb Państwa oferowały sprzedaż takich terenów ze znaczną, sięgającą nawet 95%, bonifikatą. Z racjonalnego więc punktu widzenia sytuacja wydała się kuriozalna, albowiem właściciele nie byli w stanie zrealizować jednoznacznie korzystnej transakcji, wobec – często pozbawionego jakichkolwiek podstaw merytorycznych – sprzeciwu jednego tylko mniejszościowego właściciela. W takiej sytuacji właściciele większościowi byli więc zmuszeni do dochodzenia swoich racji na drodze postępowania sądowego w trybie regulacji art. 199 Kodeksu cywilnego, która stanowi, iż do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. O ile oczywistym i nieuchronnym stawała się konieczność dochodzenia roszczenia w postępowaniu sądowym, o tyle już sama treść wniosku nie była aż tak oczywista i jednoznaczna.

Od dnia 19 maja 2000 roku w porządku prawnym funkcjonuje bowiem – obok cytowanej regulacji art. 209a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – również regulacja art. 32a ustawy o własności lokali, który stanowi iż jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych oraz udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Roszczenie przysługuje właścicielom lokali, a nie wspólnocie 

Zestawiając ze sobą treść obu wspomnianych regulacji łatwo zauważyć, że o ile w ustawie o gospodarce nieruchomościami ustawodawca przyznał roszczenie o nabycie nieruchomości sąsiedniej indywidualnym właścicielom wyodrębnionych lokali, o tyle w ustawie o własności lokali wskazał na możliwość nabycia tego gruntu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Ta pozornie nieznaczna niekonsekwencja skutkowała jednak poważnymi wątpliwościami i rozbieżnościami, które wymagały rozstrzygnięć sądowych oraz wywoływały spory w doktrynie. Pojawiło się bowiem kluczowe pytanie, kto może dochodzić roszczenia o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości sąsiedniej. Czy z takim roszczeniem może wystąpić sama wspólnota mieszkaniowa, odwołując się do brzmienia art. 32a ustawy o własności lokali, który wskazuje ją jako podmiot, na rzecz którego ma nastąpić nabycie nieruchomości, czy też konieczne jest aby roszczenie takie realizowali poszczególni właściciele odrębnie od samej wspólnoty, za czym przemawiało literalne brzmienie art. 209a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W zakresie legitymacji czynnej do dochodzenia w postępowaniu roszczenia przewidzianego regulacją art. 199 Kodeksu cywilnego za utrwalone należy uznać pogląd sformułowany m.in. przez Sąd Apelacyjny w Krakowie. W wyroku z dnia 4 października 2013 roku, wydanym w sprawie I ACa 929/13, sąd ten orzekł, iż celem art. 32a ustawy z 24 stycznia 1994 r. o własności lokali oraz art. 209a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jest doprowadzenie do stanu, w którym grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej stanie się działką budowlaną, a więc końcowym skutkiem działań ma być w tym przypadku scalenie nabywanych gruntów z nieruchomością wspólną w jedną nieruchomość. Ów wspólny cel nie oznacza wszakże innej od inspiracyjnej roli wspólnoty w procesie scaleniowym. Podmiotami bowiem tych czynności są współwłaściciele. W konsekwencji, jeśli chodzi o nabycie nieruchomości sąsiednich, to zarząd (lub zarządca) może na podstawie stosownych uchwał właścicieli lokali wykonać czynności przygotowawcze, ale samego nabycia gruntu muszą dokonać wszyscy właściciele lokali. Roszczenie to nie przysługuje bowiem wspólnocie mieszkaniowej (jako całości ani też jako osobie ustawowej), ale przysługuje właścicielom lokali.

Takie stanowisko, które należy uznać za powszechnie obowiązujące, skutkowało więc powszechnym przyjęciem, że rola wspólnoty mieszkaniowej reprezentowanej przez zarząd ogranicza się do podjęcia czynności inspiracyjnych i przygotowania samej transakcji sprzedaży. Sama zaś umowa sprzedaży musi nastąpić z udziałem wszystkich właścicieli lokali działających we własnym imieniu, przy czym możliwe jest, aby właściciele tacy ustanowili w odpowiedniej formie pełnomocnika do ich reprezentowania przy zawieraniu takiej umowy. Praktycznym skutkiem takiego stanu było zaś to, że w postępowaniach sądowych stronami byli wszyscy właściciele lokali. W postępowaniu nieprocesowym, a z takim mamy do czynienia na gruncie stosowania art. 199 Kodeksu cywilnego, uczestnikami są bowiem wszyscy zainteresowani w sprawie niezależnie od tego, czy sami wyrażają wolę takiego uczestnictwa. Stosownie bowiem do treści art. 510 Kodeksu cywilnego, zainteresowanym w sprawie jest każdy, czyich praw dotyczy wynik postępowania, może on wziąć udział w każdym stanie sprawy aż do zakończenia postępowania w drugiej instancji. Jeżeli weźmie udział, staje się uczestnikiem. Na odmowę dopuszczenia do wzięcia udziału w sprawie przysługuje zażalenie. Jeżeli okaże się, że zainteresowany nie jest uczestnikiem, sąd wezwie go do udziału w sprawie. Przez wezwanie do wzięcia udziału w sprawie wezwany staje się uczestnikiem. W razie potrzeby wyznaczenia kuratora do zastępowania zainteresowanego, którego miejsce pobytu jest nieznane, jego wyznaczenie następuje z urzędu. W przypadku więc nieruchomości tworzonych przez kilkanaście lub kilkadziesiąt lokali, uczestnikami prowadzonego postępowania stawało się kilkadziesiąt osób, przy czym należy pamiętać, że w przypadku gdy lokal stanowił przedmiot współwłasności, uczestnikiem postępowania musiał być każdy ze współwłaścicieli. Najbardziej prozaicznym skutkiem takiej sytuacji była więc konieczność przygotowania kilkudziesięciu odpisów wszystkich pism w sprawie dla ich doręczenia każdemu uczestnikowi. Innym, już bardziej dotkliwym skutkiem stawała się konieczność skutecznego doręczenia tej korespondencji każdemu ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, z których część mogła przebywać na stałe poza granicami Polski lub w miejscu nieznanym innym uczestnikom. Jeżeli dodamy do tego sytuację, w której choćby jeden z lokali ma nieuregulowany stan prawny – choćby poprzez nieuregulowanie spraw spadkowych – wniosek, o którym mowa jawi się jako istna puszka Pandory i koszmar niejednego pełnomocnika oraz właściciela. Już tylko na tym przykładzie widać więc z jakimi problemami natury praktycznej może się wiązać stosowanie pozornie prostej regulacji.

Zakładając jednak, że udało się poprawnie ustalić krąg wszystkich podmiotów uczestniczących w postępowaniu sądowym, doręczyć im skutecznie korespondencję oraz – co najważniejsze – przeprowadzić postępowanie, w toku którego Sąd uznał dochodzone roszczenia za zasadne mogło się okazać, że to wcale nie koniec problemów. Pamiętajmy bowiem, że przedmiotem opisywanego roszczenia było wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd w postaci powstania roszczenia o wykup nieruchomości sąsiedniej. Uwzględnienie tak sformułowanego roszczenia skutkowało więc wydaniem przez Sąd postanowienia (a nie wyroku, jak w sprawach prowadzonych w trybie procesu), na mocy którego Sąd wyrażał jedynie zgodę na dokonanie przedmiotowego wykupu. I tutaj pojawia się kluczowe pytanie, czy na podstawie tego orzeczenia możliwe było skuteczne zawarcie umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomością sąsiedniej w odpowiednich udziałach na rzecz wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali? W mojej ocenie odpowiedź na to pytanie jest niestety negatywna.