Wynagrodzenie zarządu lub zarządcy

Zgodnie z art. 22 ust. 3 punkt 1 ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a więc wymaga uchwały wspólnoty. Zapis ten należy interpretować następująco: zarząd (zarządca) podejmuje się wykonywania pewnej pracy, a wspólnota za to mu płaci.

Nie ma mowy o wynagradzaniu poszczególnych członków zarządu ani pracowników zarządcy – po prostu wspólnota za konkretną kwotę oczekuje rzetelnego wykonywania określonych działań na swoją rzecz i nie obliguje zarządu lub zarządcy do szczegółowego przedstawiania, kto i za ile będzie wykonywał poszczególne czynności.

Jest zasadą niemal powszechnie stosowaną, że zarządcy oferujący swoje usługi wspólnotom proponują wynagrodzenie w wysokości X zł/m² powierzchni użytkowej lokali. Uważam, że zarządca, który tego typu ofertę przedstawia wszystkim wspólnotom, jest mało wiarygodny i nie do końca rozumie sens zapisów ustawowych.

Przecież poszczególne nieruchomości się różnią, czasem w bardzo istotny sposób, a więc wkład pracy zarządcy w zależności m.in. od ich stanu technicznego będzie zróżnicowany, co powinno przekładać się na wysokość jego wynagrodzenia. Nie bez wpływu na jego wkład pracy pozostaje też rzetelność właścicieli lokali.

Wojna z dłużnikami wymaga nierzadko wielu skomplikowanych zabiegów. Jest oczywiste, że wynagrodzenie zarządcy, który taką wojnę będzie musiał prowadzić, powinno być wyższe niż w przypadku wspólnoty, w której wszyscy właściciele lokali terminowo regulują swoje zobowiązania.

Profesjonalny zarządca, który zamierza swoją ofertę przedstawić wspólnocie, powinien najpierw, chociaż pobieżnie, zapoznać się ze stanem technicznym nieruchomości i w miarę możliwości uzyskać informację o rzetelności właścicieli. Jeśli nie regulują swoich zobowiązań terminowo, to po prostu nie powinien składać oferty składać.

Jeśli wspólnota powstała w budynku pierwotnie komunalnym, to powinien także liczyć się z tym, że właściciele, którzy nabyli lokale z bonifikatą (często bardzo dużą), mogą mieć znacznie ograniczone możliwości finansowe i przy nienajlepszym stanie technicznym budynku przeprowadzenie nawet najpotrzebniejszych remontów może okazać się niemożliwe. W takim przypadku również bezpieczniej zrezygnować z zamiaru zaproponowania swoich usług.

Jeśli zarządca zdecyduje się złożyć wspólnocie ofertę, to powinna ona określać kwotę, za którą gotów jest świadczyć swoje usługi. To, w jaki sposób właściciele lokali ją zgromadzą, interesować go nie powinno. Właściciele mogą w uchwale określić zasady „składania się” na wynagrodzenie zarządcy dowolnie – np. „po równo” od każdego lokalu (co uważam za najrozsądniejsze) lub proporcjonalnie do powierzchni lokali (udziałów).

Pamiętać należy, że ustawodawca w art. 12 ust. 2 kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej nakazuje obciążać właścicieli lokali proporcjonalnie do udziałów, ale nie mówi nic o wynagrodzeniu zarządu lub zarządcy. Właściciele muszą (ustawowo!) sfinansować np. remont dachu proporcjonalnie do posiadanych udziałów, ale na wynagrodzenie zarządcy mogą składać się inaczej – tak, jak to wspólnota określi przy pomocy uchwały.

Rozliczanie wynagrodzenia zarządcy „po równo” jest uzasadnione również tym, że znaczną część swojej pracy świadczy on na rzecz poszczególnych właścicieli lokali (to np. indywidualne rozliczenia, dostarczanie korespondencji).

Ustawodawca zasady wynagradzania członka zarządu normuje zupełnie inaczej, jeśli należy on do grona właścicieli lokali. W myśl art. 28 wynagrodzenie członka zarządu będącego właścicielem lokalu ma być proporcjonalne do nakładu jego pracy. Wspólnota powinna więc podjąć uchwałę, w której określi wysokość wynagrodzenia każdego z członków wieloosobowego zarządu odrębnie. Zapis ten uważam za kontrowersyjny, a nawet sprzeczny z cytowanym wcześniej art. 22.3.1.

W pewnej wspólnocie, w której z grona właścicieli lokali wybrano trzyosobowy zarząd, jego członkowie podzielili się obowiązkami. Pan A podjął się prowadzenia księgowości, pan B – mający uprawnienia budowlane – dokonywania przeglądów technicznych, zaś pan C (licencjonowany zarządca nieruchomości) – dostarczania właścicielom lokali korespondencji i wyjaśniania im wszelkich problemów związanych z realizacją ustawy o własności lokali.

Według jakich kryteriów powinno być określane ich wynagrodzenie? Nie sądzę, aby ktokolwiek mógł je ustalić w sposób, który byłby do zaakceptowania przez wszystkich właścicieli lokali. Mogliby się wśród nich znaleźć tacy, którzy poprosiliby sąd o rozstrzygnięcie. A jestem przekonany, że wyroki byłby odmienne w zależności od sądu.

W jednym z wcześniejszych numerów „Administratora” przywołany jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 8 sierpnia 2013 r. (sygn. akt IACa 328/13). Stwierdził on, że wypłata wynagrodzenia wszystkim członkom zarządu – niezależnie od faktycznie wykonanej przez nich pracy – nie odpowiada dyspozycji art. 28 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym wynagrodzenie członka zarządu powinno odpowiadać uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Wyrok ten jest naturalną konsekwencją treści art. 28, ale nic z niego nie wynika dla określenia kryteriów, którymi powinni kierować się właściciele, ustalając wynagrodzenie poszczególnych członków zarządu.

Ustawa o własności lokali nic by nie straciła na tym, gdyby art. 28 został po prostu usunięty. Pozostaje mieć nadzieję, że obiecywana od dawna jej nowelizacja się wreszcie zmaterializuje i doświadczenia dwudziestu lat jej funkcjonowania wpłyną na jej aktualizację.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!