Rozgraniczenie nieruchomości wspólnej

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które – wraz z pomieszczeniami pomocniczymi – służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Definicję tę stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, czyli lokali użytkowych.

Art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali stanowi, że do samodzielnego lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym go wyodrębniono. To w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane pomieszczeniami przynależnymi.

Wszystkie elementy budynku, które nie stanowią samodzielnych lokali, są elementami nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna to zaś grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Ta definicja ustawowa jest mało precyzyjna i rodzi problemy interpretacyjne, zwłaszcza w kwestii urządzeń. Wspólnoty mieszkaniowe w przypadku instalacji wodno-kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej itd. mają więc problemy z określeniem, która ich część jest częścią nieruchomości wspólnej, a która – częścią konkretnego lokalu.

Problemy te pojawiają się także w przypadku balkonów, tarasów, okien, witryn i drzwi. Przy tym to dość ważne dla wspólnot mieszkaniowych rozgraniczenie, bowiem przeprowadzenie przeglądów czy usuwanie awarii w nieruchomości wspólnej należy do ich zadań, a koszty tych czynności ponoszą wszyscy właściciele lokali proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej.

Tymczasem przeprowadzenie przeglądów i usuwanie awarii w lokalach należy do ich właścicieli i to oni ponoszą cale koszty tych czynności. Aby rozwiązać problem braku doprecyzowania pojęcia nieruchomości wspólnej, wspólnoty wprowadzają w uchwałach doprecyzowanie tej definicji, która dokładnie rozgranicza elementy na styku tych nieruchomości tam, gdzie tego wymaga praktyka, aby za każdym razem w przypadku przeglądów czy usuwania awarii nie wracać do rozstrzygania tego, kto ma rozwiązać dany problem: wspólnota czy właściciel lokalu.

Należy jednak pamiętać, że WM nie może ustanawiać własnej definicji nieruchomości wspólnej, a tylko ją doprecyzować i ustalić jasną granicę między nieruchomością wspólną a lokalami.

Podział instalacji

Największe problemy w zakresie rozgraniczenia nieruchomości wspólnej od elementów składowych lokali sprawiają wspólnotom mieszkaniowym instalacje, w które wyposażony jest budynek. W przypadku instalacji wodno-kanalizacyjnej podział jest najbardziej oczywisty i w praktyce budzi najmniej kontrowersji.

Zatem, zgodnie z wypracowanym głównie przez orzecznictwo sądowe rozgraniczeniem, w zakresie instalacji wodno-kanalizacyjnej przyjmuje się, że nieruchomość wspólną stanowi instalacja wodna do zaworu odcinającego w lokalach. W przypadku kanalizacji nieruchomość wspólną stanowią piony kanalizacyjne.

W budynkach wielomieszkaniowych rozgraniczeniu podlega również instalacja elektryczna. Zgodnie z praktyką przyjmuje się, że w skład lokali wchodzi instalacja elektryczna do indywidualnych liczników na wejściu do lokali i za tą część odpowiada właściciel.

Pozostała część instalacji elektrycznej w budynku stanowi nieruchomość wspólną i za nią odpowiada wspólnota mieszkaniowa. W przypadku instalacji gazowej przyjmuje się dwie wersje rozgraniczenia: albo że nieruchomość wspólną stanowi instalacja gazowa do indywidualnego licznika na wejściu do lokalu, albo – że stanowi ją instalacja gazowa do zaworu odcinającego przy odbiornikach włącznie.

Warto zwrócić uwagę, że instalacja gazowa w budynku jest instalacją bardzo newralgiczną, a jej awarie mają tragiczne skutki. Wspólnota mieszkaniowa powinna zatem przyjmować, że nieruchomość wspólną stanowi instalacja gazowa do zaworu odcinającego przy odbiornikach włącznie, gdyż wówczas zapewnione będą przeglądy okresowe całości.

W innym wypadku część tej instalacji pozostanie poza kontrolą wspólnoty mieszkaniowej, co zwiększy niebezpieczeństwo awarii i tragedii w budynku.

W związku z podziałami instalacji w budynku warto jeszcze wspomnieć o sytuacji kanałów wentylacyjnych i spalinowych. One, w przeciwieństwie do innych instalacji w budynku, nie podlegają podziałowi. Są częścią elementów konstrukcyjnych budynku, a te – zgodnie z orzecznictwem sądowym – są zawsze częścią nieruchomości wspólnej.

Fakt, że każdy kanał został zaprojektowany tak, że prowadzi do innego pomieszczenia, wynika z tego, że w ten sposób można wykonać system odprowadzania spalin czy poprawnej wentylacji grawitacyjnej w budynku.

Jednak na podstawie tego , że każdy lokal ma oddzielny kanał wentylacyjny i spalinowy, wedle orzecznictwa sądowego, nie można wnioskować, ze nie jest to część nieruchomości wspólnej.

Wiele wspólnot mieszkaniowych w ramach regulaminów nakłada na właścicieli lokali obowiązek założenia, czyszczenia i wymiany kratek wentylacyjnych i takie zobowiązanie należy uznać za mieszczące się w zakresie dopuszczalnym w ramach doprecyzowania.

Kolejną instalacją w budynkach jest instalacja centralnego ogrzewania. W sytuacji (i tylko w takiej sytuacji), gdy każdy lokal ma indywidualny system ogrzewania z własnym piecem, najczęściej gazowym, instalacje te stanowią części składowe lokali. Natomiast wspólna dla całego budynku instalacja centralnego ogrzewania stanowi jedną niepodzielną technicznie całość.

Potwierdza to orzecznictwo Sądu Najwyższego, np. uchwała SN w z dnia 28 sierpnia 1997 roku, sygn. III CZP 36/97, oraz linia orzecznictwa sądów niższej instancji. Zgodnie z przyjętą linią orzecznictwa, instalacja centralnego ogrzewania jest urządzeniem, które nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali: zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i tak, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są i elementy instalacji umieszczone poza poszczególnymi lokalami, i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach.

Poza przypadkiem indywidualnych systemów grzewczych w każdym lokalu cała instalacja centralnego ogrzewania, ze względu na swoją specyfikę, stanowi zatem część nieruchomości wspólnej. Natomiast zasady rozliczania w budynkach wielolokalowych określają przepisy ustawy – Prawo energetyczne.

Okna, drzwi, witryny i ogrody zimowe

Ściana zewnętrzna budynku jest jego elementem konstrukcyjnym, zatem bezsprzecznie stanowi część nieruchomości wspólnej. Elementem konstrukcyjnym nie są jednak okna, chociaż osadzone są w ścianie nośnej, będącej elementem nieruchomości wspólnej. Okna nie są częścią ściany, tylko urządzeniami.

Jeżeli służą wyłącznie do użytku właścicieli danego lokalu (okna w lokalach), stanowią jego część; jeżeli nie służą tylko właścicielom poszczególnych lokali (okna na korytarzach i klatkach schodowych), to – zgodnie z powyższą ustawową definicją – są elementem nieruchomości wspólnej.

Tak samo będzie wyglądała sytuacja drzwi w budynku, które – mimo że osadzone w ścianie nośnej, będącej elementem nieruchomości wspólnej – same nie są takim elementem, tylko urządzeniami.

Jeżeli więc służą wyłącznie do użytku właścicieli danego lokalu, stanowią część tego lokalu (drzwi wejściowe do lokali, drzwi wewnątrz nich), a jeżeli nie służą tylko właścicielom poszczególnych lokali (drzwi wejściowe do klatek), są częścią nieruchomości wspólnej.

Tak samo należy zakwalifikować elementy zewnętrzne przeszkleń w ogrodach zimowych i oranżeriach. Nie są one częścią konstrukcyjną budynku (ścianą nośną). Są takimi samymi urządzeniami, jak drzwi i okna w budynku, i są częścią lokali. Zatem utrzymanie ich w należytym stanie należy do ich właścicieli.

Tak samo należy zakwalifikować witryny w lokalach na parterze budynku, których sytuacja jest taka sama, jak okien w lokalach czy drzwi wejściowych do lokali. W związku z tym konserwacja i wymiana witryn czy ich elementów należy do obowiązków właścicieli lokali z witryną.

Sytuacja balkonów i tarasów 

Problemy z zakwalifikowaniem balkonów istniały od początków istnienia wspólnot mieszkaniowych. Na dzisiaj kwintesencją orzecznictwa sądowego w tej materii jest uchwała SN z dnia 7.03.2008 roku, sygn. akt III CZP 10/08.

Zdaniem Sądu Najwyższego wyłącznie osoby uprawnione do zamieszkiwania w lokalu korzystają, z pominięciem innych osób, z balkonu w postaci pewnej przestrzeni wewnętrznej, a więc to one muszą zadbać o jej utrzymanie.

Balkon jest jednak też elementem konstrukcyjnym budynku, a – jak wynika z wielu orzeczeń Sądu Najwyższego – elementy konstrukcyjne budynku stanowią część nieruchomości wspólnej, a zatem za remonty balkonu, jako elementu konstrukcyjnego, odpowiadać będzie wspólnota mieszkaniowa.

Nie sposób się nie zgodzić, że granica między nieruchomością wspólną a lokalem nie oznacza, że balkon jest (albo nie jest) nieruchomością wspólną, a że jego część jest nieruchomością wspólną (część konstrukcyjna), a część – elementem lokalu (przestrzeń wewnętrzna).

Zwrócić trzeba uwagę, że z takim rozgraniczeniem mamy do czynienia nie tylko w przypadku balkonu, lecz także np. ściany zewnętrznej budynku, która jest również ścianą wewnętrzną lokali.

Niewątpliwie przecież obowiązek remontu i konserwacji wewnętrznej części tej ściany należy do właścicieli lokali, ale jej naprawa jako elementu konstrukcyjnego budynku – do wspólnoty mieszkaniowej. Element konstrukcyjny w budownictwie to określenie tych części obiektu budowlanego, które pełnią funkcje konstrukcyjne – nie wszystkie elementy budowlane są elementami konstrukcyjnymi.

Do elementów konstrukcyjnych budynku należą: przegrody budowlane poziome (płyta fundamentowa, strop, dach, stropodach, płyta balkonowa, płyta spocznikowa), przegrody budowlane pionowe (fundament, ściany nośne, ściany samonośne) oraz inne elementy konstrukcyjne (podpora, belka, słup, podciąg, rygiel i wspornik).

Wstęp do lokalu

Z wyżej przedstawionymi podziałami w budynku wiąże się kwestia wstępu do lokalu. Jak bowiem wynika z wyżej podanych zasad podziału, część elementów nieruchomości wspólnej znajduje się w samodzielnych lokalach lub dostępna jest tylko ich od strony.

Zatem zarówno do dokonania przeglądów okresowych instalacji, jak i do usuwania awarii, bardzo często konieczny jest wstęp do lokali. W zasadzie z prawa własności wynika wyłączne prawo właściciela do decydowania o tym, kto, kiedy i na jakich zasadach przebywa w będącym jego własnością lokalu.

W związku z tym przepisy ustawy o własności lokali nakazują ich właścicielom, na żądanie zarządu, zezwalać na wstęp do lokali, ilekroć to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

W praktyce prawo wstępu do lokalu realizuje się najczęściej w ten sposób, że zarząd w ustnej rozmowie ustala z właścicielami terminy, w których możliwy będzie wstęp do lokali.

Na podstawie ustalonego terminarza umawia potem osobę z uprawnieniami tak, aby możliwe było racjonalne przeprowadzenie kontroli instalacji we wszystkich lokalach lub wykonanie określonej naprawy.

W przypadku niemożności ustalenia terminu z którymś właścicielem zarząd powinien pisemnie wezwać go do udostępnienia lokalu, podając przyczynę i zakres koniecznych prac, jakie musi wykonać, oraz wyznaczając mu rozsądny termin, w jakim oczekuje na odpowiedź. W przypadku odmowy lub braku odpowiedzi na wysyłane pisma wspólnocie mieszkaniowej pozostaje droga sądowa.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!