Uregulowanie zasad korzystania z parkingu

Błędy popełniane przez wspólnoty mieszkaniowe

W związku z zaistniałą sytuacją wspólnoty mieszkaniowe podejmują uchwały, próbując dzięki nim zapanować nad chaosem towarzyszącym sytuacji przed blokami. Niestety, większość z nich nie jest możliwa do wyegzekwowania, gdyż - jak wynika z orzecznictwa sądów – wspólnota mieszkaniowa nie może stosować sankcji.

Potwierdził to także Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 maja 2009 roku (sygn. akt VI ACa 1124/08), który zapadł właśnie na tle takiego chaosu parkingowego panującego we wspólnocie mieszkaniowej. W celu jego opanowania wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę ustalającą regulamin parkowania pojazdów.

W uchwale tej, by zdyscyplinować mieszkańców, wspólnota ustaliła opłatę karną, a w celu jej wyegzekwowania upoważniła zarząd do zakładania blokad na koła. Blokady te w imieniu wspólnoty miała zakładać wynajęta firma ochroniarska.

Jednak sąd apelacyjny uznał, że wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa stosować sankcji. Według sądu działanie to nie znajduje poparcia ani w ustawie o własności lokali, ani w kodeksie drogowym, który uprawnia do zakładania blokad tylko policję i straż miejską.

Kolejnym błędem popełnianym przez wspólnoty mieszkaniowe jest próba dyscyplinowania przez zarząd właścicieli jak mają korzystać z parkingu przy jednoczesnym braku jakichkolwiek regulacji wewnętrznych co do zasad korzystania z tego miejsca. Należy pamiętać, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, jednak w sposób nieutrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli.

Wiele osób, zwłaszcza starszych czy bezrobotnych, ze względu na swój tryb życia nawet jeśli ma samochód, to rzadko z niego korzysta, więc pojazd ten nieraz miesiącami stoi w tym samym miejscu. Owszem, być może mógłby stać gdzie indziej, aby sąsiedzi, którzy codziennie korzystają ze swoich aut, mieli łatwiejszy dostęp do miejsc parkingowych, ale to tylko kwestia sąsiedzkiej uprzejmości.

Właściciel ma też prawo mieć kilka samochodów w zależności od potrzeb swoich i swojej rodziny, a potrzeb tych nikt nie ma prawa oceniać ani kwestionować. Zatem zarząd czy zarządca, zwracający uwagę właścicielowi, który przez rok nie rusza samochodu z parkingu, nie tylko postępuje sprzecznie z prawem, lecz także wręcz się ośmiesza, ingerując w taki sposób w korzystanie z parkingu. Skupienie swojego wysiłku na takich działaniach to marnotrawstwo czasu i energii zarządu, które można spożytkować w innym, bardziej pożytecznym dla wspólnoty, celu.

Kolejnym błędem popełnianym przez wspólnoty mieszkaniowe – a w zasadzie ich zarządy – jest próba eliminowania korzystających z parkingu osób spoza wspólnoty, które nie są właścicielami lokali, przy jednoczesnym braku jakichkolwiek fizycznych ograniczeń w dostępie do parkingu i określonych przez wspólnotę zasad korzystania z tego terenu.

Zarządy nie tylko próbują na przykład bezzasadnie wzywać policję do takich osób, lecz także wręcz, w przypadku długotrwałego postoju, same próbują dochodzić, kto jest właścicielem pojazdu, znowu marnując czas. W tym celu zwracają się do Centralnej Ewidencji Pojazdów. Zdziwione też są i oburzone, że dane takie nie są im udostępniane.

A dane zgromadzone w ewidencji udostępnia się, o ile są one niezbędne do realizacji ustawowych zadań określonych w art 80c ustawy – Prawo o ruchu drogowym podmiotom, wśród których wymienia się m.in.: policję, sądy, prokuraturę, straż gminną (miejską), komorników, organy podatkowe.

Wśród podmiotów, które wymienia ustawa – Prawo o ruchu drogowym, nie ma ani wspólnot mieszkaniowych, ani zarządców. Wprawdzie, zgodnie z tą ustawą, minister właściwy do spraw wewnętrznych może udostępnić dane lub informacje zgromadzone w ewidencji innym podmiotom, w tym osobom fizycznym, osobom prawnym lub jednostkom organizacyjnym nieposiadającym osobowości prawnej, ale tylko wówczas, gdy wykażą one swój uzasadniony interes w udostępnieniu tych danych.

Dane lub informacje zebrane w ewidencji udostępnia się na pisemny, uzasadniony wniosek zainteresowanego podmiotu. Wniosek ów składa się na specjalnym druku, stanowiącym załącznik do Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 22 września 2005 r. w sprawie wzoru wniosku o udostępnienie danych lub informacji z Centralnej Ewidencji Pojazdów.

Bezsens tych działań zarządów wspólnot powinno uzmysławiać już choćby to, że przecież użytkownik pojazdu a jego właściciel to bardzo często dwie różne osoby. Niejednokrotnie samochody są w leasingu, właściciel lokalu może też korzystać z samochodu służbowego lub samochodu, który jest własnością jego matki, ojca czy brata.

Okupione więc sporym wysiłkiem kroki w celu uzyskania informacji, kto jest właścicielem danego pojazdu, wiele nie dają. Nawet jeżeli wspólnota mieszkaniowa ustali, że właściciel pojazdu, który uparcie parkuje na jej terenie, to właściciel lokalu w sąsiedniej wspólnocie, to nic to da. Jeżeli bowiem wspólnota mieszkaniowa nie ogranicza dostępu do swojego parkingu, to może z niego korzystać każdy.

Podstawa to ustanowienie strefy ruchu

Jak zatem zgodnie z prawem unormować chaos na parkingu przed blokiem tak, aby właściciele bez stresu i nerwów mieli zapewnione miejsca parkingowe?

Podstawą jest ustanowienie strefy ruchu. Bez tego nie ma bowiem możliwości ustanowienia zasad korzystania z dróg wewnętrznych, a więc policja nie ma podstaw do interwencji, bo osoba parkująca byle gdzie nie łamie przepisów. Od 4 września 2010 roku obowiązuje nowelizacja ustawy – Prawo o ruchu drogowym, która umożliwia egzekwowanie przepisów ruchu drogowego nie tylko na drogach publicznych, lecz także – na wewnętrznych. Zgodnie z tymi regulacjami możliwe jest karanie kierowców w strefach ruchu na drogach wewnętrznych.

Od 14 maja 2011 roku obowiązują też dwa rozporządzenia, z których jedno określa wzór znaku drogowego oznaczającego wjazd do strefy ruchu i wyjazd z niej, a drugie – zasady stawiania takich znaków. Wjazd do strefy ruchu oznacza się znakiem D-52 – białą tablicą z napisem „Strefa ruchu” oraz symbolem samochodu. Wyjazd ze strefy oznacza się znakiem D-53, który graficznie ma taką samą postać, z tym że jest przekreślony czerwoną linią.

Decyzja o ustanowieniu strefy ruchu należy do wspólnoty mieszkaniowej, a w związku z tym, że bez wątpienia jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, wymaga podjęcia w tym zakresie uchwały. Na jej podstawie zarząd nie tylko dokonuje oznakowania strefy ruchu jako takiej, lecz także wyznacza miejsca parkingowe oraz określa inne przewidziane prawem o ruchu drogowym ograniczenia, np. zakaz parkowania w określonych miejscach. Oczywiście, to wspólnota mieszkaniowa pokrywa koszty zakupu znaków.

Po ustanowieniu strefy ruchu kierowcy, którzy będą poruszali się po drogach i parkingach wspólnoty mieszkaniowej, będą odpowiadali za łamanie zasad wynikających z ich oznakowania i za łamanie przepisów dotyczących zagrożenia bezpieczeństwa w ruchu drogowym.

Zatem jeżeli wspólnota mieszkaniowa chce, aby każde parkowanie poza miejscem do tego przeznaczonym było ukarane mandatem, wystarczy, by ustanowiła na drogach wewnętrznych strefę ruchu i umieściła odpowiednie znaki. Każdy przypadek parkowania na miejscach do tego niewyznaczonych należy zgłaszać policji lub straży miejskiej, co skutkować będzie mandatem dla osoby naruszającej ustalone zasady.

Ograniczenie wjazdu na teren wspólnoty mieszkaniowej

Ustanowienie strefy ruchu powinno być dopiero początkiem działań wspólnoty mieszkaniowej w celu uregulowania zasad korzystania z parkingu. Strefa ruchu nie ograniczy bowiem niechcianych samochodów osób spoza grona właścicieli lokali korzystających z parkingu wspólnoty mieszkaniowej.

Osoba trzecia parkująca na wyznaczonym do tego miejscu parkingowym nie lamie bowiem przepisów i nie doprowadzimy do skutecznej interwencji policji w jej sprawie. Osoby trzecie będą więc nadal wjeżdżać na teren wspólnoty i parkować na miejscach parkingowych samochody, a nawet trzymać je tam – zgodnie z prawem – miesiącami.

Wyeliminować zjawisko korzystania z parkingu przez osoby trzecie można tylko, fizycznie uniemożliwiając im wjazd na teren wspólnoty mieszkaniowej. W tym celu przy wjeździe na teren wspólnoty należy ustawić na przykład szlabany otwierane na pilota czy kartę magnetyczna, które mieć będą tylko właściciele lokali w danej wspólnocie mieszkaniowej.

Wyznaczenie miejsc parkingowych dla poszczególnych lokali

Warto zwrócić uwagę, że zamontowanie szlabanów eliminuje wprawdzie niechciane samochody osób spoza grona właścicieli lokali, jednak nie eliminuje starć między właścicielami co do niewystarczającej ilości miejsc parkingowych. Na tym etapie warto, by wspólnota mieszkaniowa tak gospodarowała powierzchnią swojego parkingu, aby dostosować ilość miejsc parkingowych do potrzeb mieszkańców.

Stworzenie kolejnych miejsc parkingowych niejednokrotnie wcale nie wiąże się z kosztami. Niejedna wspólnota mieszkaniowa potrafiła wygospodarować co najmniej kilka miejsc parkingowych, tylko malując linie je wyznaczające w odpowiedniej odległości, co systematyzuje odległości między parkującymi samochodami.

Przy niewielkim nakładzie kosztów wspólnoty mieszkaniowe są w stanie pozyskać także dodatkowe miejsca parkingowe utwardzając najbliższe otoczenie dotychczas wyznaczonych miejsc parkingowych. Niejednokrotnie utwardzenie parkingu na całej długości o jeden metr, a wyznaczenie przejazdu przez jego środek, umożliwia wykonanie takiej samej ilości miejsc parkingowych po jego drugiej stronie, gdzie poprzednio był przejazd. Tymczasem zmniejszenie strefy zielonej o jeden metr ma dla niej niewielki znaczenie.

Odpowiednio przemyślane działania powinny zmierzać do tego, aby ilość miejsc parkingowych odpowiadała co najmniej ilości lokali w budynku. Jeżeli jednak, mimo osiągnięcia takiego stanu rzeczy, sytuacja na parkingu pozostaje nadal nierozwiązana, a nie można już bardziej zwiększyć ilości miejsc parkingowych, wspólnocie mieszkaniowej pozostanie przyporządkowanie konkretnych miejsc postojowych do poszczególnych lokali.

Wspólnota powinna wówczas podjąć uchwałę o przypisaniu konkretnych miejsc parkingowych do poszczególnych lokali oraz zamontować blokady parkingowe zamykane na klucz, bez których zdjęcia nie jest możliwe zaparkowanie na danym miejscu parkingowym. Ceny tych blokad zaczynają się już od 100–200 złotych, więc taka inwestycja nie powinna stanowić problemu dla mieszkańców danej wspólnoty mieszkaniowej.

Bez zastosowania blokad parkingowych sprawa właściwego parkowania dalej pozostanie nierozwiązana, bo samochodu, który zaparkuje nie na swojej stojance, nikt nie usunie. Nie jest naruszeniem zasad ruchu drogowego zaparkowanie na czyjejś stojance, więc wezwana na miejsce policja nie podejmie interwencji w takiej sprawie. Tylko fizyczne uniemożliwienie parkowania na miejscach nieprzypisanych danemu właścicielowi spowoduje zaprzestanie zajmowania cudzych stojanek przez mieszkańców.

Wspólnota mieszkaniowa ma prawo ograniczać zasady korzystania z parkingu

Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie (sygn. akt I ACa 462/12), zablokowanie wjazdu na parking wspólnoty mieszkaniowej przy pomocy szlabanów z udostepnieniem pilotów dla wszystkich właścicieli lokali i systemu domofonów dla klientów lokali użytkowych jest zgodne z prawem, nie narusza interesów właścicieli lokali użytkowych i nie stanowi też nadmiernego utrudnienia dla klientów lokali użytkowych.

W przedmiotowej sprawie właściciele lokali zajęli się kwestią trudności z parkowaniem pojazdów na zewnętrznym dziedzińcu. Podjęli uchwałę, w której zdecydowali o zamontowaniu na drodze wjazdowo-wyjazdowej trzech szlabanów automatycznych, otwieranych za pomocą pilotów.

Wprowadzono swobodny dostęp do miejsc parkingowych (podniesione szlabany) od poniedziałku do piątku w godzinach od 10.00 do 16.00, w pozostałym zaś czasie miały być one opuszczone.

Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że zainstalowanie szlabanów z udostępnieniem właścicielom lokali pilotów umożliwiających ich otwieranie w każdym momencie oraz zapewnieniem łączności domofonowej przy szlabanach w celu zapewnienia klientom lokali użytkowych możliwości wjazdu nie naruszało przepisy prawa. Uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej muszą godzić interesy ogółu z interesami poszczególnych właścicieli.

Ochrona w formie prawa zaskarżenia uchwały do sądu została ustanowiona w interesie konkretnego właściciela, a poza tym zawsze musi być odnoszona także do interesów wspólnoty mieszkaniowej, tzn. praw wszystkich właścicieli lokali.

Motywem i celem podjęcia zaskarżonej uchwały i jej wdrożenia w życie była ochrona właścicieli lokali i ich prawa do współposiadania dziedzińca w zakresie ogólnodostępnych miejsc parkingowych, z którego korzystali mieszkańcy innych bloków, pozbawiając właścicieli możliwości parkowania na nieruchomości wspólnej.

Zatem ograniczenie dostępu pojazdów osób trzecich, które nie są właścicielami lokali ani klientami właścicieli (lub osób korzystających z prawa własności), służyło ochronie własności i wspólnego prawa współwłaścicieli. Zachowany został przy tym dostęp do nieruchomości właścicieli i klientów lokali użytkowych w formie nieograniczonego prawa otwarcia szlabanu pilotem lub za pośrednictwem łączności domofonowej zainstalowanej przy szlabanach. Kwestia „swobodnego dostępu” musi zawsze być oceniana w kontekście ochrony własności i współwłasności wszystkich właścicieli lokali.

Z kolei Sąd Okręgowy we Wrocławiu w wyroku z dnia 22 lipca 2014 (sygn. akt I C 119/14) uznał, że parking przed budynkiem wspólnoty mieszkaniowej ma służyć przede wszystkim właścicielom lokali. Zatem wspólnota ma prawo ograniczyć dostęp do parkingu także klientom i dostawcom lokali użytkowych w budynku.

Sąd uznał, że montaż zapór drogowych przy wjeździe na teren wspólnoty nie utrudnia dostawy towaru do sklepu na parterze budynku, bowiem planowane zapory będą otwierane za pomocą pilota. Nic nie będzie więc stało na przeszkodzie temu, aby personel sklepu otworzył blokadę, umożliwiając tym samym dostawcy zaparkowanie pojazdu w pobliżu wejścia do sklepu.

Zamontowanie zapór utrudni w pewnym stopniu klientom dostęp do sklepu, jednak ważniejsze jest zagwarantowanie członkom wspólnoty mieszkaniowej prawa do bezproblemowego dostępu do parkingu w sytuacji, gdy mają kłopot z zaparkowaniem pojazdów na należącym do nich terenie, chociaż ilość dostępnych miejsc parkingowych przekracza liczbę członków wspólnoty.

Problemy z sytuowaniem miejsc parkingowych

W związku z omówieniem zasad parkowania na parkingu wspólnoty mieszkaniowej warto zwrócić uwagę na problem związany z sytuowania miejsc postojowych. Ma on związek z wykładnią §19 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Uzasadnieniem wprowadzenia powyższych przepisów było zapewnienie takiego sytuowania miejsc postojowych, by nie ograniczać możliwości zabudowy sąsiednich działek i zabezpieczyć interesy osób, których okna wychodzą na parking. Analiza przepisów prowadzi do wniosku, że prawidłowa interpretacja może napotykać na trudne do przezwyciężenia przeszkody.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że przepisy dotyczą wyłącznie samochodów osobowych. Regulacja ta nie dotyczy zatem odległości miejsc postojowych dla innych pojazdów, np. samochodów dostawczych, ciężarowych czy autobusów. Wynika z tego, że miejsca postojowe dla pojazdów innych niż osobowe mogą być usytuowane w dowolnej odległości od okien bądź w dowolnej odległości od granicy działki. Analiza orzecznictwa sądów administracyjnych w tym zakresie prowadzi do wniosku, że problem ten nie został dotąd zauważony i rozstrzygnięty.

Poważne wątpliwości budzi też sposób obliczania odległości. Nie jest bowiem jasne, czy punktem odniesienia dla tych obliczeń powinny być wydzielone miejsca postojowe, tworzące określony parking jako całość, czy też jego poszczególne, oddzielone od siebie części. Trudno przesądzać, czy należy brać pod uwagę tylko jeden rząd miejsc postojowych, ten położony najbliżej okien czy granic działki, czy też wszystkie ich rzędy.

Przepisy rozporządzenia ani nie definiują pojęcia wydzielonych miejsc postojowych, ani nie dają żadnych wskazówek, jak to pojęcie należy interpretować. Konsekwencją takiego stanu rzeczy są rozbieżności w praktyce stosowania prawa przez organy administracji architektoniczno-budowlanej oraz organy nadzoru budowlanego.

Wątpliwości tych nie usuwa orzecznictwo sądów administracyjnych. WSA w Lublinie, w uzasadnieniu wyroku z dnia 8 lutego 2011 roku (sygn. akt II SA/Lu 661/10), wskazał, że oddzielenie stanowisk pasem zieleni nie sprawia, że mamy do czynienia z dwoma oddzielnymi wydzielonymi miejscami postojowymi. Wciąż to jedno wydzielone miejsce postojowe.

Z kolei w uzasadnieniu wyroku WSA w Warszawie z dnia 27 kwietnia 2010 roku (sygn. akt VII SA/Wa 2368/09) powiedziano, że ustawodawca odnosi się do skupiska wydzielonych miejsc parkingowych jako całości, na którą składają się poszczególne miejsca parkingowe. Podstawę obliczania odległości stanowi więc skupisko miejsc parkingowych jako całość, a nie jego poszczególne części.

Nie jest jednak jasne, czy prawodawca w przedmiotowym przepisie uzależnia obliczanie wskazanych w nim odległości zarówno od liczby stanowisk postojowych skupionych w jednym miejscu postojowym, jak i od liczby tych miejsc. Trudno także powiedzieć, czy wydzielenie każdorazowo wymaga zastosowania trwałej przeszkody sztucznej bądź naturalnej. Nie wiadomo zatem, jakie kryteria decydują o tym, czy w określonej sytuacji mamy do czynienia z jednym czy z kilkoma wydzielonymi miejscami postojowymi.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!