Tereny przyległe do nieruchomości wspólnej

Sytuacja prawna terenów przyległych

Należy zwrócić uwagę, że w związku z takim sposobem uregulowania stanu prawnego nieruchomości powstają dwie odrębne kategorie: nieruchomości wspólne pod budynkami oraz nieruchomości stanowiące tereny przyległe.

Do zarządu nieruchomościami wspólnymi stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, natomiast do terenów przyległych mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności, gdyż nie są to ani części nieruchomości wspólnej którejś wspólnoty mieszkaniowej, ani też nie jest to odrębna wspólnota mieszkaniowa. Jest to nieruchomość (lub nieruchomości) będąca współwłasnością określonych osób uregulowaną w kodeksie cywilnym.

Z jakimi różnymi zasadami zarządu mamy w związku z tym do czynienia, przedstawię poniżej.

We wspólnotach mieszkaniowych zgodnie z ustawą o własności lokali właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do wielkości ich udziałów w tej nieruchomości. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Uchwały zapadają większością głosów, liczoną według wielkości udziałów.

W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Ponadto właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, lub w inny sposób narusza jego interesy.

W wypadku terenów przyległych stanowiących współwłasność, zgodnie z kodeksem cywilnym, współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z nieruchomością w stosunku do wielkości swoich udziałów i jest to chyba jedyna zasada taka sama jak w ustawie o własności lokali. W nieruchomości stanowiącej współwłasność nie ma zarządu i co do zasady współwłaściciele sami zarządzają nieruchomością, co nie wyklucza istnienia zarządcy na podstawie umowy cywilnoprawnej podpisanej ze współwłaścicielami.

Ponadto, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy.

W nieruchomości będącej współwłasnością nie ma też uchwał i całej procedury ich podejmowania i zaskarżania obowiązującej we wspólnocie mieszkaniowej. Współwłaściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Przy braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). Jeżeli nie ma takiej zgody, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Jak widać zatem, rozbieżności są znaczne, a to może prowadzić do wielu kłopotów przy jednoczesnym podejmowaniu decyzji dotyczących zarówno nieruchomości wspólnej, jak i terenu przyległego.

Błędna praktyka

Wspólnoty mieszkaniowe przyjmowały różne rozwiązania takiej sytuacji i sposoby zarządu wspólnotą i terenami przyległymi. Część wspólnot mieszkaniowych w ogóle nie zajmowała się takimi terenami przyległymi, nie wiedząc, jak to robić, w związku z tym, że teren ten nie jest nieruchomością wspólną. Niektóre wspólnoty uznawały te tereny za część własnej nieruchomości, zarządzały nimi i w ramach ustalania kosztów zarządu nieruchomością wspólną uwzględniały też środki niezbędne na pokrycie kosztów zarządzania tymi nieruchomościami i egzekwowały je od swoich członków.

Inne szły jeszcze dalej i jeżeli współwłaścicielami terenu przyległego byli właściciele lokali z różnych wspólnot mieszkaniowych, dokonywały powołania nowego organu wspólnego, a mianowicie czegoś na wzór rady osiedla, która składając się z przedstawicieli zarządów poszczególnych wspólnot mieszkaniowych, zarządzała tymi terenami na podstawie uchwał poszczególnych wspólnot.

Niestety, każdy z tych sposobów zarządzania terenami przyległymi jest sprzeczny z prawem. Należy bowiem zwrócić uwagę, że z przepisów ustawy o własności lokali wyraźnie wynika, że uchwały poszczególnych wspólnot mieszkaniowych mogą dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej, a uchwały podejmowane odnośnie do zarządu inną nieruchomością są sprzeczne z prawem. Tam bowiem, gdzie kończy się nieruchomość wspólna, kończy się władza wspólnoty mieszkaniowej i stanowione przez nią prawo.

Prawo decydowania o nieruchomości mają tylko jej właściciele. Wspólnota nie jest właścicielem terenów przyległych, nie może zatem podejmować żadnych decyzji ich dotyczących.

Prawidłowy sposób zarządu

W opisywanej sytuacji każdy właściciel lokalu występuje w podwójnej roli. Jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej i równocześnie współwłaścicielem terenów przyległych. Wyraża on więc swoją wolę oddzielnie dla obu tych nieruchomości i ponosi odrębne koszty związane z ich posiadaniem.

Ponadto koszty te i decyzje podejmowane są w trybie przewidzianym dla dwóch różnych ustaw, o czym już pisałem powyżej.

Przedstawiłem też różnicę w sposobie podejmowania decyzji w ramach tych dwóch różnych nieruchomości. Wprawdzie wspólnota nie może podejmować uchwał odnośnie do terenów przyległych, ale nie wyklucza to możliwości wyrażenia przez współwłaścicieli terenów przyległych zgody na dokonanie określonej czynności na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej. Kodeks cywilny w żaden sposób nie formalizuje bowiem, jak, gdzie i w jakiej formie współwłaściciele mają wyrażać swoją zgodę.

Zatem odmiennie od trybu podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej współwłaściciele mają dużo większą swobodę i dowolność proceduralną. Właściciele lokali poza porządkiem obrad zebrania jako właściciele terenów przyległych mogą więc złożyć podpisy na zgodzie na dokonanie określonej czynności. Jeżeli zgoda dotyczyć ma czynności zwykłego zarządu wystarczy, że podpisze ją większość współwłaścicieli, ale gdy dotyczyć ma czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebne będą podpisy wszystkich współwłaścicieli.

Przy braku zgody na czynność zwykłego zarządu każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. W razie braku zgody na czynność przekraczającą zwykły zarząd współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Jak widać na pierwszy rzut oka, sprawowanie zarządu taką nieruchomością jest możliwe tylko gdy właścicieli jest góra kilkunastu - wówczas porozumienie jest możliwe. Tymczasem w większości znanych mi sytuacji tereny przyległe są współwłasnością kilkuset osób, co bardzo utrudnia lub wręcz wyklucza możliwość podejmowania jakichkolwiek decyzji dotyczących tych terenów.

Sposoby uregulowania problemu

Sposobów jest co najmniej kilka. Począwszy od najprostszych, polegających na usprawnieniu procedury podejmowania decyzji, poprzez ustanowienie zarządcy terenu, aż po zmianę właściciela terenu przyległego.

Zarządca umowny

Jak już wspomniałem, tereny przyległe nie mają zarządu i co do zasady współwłaściciele zarządzają nieruchomością sami. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby współwłaściciele w drodze umowy powierzyli zarządzanie terenami przyległymi zarządcy i upoważnili go do dokonywania czynności zwykłego zarządu. Jednak w związku z tym, że jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, wymaga ona zgody wszystkich współwłaścicieli, co przy typowych terenach przyległych, liczących nieraz kilkuset współwłaścicieli, może być bardzo trudne.

Późniejsze zarządzanie również będzie znacznie utrudnione, gdyż zarządca taki wykonywać będzie w imieniu współwłaścicieli czynności zwykłego zarządu, natomiast do dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością konieczne będzie uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli lub podpisów współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę, na wniosku do sądu z żądaniem rozstrzygnięcia w danej sprawie.

Zarządca przymusowy

Jeżeli wśród współwłaścicieli nie ma zgody i nie można doprowadzić do ustanowienia zarządcy w drodze umowy, można doprowadzić do jego ustanowienia w drodze sądowej. Jak wynika bowiem z przepisów prawa, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy.

Do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości, tj. art. 931 i następne kodeksu postępowania cywilnego. W razie ustanowienia zarządcy przymusowego sąd określa jego wynagrodzenie i zakres obowiązków. Najczęściej będzie to uprawnienie do samodzielnego podejmowania wszystkich czynności zwykłego zarządu z obowiązkiem uzyskiwania zgody właścicieli na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.

W wypadku braku wspomnianej zgody właścicieli zarządca przymusowy będzie uprawniony do zwrócenia się do sądu o wydanie zezwolenia. Należy jednak zaznaczyć, że sąd może w treści postanowienia zarówno ograniczyć zakres zwykłego zarządu, jak i poszerzyć uprawnienia zarządcy przymusowego przez powierzenie mu także niektórych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Z żądaniem ustanowienia zarządcy występuje się do sądu rejonowego, właściwego według położenia nieruchomości. Sprawa rozstrzygana jest w postępowaniu nieprocesowym na podstawie art. 611-616 kpc. W związku z tym, że jest to postępowanie nieprocesowe, występują w nim wnioskodawca oraz uczestnicy, tj. pozostali właściciele.

Do wniosku należy dołączyć dowód prawa własności osoby składającej wniosek, np. odpis z księgi wieczystej. Ponadto konieczne jest udowodnienie, że występują przesłanki, od których zależy ustanowienie zarządcy przymusowego.

Nabycie terenów przyległych przez wspólnotę

Jeżeli teren przyległy jest własnością właścicieli lokali tylko z jednej wspólnoty mieszkaniowej, np. parking przed budynkiem, droga dojazdowa do budynku itp., warto wówczas rozważyć przyłączenie tego terenu do nieruchomości wspólnej, co na pewno usprawni zarządzanie nim.

Wspólnota mieszkaniowa, tak jak każda inna osoba, jeżeli chce się stać właścicielem jakiejś nieruchomości, może ją nabyć od właściciela (współwłaścicieli) w drodze umowy cywilnoprawnej, np. umowy sprzedaży, jeżeli ma to nastąpić za odpłatnością, lub umowy darowizny, jeżeli przeniesienie własności na wspólnotę ma być nieodpłatne.

W doktrynie prawa i orzecznictwie długo istniał spór, czy wspólnota mieszkaniowa może nabywać majątek dla siebie. Kres temu sporowi położył Sąd Najwyższy w uchwale z 21.12.2007 r. (sygn. akt III CZP 65/07), w której potwierdził, że wspólnota mieszkaniowa może posiadać majątek własny, odrębny od majątku właścicieli poszczególnych lokali.

Zatem na bazie obecnej sytuacji prawnej nie powinno być formalnie problemu z przeprowadzeniem transakcji nabycia nieruchomości przez wspólnotę.

Ze względu na liczbę osób będących współwłaścicielami będzie to w praktyce transakcja trudna do przeprowadzenia, bo akt notarialny wymaga jednoczesnej obecności wszystkich właścicieli i nabywcy w jednym czasie u notariusza.

Moim zdaniem, należałoby więc uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli na przeniesienie na wspólnotę prawa do terenu przyległego. Bez tej zgody transakcja nie zakończy się powodzeniem. Następnie osoby te powinny indywidualnie lub grupami udzielić pełnomocnictwa (forma aktu notarialnego) wybranej osobie do zawarcia ze wspólnotą umowy przeniesienia własności.

Po tym jak tak ustanowiony pełnomocnik zbierze pełnomocnictwa wszystkich współwłaścicieli, będzie mógł w ich imieniu zawrzeć ze wspólnotą umowę (sprzedaży, darowizny) i prawo do terenu przyległego przenieść na wspólnotę. Taka transakcja pociągnie za sobą niemałe koszty.

Trudno będzie też uzyskać zgodę wspólnoty na nabycie nieruchomości i poniesienie kosztów z tym związanych, gdyż omawiana transakcja, mająca na celu uregulowanie własności, będzie niezrozumiała dla większości właścicieli lokali, a w związku z tym większość z nich dojdzie do przekonania, że środki pieniężne niezbędne do uregulowania tego problemu lepiej wydatkować na inny cel.

Przejęcie nieruchomości przez gminę

Warto też rozważyć przekazanie terenów przyległych, zwłaszcza tych, które na danym osiedlu można uznać za tereny „publiczne", np. drogi czy place zabaw, na własność właściwej gminie. Wprawdzie w taki sposób traci się kontrolę nad tą nieruchomością, ale obniża się też koszty utrzymania ciążące na właścicielach, pozbywa się odpowiedzialności za dany teren, a przede wszystkim nie towarzyszy temu utrata możliwości korzystania z niego.

Gmina z reguły będzie dużo lepszym gospodarzem niż kilkaset osób, które nie mogą się porozumieć, a ponadto zarządzanie w miastach takimi terenami jak drogi, place zabaw, skwery należy do jej zadań własnych.

Stworzenie nowego podmiotu

Przekazanie nieruchomości gminie nie jest wskazane, jeżeli tereny przyległe wchodzą w skład osiedla zamkniętego, gdzie dąży się do ograniczenia dostępu osobom obcym. W wypadku przekazania terenów przyległych gminie może ona bowiem zażądać otwarcia terenu dla osób spoza osiedla, na przykład poprzez likwidację ogrodzeń, oraz w inny sposób udostępniania terenu gminnego.

W osiedlu zamkniętym lepszym rozwiązaniem może okazać się przekazanie tego terenu specjalnie powołanemu do tego nowemu podmiotowi, np. stowarzyszeniu czy fundacji. Podmiot ten na pewno skuteczniej będzie zarządzał, uprości to też sposób podejmowania decyzji. Niewykluczone jest też uzyskanie przez taką fundację czy stowarzyszenie statusu organizacji pożytku publicznego, co umożliwiłoby przekazywanie przez mieszkańców osiedla środków na jego utrzymanie w ramach odliczeń podatkowych.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!